江苏土地市场正发起一场"信息透明"战役 !
文\潘永堂
但老实说，拿地是一门科学，也是一门艺术，但更是一门体力活。旭辉要求投资拿地部门有纪律出价，三个漏斗选地等科学层面要求之外，还强调做足体力活：首先，不漏不错过任何一个土地信息，其次，所有地块百分百踏勘，百分百分析……十足的体力活。
房地产行业的悲哀是，近20年的发展，互联网打破了很多行业信息不对称，但中国土地市场的信息对称，依旧久攻不下。今天的中国土地市场依旧缺乏一个对接平台，所有开发商没有一个平台去看全国或者一个区域土地信息，政府国土局，土地储备中心等也没有一个区域乃至全国平台与众多品牌开发商集中沟通的平台，最终逼得开发商土地一块快踏勘，一个个政府部门去拜访，最终效率低下。
为何不能有一个平台，能够看到区域年度所有土地供应信息，为何不能有一个平台全国开发商与所有土地供应政府的第一对接部门面对面，集中沟通的平台，这一点，江苏省国土部门与“土拍网”最近做了一个行业创举——目前江苏全省12个地级市板块和下辖约33个市县区国土资源部门携带500多宗土地，荟萃100多家品牌开发商，5月19日齐聚南京，召开江苏首届城市土地展！对，没错，就是那个土地市场热得发烫的江苏。
不客气的说，哪怕中国房地产是宇宙最大市场，哪怕今天这个时代信息大爆炸，但直到今天中国房地产市场还在或多或少靠“信息不对称”销售和获利，这是行业不成熟的表现。
比如在新房领域，开发商很容易和政府、媒体、银行构建利益共同体，从而给购房者预设一个局，“炮制”信息、制造恐慌、推高售价或刺激入市；
比如在二手房领域，购房者想看到真实的房源没地方看，卖房子的把房子展示给所有用户也没有地方，双边的痛点就导致双方都把信息集中在经纪人手里，从而导致这个行业经纪人长期靠信息不对称挣钱。
新房，二手房信息信息不对称很明显，但最大的不对称，土地市场更显著，到底这个城市今年要供多少土地？“到底供地节奏如何排期？等等都不清楚。
1信息不对称，是房价上涨原因之一
越是信息不对称，越会扭曲供求关系！
越是信息不对称，越会推高城市房价！
房地产市场是一个典型的信息不对称市场，由于信息量有限、透明度不足，加之相关利益群体的博弈、作祟，房地产市场信息不时表现出凌乱、滞后和失真，扭曲了供求关系，这已经成为楼市乱象丛生的重要原因之一，更是房价不稳定，房价上涨的源头之一。
按常识，影响价格变动的最主要因素是商品房的供求关系，但在现实中，由于信息不对称，房价并不完全取决于供求关系，房地产商可以通过囤积房源、制造恐慌气氛、哄抬房价等方式人为操纵市场供求信息，进而改变真实的供求状况，使得占有信息优势的房地产商一方在交易中获取更多的利益。而由于真实的信息不能及时、准确地传达给购房者，他们必然受到虚假、不全面信息的干扰，从而做出错误的决策，导致许多购买力非理性地进入市场，造成供不应求的假象，直接促使房价上涨。
这不应该，因为靠建立信息壁垒来盈利的模式早已不适应时代发展。
2热得发烫的江苏举办了“土地大超市”，初衷是啥？
全国对接很难，那就江苏开始吧，一个行业的创新，总是从某个地域，某个局部市场撕开一个口子。惹得发烫的江苏土地市场，打响了一次促进土地信息的“透明战役”。
作为江苏首届城市土地展承办单位，土拍网创始人周细华表示：“江苏城市土地展的初衷，就是在国家倡导因城施策，分类调控的指导思想，且考虑到热得发烫的江苏土地市场买卖双方彼此内心深处希望加强沟通，交流的呼声，因此，江苏国土部门主动增加土地供应量，主动提前公开全省经营性土地信息，增加土地信息发布的透明度，打破江苏土地市场的信息不对称，最终促进江苏房地产市场稳定发展。”
1减轻不均衡，江苏土地市场冰火两重天
江苏土地市场发展不平衡，可以用冰火两重天来形容。
南京，苏州是热点城市，去年乃至今年一直是全国房价疯涨城市的领头羊，而土地市场则是每一次土地拍卖都屡创新高，溢价率非常之高。而另一方面江苏苏中和苏北等等三四线城市依旧还是以去库存为基调，土地市场相对不景气，但实质上他们也有核心地段、稀缺资源的优质土地，他们竞争不那么激烈反而相对也具备投资机会。
政府主办江苏城市土地展，就在于减少区域发展不平衡，就在于改变信息不对称，让不同的土地匹配合适的开发商，建立更匹配，更良性，更合适的对应关系，减轻不均衡、两级分化的程度。所以土地展组委会负责人周细华也建议：“不能所有开发商都盯着南京、苏州，他们面粉贵过面包，进入门槛很高，优质地块都在10亿以上，小的开发商进不来，而且面粉贵过面包，后期开发运营机会风险并存，而对比无锡，徐州等也有优质地块，相对也是一种机会！”
反过来，哪怕政府是土地和房价上涨的既得利益者，但政府更得考虑民生需求，区域经济和不稳定楼市所带来的波动。比如目前江苏政府更强调房地产市场稳步发展，而是波动过大，房价过高、地王频出。
比如对于开发商而言，每一次地王，拿也不是，不拿也不是，拿了价格已经很高，到了喉咙口，不拿又没机会了。
购房者也担心，买了也担心跌，不买又担心今后买不到或是更买不起；
政府及政府有关部门更是担心，如果土地价格过高，房价过高，出现各种房价低价波动带来各种城市遗留问题，某个房企拿了高地价出现问题，出现烂尾楼，购房者投诉，最终还是政府来解决。
首届江苏城市土地展，从土地数量和质量来讲，都堪称奇迹!
