从自由翻译到上“3亿女”房产投资大亨，这位日本单亲妈妈都经历了什么？
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 小贺
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即使是疫情期间，无数资金仍在不断流入日本房产市场。它虽然是个值得捞金的大海，却也不是任谁蒙着眼跳进去都能赚得盆满钵满的。
与任何一项事业一样，日本房产投资也是一项需要学习的事业，踏踏实实、一步一个脚印，最终才能收获到丰硕的果实。
今天，我们一起来了解一个真实的日本人房产投资故事，来看看她是如何慢慢走向成功的。
星野女士是一位单亲妈妈，她本来是一名职业翻译，如今已经成了房产投资界的“大牛”。
她是一名自由翻译，靠接单子赚生活费。同时，她还是一个单亲妈妈，独自照顾两个年幼的孩子。而她翻译的工作，从兼职开始，渐渐地从事与电力相关的高专业性翻译，年收入能达到2000万日元左右（约125万人民币）。
当时的2000万日元年收入已经非常高了。即便如此，她仍然感到很焦虑，每天都在担心万一没有工作找上门该怎么办。
于是，无论有多少工作找她，她都应接尽接，几乎一刻不停地工作。
“我的工作需要过度用眼，因此我常常感到眼睛剧痛。担心会不会是视网膜剥离，就去医院检查了一下，却发现黑眼球的皮已经翻了。再这样工作下去，我甚至担心自己会过劳死，因此我开始迫切感觉自己需要找到另一个收入来源。”
因为前夫的父亲在房产投资事业上非常成功，她也对不动产投资产生了兴趣。不过，她并没有立马投资房产，而是选择从投资股票开始。
2003年，星野开始涉足不动产投资。
为了尽快入门股票投资，她为自己找到了一个“股票老师”。老师自身是一个股票亿万操盘手，但他还是给初学者推荐谨慎的、不会亏损的股票投资方法，例如，“免费获取股东优惠”、IPO投资等。
后来，她发现老师虽然股票投资领域非常成功，却还投资了一套单间公寓，就越发对房产投资感兴趣。于是，她告诉老师，自己也想试试。
“有一天，我的老师给我打电话说，某某不动产公司有好房子，让我赶紧去订购。我马上去看了这套位于板桥区的房子，当场就拍板买了下来。”
这套公寓是星野女士买下的第一套房子，非常值得纪念。房主本身打算以460万日元（约29万人民币）的价格卖出的，经过讲价，星野最后以440万日元（约27万人民币）的价格购入。
（星野购入第一套房的宣传海报，上面还写着扣除管理修缮费后的收益率，比较人性化）
“月租金5.6万日元（约3500人民币），表面收益率15%左右，管理修缮费7000日元（约437人民币）左右。因为是带租约出售，无法随意进入室内看房，所以没去室内看过我就购买了。”
乍一看这栋楼的修缮积立金，只存了600万日元（约37万人民币）左右，好像不太多的样子。但这栋楼里，超过一半的住户都是自己买房来自住的，公用部分管理得很好，也因此给人留下了一个好印象。
“自从买了这套房，我每个月都有5万日元（约3117人民币）左右的房租收入。在星野持有的这6年来，这套房的租户既没有解约，房子也没有大规模修缮，我感觉每个月自己都在‘不劳而获’。”
6年后，星野以465万日元（约29万人民币）的价格将这套房子抛售。持有这套房的6年中，房租收入大概达到了450万日元（约28万人民币）。换句话说，仅仅用了6年，星野投入的资金就翻了倍，她觉得按照这种趋势，只要再买一套单间公寓，即使不用工作，也能生活下去了。
星野购入的第一套房子
在那之后，星野继续学习不动产投资相关知识，并在2004年在东京都立川市买下了一块土地，在土地上新建了一套住宅。建房期间，为了控制成本，她没有通过承建商或承包商，而是直接与专业施工人员签订合同。
之后，她开始考虑入手5000至7000万日元的大楼。一栋楼市场被称为不动产投资的激战区，因为在那里有不少“竞争者”，即便有好的房源，也很难在第一时间抢到手。
星野说，“每次我去不动产投资线下交流会，都会和旁边的人搭话，问他们最近有什么好房子，希望他们能与我分享。但是一直都不太顺利，尤其是申请贷款的时候，总是会遇到门槛。正在我准备放弃的时候，却在一次看房产投资教程DVD时找到了一个值得信赖的人，这个人就是专业投资顾问M先生。”
星野去拜访了M先生，请他做自己的投资顾问。M先生给了她不少建议，其中最重要的，是在银行申请贷款的正确方法。
“之前，我一直以单身母亲、自由职业者的身份向银行申请贷款，这样似乎犯了一个很大的错误，没有银行愿意贷款给这种身份的人。”
