未来3到5年，单省“准千亿”房企将涌现
区域集中度会高于全国集中度
未来3到5年，单省“准千亿”房企将涌现
20强房企开始比拼“超级战区”
文\地产随笔 潘永堂
随着千亿房企越来越多，当下房企开始形成两大阵营：
一种是“冲千亿的”
一种是“破了千亿的”
不要以为冲千亿就是“一味做大”——因为可能是为了未来而战，门票而战！
当然你可以只做一两个超级大项目，10年都搞不完，集老板、集团所有精力、资金、时间去做好这一个产品、好产品、好服务、好社群、好口碑，因为你全部精力只做1个项目，当然能做到极致，甚至比那些千亿房企品质、口碑、服务好多了，这很正常，而是你的打法决定了的。但不客气的说，这样的你未来很难继续“拿地”再玩了，未来你将不具备继续获取生产资料的系统能力了。当然，对于几十家冲千亿的中型房企而言，一旦投资、节奏、力度、团队等弄不好，一小半会被大鱼吃掉、或是停滞不前、甚至死掉也有可能。
不要以为破了千亿就“高枕无忧”了——因为未来3、5年，房企舆论会形成两种判断“
”其一，“冲千亿论”可以休已，因为未来3、5年你还没冲到千亿，你可能最后的战略窗口期已经没有了，二则3、5年后，3000亿房企可能都接近20家了（2018年3000亿量级已7家），千亿这个话题谈起来都无趣了。
其二，小而美企业可以休已，因为小就没了，或者小就短命了，长远不了。事实上，小而美很多是在市场经济高度发达，做一个很小的细分领域做了很多年，这样可以小而美，比如在日本，是有很多小而美企业，他们只做一个不起眼的一个产品，比如聚焦一个文具做成了百年企业，日本这样的小而美企业很多，但在中国，在中国房地产，在这个就差是全中国最好的行业，狼盯着、虎盯着，鳄鱼盯着……小而美定位的空间越来越少。
事实上，关于千亿论、规模论，几乎有50家甚至更多中型房企提出冲千亿，而对千亿规模论，自然在快速冲千亿的过程中，难免动作变形，逐步失去了“匠心、一流品质、高利润、低负债、客户一流口碑”等，因为你过快奔跑、超负荷奔跑，很多动作会变形，走样，这也导致媒体或产品导向的房企，对规模论、千亿论会有些鄙视，甚至是反对。
但事实上，规模论，一定是个辩证的、动态的、全局的视角，不能为了谈规模而谈规模，今天老潘聊聊房企规模论的12个看法。
1，房企规模论，没有好坏，只有看行业阶段，看企业阶段。结合去看，单一否定和肯定规模论是没意义的。
其一、纵观房地产40年，房地产过去20年高速成长期几乎是清一色的“规模为王”，道理很简单，那个时候行业从1万亿到15万亿，大牛行情下，房企肯定优先抢规模，占地盘。
其二、最近3、5年行业规模总量几乎阶段性到顶，大中型房企开始奉行“规模和利润”并举，当然，没有突破规模，或者规模稍微小点中型房企自然更侧重“规模”而已，这也合理。
其三、未来3、5年行业洗牌集中度基本到位平衡后，“规模论”就很难再“有市场”，那时，房企应该是清一色的利润为王、现金为王！那时，行业也逐步处于高位横盘和下跌阶段了。
2，房企“规模论”有否空间，一个很重要指标是看“市占率”空间。
2018年最大房企碧桂园7000多亿，行业14.9万亿，市占率5%。5%是否是行业从成长期到成熟期的“高点”？答案是NO。
初判阶段是8%到10%，比如美国房地产成熟期阶段市占率最高也是8%左右，当然一个前提是房地产美国模式与中国模式还是存在很多相似性和可比较性。香港楼市虽然成熟，4大房企占据80%的市占率，这一点不能放大到整个中国未来楼市均衡的格局。
3，未来行业规模郁亮、杨国强都说是10万亿+量级，许家印也说其他产业很难与房地产这个量级相匹配，所以他砍掉了矿泉水，又布局新能源汽车行业，一个重要原因是新能源汽车未来是个爆发且能接近房地产行业量级，当然郁亮也吐槽了万科其他转型产业量级太小的先天性问题。
那么目前来看，2108年是15万亿，未来会15万亿上下波动大约会有8到10年的周期，当然保守一点大约有10到12万亿，但乐观的是20万亿，甚至禾略的董事长预测未来中国房地产将有30万亿的量级，这是超级乐观的，而且是在2019年这个低迷楼市做出的判断，这就更难的。
