被执行人与配偶共同所有的唯一住房如何执行？
本文是财富传承君之道的第160期文章
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《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008年12月31日实施）第六条规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日实施）第二十条第一款则对此有所放宽，如申请执行人同意扣除五至八年租金的，可以拍卖或变卖。因此，被执行人必需的居住房屋可在特定条件下被强制执行，但对于被执行人与配偶共同所有的唯一住房，应当如何执行？如何平衡配偶方与申请执行人一方的利益？值得我们进一步探讨。
一、居住必需房屋≠唯一房屋，保障居住权≠保障房屋所有权
安徽省高级人民法院（2017）皖执复49号一案中，法院没有支持涉案房产为被执行人一家五口唯一居住房屋不能处置的异议理由，主要原因如下：
(1) 涉案房产已经依法设定抵押，该房产建筑面积合计为191.55平方米，超过被执行人侯远勇及其所扶养家属生活所必需，被执行人的唯一住房并不完全等同于生活必需的居住房屋，人民法院保障被执行人及其所扶养家属的生存权（居住权）而非房屋所有权，特别是对已经依法设定抵押的被执行人及其家属居住的房屋，人民法院有权依法处置。
(2) 申请执行人农行汴河路支行同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，用于保障被执行人侯远勇及其所扶养家属基本居住条件。
二、共有人需协议分割财产或提出析产诉讼，否则不能排除对不可分割财产的强制执行。
1.共有人以对房产享有共有份额提出的执行异议：不予支持
河北省高级人民法院在（2016）冀民终378号中认为，李育红虽然是涉案房产的共有人，对涉案房屋享有共有权利，但由于该房屋属于不可分割财产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条的规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”故法院对该房屋采取执行措施，符合法律规定，李育红对该房产享有的共有权不能排除法院执行。
2.共有人可分割份额，否则法院可能拍卖房产并按比例分配
广东省高级人民法院在（2017）粤执复175号一案中认为， 执行法院现查封的涉案房产系闻伟龙和张涛的夫妻共有财产，闻伟龙对该房产享有份额，执行法院依法可以执行其份额内的房产。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条，执行法院在查封涉案房产后已通知复议申请人张涛与其丈夫闻伟龙对涉案房产进行份额分割，但张涛一直没有对涉案房产进行分割，执行法院为此依照相关法律规定决定对涉案房产进行拍卖处理并按照其夫妻双方各占50%的份额进行分配并无不当，复议申请人对此提出异议、申请复议理由不能成立，本院不予支持。
3.执行共有财产的，应当保护其他共有人的利益，向其分配共有份额
江苏省高级人民法院 （2017）苏执复107号一案中，涉案房地产登记在范光明、金利丽、范灵名下，权属证书上无份额约定，应当认定为三人共同共有财产。因该房屋难以实物分割，故只能通过拍卖方式处置涉案房屋，其中范灵的份额应归范灵所有。范灵及其丈夫、子女不属于被执行人应当扶养的家属。拟处置房屋位于上海市城市中心地带，房屋建筑面积与车位建筑面积合计达203.47平方米，被执行人夫妻共同财产份额部分已超过其生活所必需，处置该房屋后应当保留被执行人夫妻生活必需费用。该院评估拍卖涉案房地产并无不当。
三、登记权属人以房产对外设立抵押，未登记的实际权属人在执行阶段中对抗执行，应另行对生效判决主张权利。
江西省高级人民法院（2017）赣执复45号一案中，该案虽然系发生在被执行人刘书平与复议申请人钟小英夫妻关系存续期间的债务，但是由于执行依据的生效判决已经确定申请执行人江西天马信用担保有限责任公司就本案债权对被执行人刘书平设定抵押的房产享有抵押权，利害关系人钟小英如不服该生效判决可以另行主张权利，不属于本案异议复议审查的范围，不能以该房屋属夫妻共同财产为由排除本案执行。
四、律师建议
（一）债权人的应对措施
根据前述案例及法律规定的梳理，本团队建议债权人在执行阶段充分使用法律赋予的权利，从以下几个方面申请执行债务人的唯一住房：
1. 唯一住房不等同于生活必需住房，尤其是房屋面积过大、装修豪华的住房，超出了生活必需住房的标准，可主张执行。
2. 唯一住房属于夫妻或家庭成员共同共有，亦可申请强制执行，但需将变卖的价款中属于共有人所有的份额支付给共有人。
3. 即便是生活必需住房，债权人可同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，将对房屋的执行起到促进作用。
（二）债务人及其配偶的应对措施
债务人及其配偶在共有房产面临被执行的风险时，如拟保留房产所有权，可协议分割房产或提起析产程序，由配偶保留房产并向执行案件中的债务人补偿对应的金额。但协议分割需取得债权人的同意，且如属于夫妻共同债务的，此种方式仍存在最终无法保留房产所有权的风险。
相关法条
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
第十四条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十条第一款 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
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