首先，这是江苏省有史以来最大的土地集中推介，江苏全省12个地级市板块和下辖约33个市县区国土资源部门参展，江苏土地推介历史上从没有这个规模。
其次，从土地质量来讲，推介的土地都是经营性建设用地，没有工业用地，也都是货真价实的土地，是2016年计划上市或5月份后江苏各个地级市即将挂牌的建设用地。即住宅和商住、商业用地。
其三，这个土地超市是一个闭门会议，是一个只有开发商高层和土地投资部门与江苏各个政府土地相关部门展示、对接、交流、互动的平台，这种纯粹也意味着对接效率更高！
不仅要研究城市，研究产业，更要踏勘和研究每个地块，投资部门是个苦力活，而土地推介会，则是开发商土地拓展部门最大的福利，减少了体力活，又大幅度提升来了土地双方对接效率。
本届江苏城市土地展，是土地集中，集中公开，12个地级市板块和下辖约33个区市县重点出让的经营性建设用地，一网打尽，开发商不需要一个个政府去沟通，不需要土地资料去查询。具体而言，本次土地展所有的土地资料权威丰富，且提前公开；二则开发商直面政府主管部门；三则搭建了一个百强投资拿地同行交流的平台,彼此分享交流投资经验。
土地信息提前预公开非常有利于开发商拿地更精准，效率更高、成本更低。具体有三点。
第一，提前预公开，不会造成恐慌，本次土地展是江苏所有土地的提前公开，对供应总量，供应土地分布，各个城市情况，开发商心理会更有谱。
第二，预公开之后，开发商可以提前研判，对土地优劣势详细分析，可以提前制定相应的土地储备和拿地计划。
第三，开发商可以积极与相关部门提前沟通洽谈，有选择的提前沟通、提前踏勘土地，可以更精准更从容而不是非理性、冲动式拿地。反过来，开发商知道后期政府推地的数量和分布，悟盘的概率会更小！
除了整体土地推介，还有热点城市的专场推介会，这样也能分类对接，根据土地双方需要搭建平台中的平台。
江苏省各国土资源部门是有诚意的，携带12个地级市板块详尽的土地资料，与全国众多品牌开发商对接。对政府土地部门而言，好处有三点。
第一，目标更精准，品牌房企众多，会场集中的将是对江苏地区有拿地意向，有投资目的的品牌房企；
第二，效率更快，更好更集中，土地展可以集中面对面沟通，交流和互信，集中的建立土地招商部门与开发商投资部门的“连接”，提升招商效率和长期互通能力。对比之前，线下一家一家对接，效率和结果都不尽如人意。
第三、政府部门最终能找到更合适城市，更合适板块的品牌实力开发商，提升居住品质，提升城市形象。原因很简单，越来越多开发商过来洽谈，越来越多对接，相对而言政府也能选择更好的、更具品牌、更适合土地特性的开发商来开发经营城市。
线下土地推荐会，12个江苏地级市、500多宗优质土地信息集中展示，下辖约33个市县区，约200家开发商到场对接交流……江苏首届城市土地展，提供集中的展示平台，打造交流平台。消除了信息不对称，这就好比一个天然的、有公信力权威的平台，促进双方更快、更准的成交。可以肯定的是，江苏城市土地展，在全国土地市场信息不对称、不透明的大环境走出了勇敢的第一步。
房地产很难互联网化，土地市场更难互联网化。
核心就在于三点。
其一，房地产是一个区域性很强的行业，所在楼盘的产品户型都要照顾区域的特征，南方的好楼盘放在北方就可能会滞销，所有的客户虽然也有周边与外地的，但主体基本都是以本城市客户为主。
其二，开发商也是一个区域化架构、分级管理的公司，目前规模品牌开发商拿地大部分权限都下放到城市一线，让听得到炮火的人指挥战争，总部更多是建议权、专业支持，因为一线要对后期土地开发和销售利润负责。
其三，土地本身是非标准化的，每个地块地段，土地用途不一样，决定价值不一样，没有同一块相同的土地，他必须对每一个地块专门分析，每个版块发展形势也不一样。
其四，不同城市对土地专业术语比如红线图、规划设计要点的理解是有巨大差异的，仅仅从网上线上公示是很难理解的，必须多轮沟通，答疑，互动才能明确。比如土地出让时对地块针对性一些特别要约条款，每个城市规定都不一样，区域差异很大，还需要具体了解才行，否则方案都通不过。
土地有特殊性，房地产目前为止没有全线上，不像其他标准化的产品，价格不同，地段不同，资源不同，属性不同，不可能做到全线上。他涉及的信息太多，他必须线上线下相互结合。而线上只能做到土地信息的快速及时发布。对地块详细的信息不可能全部展示，开发商必须去现场去踏勘。
别说土地，房产也难全部互联网化，房地产在线上丰富信息展示的同时，依旧还需要大批量的线下队伍，客户需要线下的考察，体验，买一套房子，买一块土地，都必须去线下查看，研究，现在是O2O融合的时代，而不是孰轻孰重的问题。
所以，中国土地市场，虽然很难互联网，但却可以“互联网化”！在减少信息不对称，在提升双方效率上做出改变，显然，首届江苏城市土地展开了一个好头！