再谈深圳扩容 —— 别做白日梦！

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动脑子本是个很平常的事情，但在谣言四起的时代，似乎成了稀缺品。

“深圳今年会扩容么？”

“对于深圳扩容怎么看？”

“扩容后深圳会涨还是会跌？”

这是最近的灵魂三问，问的让我有一种仿佛深圳，已经把扩容牌子挂在了市民中心。

与深圳火爆抢房、一日一价背道而驰的，却是周边城市区域市场的冷寂。

怎么能想想办法把环深的房子卖出去，或许正是扩容谣言风声四起的原因之一。

我的老同事，米宅大渔在3月份就写过两篇关于扩容的文章，不料却被中介们断章取义，截成这样的图在朋友圈广泛传播：

【不够就扩容！】【深汕远水解不了近渴！】【势在必行惠州东莞二选一】再配合“腾讯房产”的title，传的有模有样。

但真实的内容是，这些只是引子和铺垫，随后作者写到：

这个逻辑怎么看都无懈可击，但是，又总觉得哪里不对。

其实并不是要表达深圳真的要扩容，东莞惠州二选一。

这是其一，其二是上周末，我和朋友去东莞看房，而同为临深的惠州中介，为了催促我们尽快去惠州看房，发来所谓“一线内幕消息”：

【一天11套】，【2辆迈巴赫】，【规划局带人来】，说的有模有样。

“自建规划局”这种叫法正经不正经我不知道，但我知道他的营销实在是让人看的尴尬不已。

其实，我早在3月北三县的文章中就已经提到了深圳扩容的问题。

完全没有模棱两可，完全没有maybe或许！

深圳扩容东莞惠州，只有三个字——不可能。

关于深圳扩容，我们先看深汕，再说莞惠！

2011年，深汕两地合作挂牌成立了合作区，在穷到几乎没有GDP的汕尾四镇搞起了飞地合作。

2014年，出炉正式规划，2018年深圳市深山合作区正式揭牌，深汕合作区才算名正言顺的被扩容到了深圳。

揭牌后的深圳市深汕合作区，已经彻底的脱离了汕尾的管理，成为了深圳的一部分。车牌、户籍、各种政策，都在逐步变更，与深圳同步。

从合作到融合到基本确定锁死户籍房产，用了近五年，再到板上钉钉上级批复，又花了两年，最后到真正的把合作二字去掉，可能还需要在花些时日。

这长达七年的一系列运作，才有了今天的深汕和第一次的深圳扩容。

深汕为什么能并入深圳？

原因非常简短，非常好理解，就一个字：穷。

说长点，就是经济非常落后，又有土地可开发。

接盘前的深汕，我们有去实地考察，18年8月我们站在深汕的土地，看着四百多平方公里只有7万多居民。几个镇区一个比一个穷时，才明白，深圳为什么会跨过惠州，直取深汕。

深汕是一张白纸，到处都是净地。这片原始广袤的土地，颇有三四十年前，深圳当初刚开始开发建设的影子。

这里的规划成本和开发成本，要远远低于改造现在的深圳，深圳那些密密麻麻的农民房和小产权，成了城市发展面前的一座大山。

“制造业因成本外迁外流，无法平衡供需提供足量的土地开发，都成了深圳这几年最大的痛点。扩容迫不及待！”

 

这是我曾经说过的原话，但这是深圳扩容的原因，却并不是深圳再扩容莞惠的任何理由。

这张图就是最近网传的扩容范围，画质清晰、审美在线，似乎具备一定的真实性。

但你真正的动一动脑子想一想，漏洞颇多。

首先是长安、虎门、松山湖、凤岗、塘厦，几个临深的东莞重镇，支撑了东莞的经济半边天，特别是松山湖片区，作为东莞未来城市的产业核心，背负了太多的使命。

同样的惠阳、大亚湾，也同为惠阳最重要的区域，对于自己城市经济贡献颇大。

自己养大的孩子，白送给别人，惠州、东莞显然不可能同意。

且不谈惠州东莞两座城市是否愿意，省里是否愿意。

我们仅仅从需求方来说。

深圳需要什么？深圳需要穷地，需要廉价土地，需要空地，需要白纸。

但环深的区、镇，哪有空地，哪有穷地方？哪里的廉价土地？

随便一个镇区，密密麻麻的工厂、农民房、小产权、商品房。

还有一些看似没有开发，但早早已经有主，成为了某些房企的储备用地。

无地可用的莞惠镇区，对于深圳来说何用之有？

同时，一旦扩容进深，惠州东莞临深庞大到上百万的人口、汽车牌照都要并入深圳，大大冲击了深圳的现有的社会资源。教育体系、医疗体系，都要发生系统性变化。

房产更是夸张，大片大量如种草般无章杂乱的房产，将会严重冲击深圳目前边界的房产和土地价值。

一场大乱都有可能发生。

不知道是谁发明了“中央要给深圳发40年大礼包”这种名词、说法。

但很显然发“大礼包”可以，但如果是把莞惠临深扩进来，这哪是大礼包，这跟发给深圳一颗大炸弹无异了。

这个政策的颁布，其实也成为了很多人坚信深圳短期内要扩容，会扩容东莞惠州的催化剂。

这个政策，不能说与深圳毫无关系。但要理解的是，把惠州和东莞的临深区域划给深圳，并不能解决深圳的问题，也和文件的精神不太符合。

但在我看来，河源反而更有可能成为下一个扩容点：2019年11月，广东《河源日报》刊发的一则消息称，河源市正式启动《河源市支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区实施方案》编制工作。

随后，河源市发展和改革局启动了“深河特别合作区”发展规划编制工作，成立“深河特别合作区”发展规划编制工作专班，以高起点、高标准科学谋划“深河特别合作区”规划。

不论是河源一厢情愿，还是已经真的双方深入探讨，但至少，这样的扩容合作，符合双方的利益，也存在合理性、可能性。

无论是过去还是今年、未来，深圳不是没有可能扩容，但莞惠这样完全不合理的扩容，显然不可能。

至于河源，也别想太多什么提前布局之类的，深汕就是一个例子。

我也奉劝那些想一夜暴富的，通过扩容投资房产进行跃升的朋友，你们的消息要滞后的多。

一旦有真正的扩容消息，这么多参与设计规划推进的公司、单位，以及地产从业、大咖，哪个消息都比你广，等你真的听到消息的那一刻，就像当初知道比特币时，已经涨到高位，到了割韭菜的时候了。更何况，这么大的事儿，也绝对不可能第一手的消息从中介那里传出来。

最后，我想给各位同行、中介、读者送六个字——不信谣、不传谣。