民法典新规：“跳单”也要“买单”！

接受房屋租赁中介公司服务后，委托人利用中介公司提供的交易机会，绕过中介公司直接订立租赁合同，中介公司可以主张中介报酬吗？北京一中院近期首次适用《中华人民共和国民法典》第九百六十五条关于“跳单”的新规定，公开开庭审理一起涉及“跳单”行为的二审民事案件，并当庭作出宣判。

案情简介

2018年1月13日，小涛公司的员工与房屋中介小夏公司取得联系，以小涛公司名义委托小夏公司为即将成立的小涛公司海淀分公司寻找符合办公条件的房源。小夏公司的工作人员带小涛公司的领导和经办人看了包括2502室、2503室、2505室房屋在内的房源，后者同意租赁这三套房子。同年2月9日，为了进一步推进房屋租赁事宜，小涛公司和小夏公司的相关人员建立了一个微信群，在微信群内工作人员讨论了房屋租赁的细节问题，包括三套房子的面积、租金、押金、水电费、物业费、租期、违约金、开具发票等条款以及其他需要小夏公司与业主协调的问题。同年2月11日和12日，小夏公司员工将修改过的三个房屋的租赁合同发到微信群。小夏公司员工将修改后的合同发送给业主，业主进行反馈后，小夏公司将草拟的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》发给业主和小涛公司员工。

然而，小涛公司最终未与小夏公司签订居间合同，而是与小昌公司签署了涉案三套房屋的《房屋租赁合同》及《居间合同》，小涛公司与业主、小昌公司签订的租赁合同，除租期起算日期和房租支付日期与小夏公司提供的合同模板相差两天外，最重要的条款均一致。

小夏公司遂向一审法院起诉，主张小涛公司该行为是一种“跳单”行为，要求小涛公司和三套涉案房屋的业主支付居间服务费。

判决结果

一审法院经审理后认为：根据相关法律规定，在不存在明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的情况下，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件可使用民法典相关规定。因此本案可适用民法典第九百六十五条关于“跳单”行为的新规定。

根据本案实际情况，小夏公司虽未与小涛公司签订书面的居间合同，但在小夏公司与小涛公司之间存在事实上的居间服务合同关系，双方关于居间服务的约定不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现小夏公司为小涛公司提供了居间服务，小涛公司应向小夏公司支付居间服务费，按照房屋的面积，法院酌定小涛公司应支付房屋居间费27000余元。此外，小夏公司提供的证据不足以证明其与房屋业主设立了居间服务关系，故其要求房屋业主给付居间服务费的诉讼请求法院不予支持。最终一审法院判决小涛公司给付小夏公司27000余元，驳回其他诉讼请求。

小涛公司不服一审判决，主张其未与小夏公司签订居间合同，不应支付小夏公司居间费用，其遂向北京一中院提起上诉，请求二审法院予以改判。

北京一中院审理后认为，本案中，第一，小夏公司向小涛公司提供了三套涉案房屋的房源信息并带看了房屋，小夏公司提供的微信聊天记录显示双方对租金、租期、违约责任、租金发票开取等问题进行了多次沟通，小夏公司也根据双方沟通内容对房屋租赁合同的内容进行了多次修改，后小夏公司应小涛公司的要求拟定了房屋租赁合同。因此法院认定小涛公司接受了小夏公司的服务。第二，小涛公司、房主、小昌公司签订的《北京市房屋租赁合同》的内容与小夏公司向小涛公司提供的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》的内容中的租金数额、免租期、租赁期限等重要条款基本一致，且上述合同内容系经过小夏公司反复修改后得出的。小涛公司虽主张其在最终签订房屋租赁合同前有自由选择居间方的权利，且其最终选择与小昌公司订立居间合同，但小涛公司并未提供证据证明小昌公司向其提供了何种居间服务。故法院认定小涛公司最终与房主达成交易实际系利用了小夏公司提供的服务。第三，小涛公司在接受并利用小夏公司提供的服务后，绕开小夏公司转而选择报酬数额较低的小昌公司与房主订立合同。综上，本案应适用《民法典》第九百六十五条的规定，小涛公司应向小夏公司支付报酬。最终，北京一中院二审驳回上诉，维持原判。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：

委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定：

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

法官说法

“跳单”是委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的行为。在《民法典》之前，对于“跳单”行为，法院主要根据《合同法》 及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，并判决违约方承担责任。《民法典》颁布后，对于“跳单”行为有了明确的规定，首次将“跳单”行为上升到了法律层面，不仅保障了中介人权益，而且对于违背契约精神的行为进行了严格规制。

判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，我们尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。第二，按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。“跳单”行为第三个构成要件是委托人绕开中介人直接订立合同。该行为有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同，比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约；三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

供稿：北京一中院

作者：赵蕾

编辑：张倩 姚日辉