4，相对保守派、中立派和乐观派，老潘对中国房地产未来10年是偏乐观！一句话解释就是——对中国和中国经济在全球范围内的“自信”，就是对中国房地产的未来自信。
众所周知的是，虽然当下中国经济下行压力较大，但长远看，中国经济下一个10年已经进入一个中速增长阶段，未来中国GDP增速大约处于4%到6%，至少未来10年是大概率事件。
全球国家与房价的一个统计规律是，长期来说，国家房价涨幅与GDP增速是成正向关联比例，中国短期限购就不说了，但长期而言，你会发现是高度正关联。
一个有趣的统计数据是城市质量（城市竞争力）前30的城市，与房价前30的城市7成以上重合（类似重庆这样的低价房核心是受控的，是处于城市量级能级同比房价最低的系列，未来重庆房价会有补涨空间）。
同时，规模前30的城市，与销售额前30的城市八成以上重合。
谈房价，谈规模，核心与城市高度关联。
5，谈中国房价已经没有意义，因为各自分化实在太大。
其实未来中国房地产主战场还是众多二线和强三线以及少数强四线城市，或者是最牛的几大都市圈，这些都市圈和城市的集聚效应会超越我们今天的想象，上一周老潘随亿达地产在东京考察产业园区，发现日本1.1亿人，有接近4000万人分布在大东京都市圈，即40%左右人口分布在首度城市东京都市圈里，而且2000年到2018年东京都市圈每年在以22万人口净流入。
老潘强调的是未来中国房地产主战场的城市GDP增速会超过全国平均，预计还有6到8%左右。如此算来，未来中国房地产主战场城市区域的房价与GDP同步的话，主战场城市房价未来每年6%~8%是存在的。
如果中国核心二线和强三四线城市、几大都市圈范围内城市未来GDP保持高于全国平均水平的上涨，那么这些城市房价短期可能被限制，但长期而言，肯定要比其他弱势城市房价上涨力度更大，这也就意味着房价未来也有6%到8%的自然增长是合理的。
如此以来，未来中国房地产的销售面积不会大幅度变化，那么房价每年以6%到8%增长的话，考虑到现在的15万亿起点很高了，那么未来10年内中国房地产的蛋糕是可以做到20万亿量级的。
6,20万亿量级，8%左右市占率，未来理论上可以出现全国1.5万亿左右的巨头销售型房企的。
事实上，从区域来看，一个省出现1000亿、2000亿房企已经出现了。
2018年碧桂园在广东销售额1750亿！而保利、万科也相继实现900多亿销售额，也在一个省内成为准千亿房企！
预计2019年到2020年，广东一个省就将出现3到4家“单省千亿”的市场高度！
来源亿翰智库
就在6月初，老潘走访调研河南巨头房企建业、融创等发现，河南2018年是8000亿房地产市场，城镇化率才51%，低于全国8个百分点，未来河南楼市做到1万亿是大概率事件，也就是说河南一家房企巨头做到10%就是1000亿了。
事实上，2019年河南建业预计就会销售额和资产双双突破千亿。
而未来5年内，预计单就一个河南楼市，突破1000亿的房企就会有正商、融创、碧桂园、恒大3到5家左右。
这里为何举例河南，核心是因为它是一个内陆且城镇化率水平不高的省份，那么，更不用说江苏、浙江、广东等这些发达省份了。
事实上，在2018年15万亿蛋糕中，广东占据10%即1.5万亿，江苏、浙江是1.2万亿的盘子，如果一家巨头房企占据8%，就能够单省突破千亿规模！
7，未来一个都市圈、一个省份破千亿房企，在未来3、5年都会越来越多。老潘相信，在今天规模房企和本土房企纷纷强调“区域集团化、区域深耕，城市深耕、区域纵深扩张”四大战略后，未来一个省做到1000亿规模的房企将越来越多。
仅仅是2018年各大省份甚至内陆省份，很多房企都已经做到600亿到800亿量级了，未来一个省一家房企做到1000亿，估计3到5年之内，应该“单省准千亿案例样本”会很多。
一个都市圈、一个省份破千亿房企未来3、5年都会越来越多，当然未来类似碧桂园、恒大、万科、融创这样的巨头，随着他们规模继续扩充，当突破万亿规模时，有2、3个单一省份甚至更多突破千亿，是大概率事件。