星野本职的翻译工作，因为是自由职业，收入高但纳税额也很高，这样一来，她的流水账单看起来并不是非常吸引人，银行给她的贷款额和利率并不算最好。
在M先生的建议下，她将自己法人化，个人收入就变成了公司收入，整体的纳税额有了降低和避税的空间，流水也变好，在银行看来，财务报表就非常不错。
一切准备就绪，M先生一上来就说，“那么，我们开始下一步吧，挑战价值3亿的房子！”
3亿的房子，无论是风险或负担都很大。
“跟M先生一起去看了房，那次我得知可以用不到3亿日元的钱买到4亿以上的房子，觉得这样非常划算。如果能够辨别房屋是否值那个价，我觉得风险也不是很大。”
就这样，在2008年3月，星野0首付贷款购入了第二栋房子——当时的收益率在10%左右，距离西武新宿线小平站15分钟的一栋楼，共有23户。
大楼位于武藏野台地，抗震能力强，距离青梅街道很近，且交通方便，再加上刚大规模修整完，光看这些条件，不用说都知道这栋楼几乎满室出租中。
“一共有5层，1楼租给公司用作办公，5楼承包给了托管公司帮忙出租（在日本，房产转给托管公司管理，是很常见的情况），2 ~ 4层是2居室和3居室单间公寓，主要是家庭户在租住。”
据说一开始的持有者是个大地主，因为继承者经营不善曾被拍卖，有些房间条件很糟糕，但是经过大规模的修整，空置的房间都变得整洁漂亮了。
这是日本人投资房产时的一个惯常操作：自己管理来降低成本。虽然购买后一直没有什么大问题，但因为背负了巨额债务，星野为了减少开支、早早偿还，将每个月的经费重新进行了评估。
“比如清洁费每个月花5万日元，我就觉得很不值。打电话给老年人才中心，每次都被问‘可以派之前那个人来吗?’。如果每次都是同样的人，那我为什么不直接去委托那个人呢？这样可以直接省下一半的钱。”
于是，星野绕过老年中心，自己直接去和那位老人定下劳动协议，每月清扫费支出减少了一半。
“防火管理费每个月要交3万日元，但M先生告诉我，只需要在消防署上两天的课，就能成为防火管理者。于是我立马去听课，成为了防火管理员，3万日元又省下了。”
令人高兴的是，仅剩的几套空置房很快都租出去了。因为可以养宠物，且小学就在附近，因此很受家庭租客的欢迎。再加上有自行车停车位，入住率很好。
大楼室内环境
现在回过头来看，如果要给自己做的两个房产投资打分的话，星野觉得自己购入的第一套公寓是90分。
“如果没卖掉就好了，10分就是扣在我把它卖了。当时，一居室供应过剩，我认为今后会很难租出去。但是现在，我后悔了。”
而位于小平的第二套房子，星野给它打了80分。
“我觉得不动产很难做到100分，这栋楼感觉自己买的比较着急，要是能买到离车站再近一点的地方就好了。”
2010年，星野又在武藏野市的三鹰购买了自己的第三套房产——21户的一栋楼。
这一栋楼曾在REINS上市后又被下架，星野偶然得到了投资顾问提供的投标机会，通过特殊渠道购入。
“这栋楼竞标起价是2.8亿，我最后是以3亿日元（约1870万人民币）的价格中标。拥有两栋价值3亿的大楼，我干脆叫自己3亿女算了，哈哈哈。”说完，星野女士咯咯地笑了。
虽然价格高达3亿日元，这栋楼表面收益率也有11%左右。部分房间的租金比平均租金高，即使按平均租金计算，收益率也在10%以上。
“当时，我加入了一个利用杠杆快速增加房产的补习班，里面的人普遍认为，如果没有10亿日元左右的房产，就没办法仅仅依靠房租净收益生活。不得不说，我的确受到了他们的一点影响。但是，2011年的时候发生了大地震，而且孩子定下了升学的目标，学费已经有了着落，我就觉得可以不用持有10亿那么多房产了。”
之后，星野又陆续购入一些自住兼民宿出租用的公寓，慢慢地增加了房产的数量。
如今名下房产已经过亿的星野女士，回想起自己第一套购入的公寓，以及它为自己带来的每月5.6万日元（约3491人民币）的租金收入，她仍心存感激。
“在自己是一个自由职业者，且需要照顾父母、子女的情况下，在除了自己的本职以外还有额外的房产收入，真的让我感到很安心。万事开头难，即使它只是一套小型公寓，给我带来的信心也很大。”
星野女士认为，在正式开始投资房产前，最重要是学会自己思考，不断学习，自己有承担风险的决心。
日本房产投资，需要我们学习的地方还很多。作为一个外国投资客，如果想做到像星野女士一样，坐拥亿万级资产的话，遇到的困难会更多，道阻且长。
但不迈出第一步，就不知道后续该怎么做，所以先投资几套单身公寓收收租，还是很香的。
……
看了日本人的投资经历，是不是有些启发？
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