同样第二梯队的房企在其大本营省份、或是一两个强势省份突破1000亿销售额也是有可能的。
8，区域做大做强尚且如此，全国房企做到1000亿乐观度就更高一些了，2016年7家，2017年17家，2018年30家，未来千亿房企还有40家，甚至50家。
当然，未来全国化房企不可能在很多省份都做到“破千亿”，因为投资全国分散、因为解读区域解读城市的不同，因为企业战略判断的差异……未来规模房企都会有自己的“强势区域”，在这个省份可能A房企独占鳌头，在另外一个省份可能B房企遥遥领先。
9，今天破千亿更多是中型房企的关注的话题了，地产巨头因为自身规模已经处于高位，处于规模门槛之上，他们早已对“千亿”迅速翻篇，已经开始重新定位更高的3000亿，6000亿目标。核心他们有三大战略变化。
其一，规模继续保持中速增长，过去这些巨头是动辄50%到80%甚至更高的增长，未来调整为10%到30%的增速，后者不可小觑，为啥了？因为基数太大了。绝对值的冲击力依旧会很强；
其二、控负债率进入安全边界，许多之前高速增长的黑马房企许多净负债率都在100%、150%甚至超过200%，强调逐年下降负债率是他们的重要战略之一。比如正荣、阳光城就是规定了每年降负债的“幅度”目标。
其三，转型的力度幅度越来越理性清晰，老潘总结为，一则是“适度”的转型、而非“大规模”的转型，比如很多房企都规定每年都控制在10%到15%的投资规模；二则“相关多元化”的转型，而非“不关联”的转型，都希望转型能与地产主业形成产业协同，这是90%大型房企转型的思路。
道理很简单，三个判断。
其一、对行业而言，房地产还是微微到顶，真正的顶可能会冲上去一点点；
其二、集中度提升喊了那么多年，哪怕到今天2019年，依旧没有停止提升的步伐，而集中度提升，最核心的还是对大中型房企的一种“比较优势”的竞争红利。毕竟大中型房企规模优势、资金优势各种优势会让自己在市场竞争更激烈，行情调控更苛刻、设限条件更多时，大中型房企相对中小房企会有“比较优势”，他们反而在未来3、5年。
其三，适度转型而不是全面转型，是因为转型成功也非一朝一夕，需要提前布局，等到房地产5到10年后走下破路时，转型的新产业开始能够撑起一片天，甚至半边天！由此，主营业务的换产业、换赛道就基本完成了转化。
关于转型，旭辉林中有一句话值得深思，房企不到5000亿，没有必要深度转型！这句话的信息含金量很大！
10，破了千亿的房企，他们的“增速”虽然降低了一点，但并没有停止进取的野心。
对此，破了千亿的房企虽然普遍提出“规模+效益”并举的战略，但对规模的热心，并没有减少太多。老潘在于众多30强房企高管交流时，几乎大部分破千亿1、2年的房企都内部提出了3000亿甚至更高的规模目标。
事实上，在今年金茂李从瑞提出2020年突破2000亿，新城公开提出2700亿目标，内部目标肯定超过3000亿了，旭辉2019年目标虽然是1900亿，预计破2000亿是肯定，而世茂最近2019年也成为新晋并购王，加上5大产品系内功修炼到家，未来规模做大做强冲击突破3000亿是必然。事实是，2019年世茂目标就是突破2100亿。
所以，对于地产30强也然，破千亿已是过去时，更高质量迎战3000亿是他们最近2、3年的目标。所以对于其他100亿、200亿冲千亿的话题，他们已经是大学生看高中生了，通俗的说，破千亿的30家房企已经着眼冲击“研究生”了！
11，不能等到行业大局已定的时候再去布局，因为天时、地利和人和，那时“人和”已经回天无力，来不及了。因为那时，天时、地利大局已定。所以，今天房企的战略能动力和主动性，还是要在“改变可改变的”时机，有力出击。
12，不要低估对“马太效应”普世法则对一个行业洗牌的力度。
老潘相信，待3、5年后，房企千亿话题早已休已，因为那时3000亿房企可能都快20家了，那时，他们的话语权、他们的行业影响力，资源抢占力、他们的战略之变……都将成为影响那个时期的地产最强音！
END
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