房屋租赁专题之44：房屋租赁合同纠纷中房屋交付的认定规则

本文是君之道思考的第420 期文章

房屋租赁合同系出租方向承租方让渡房屋占有、使用、收益的权利的合同，租赁物的交付是租赁合同中出租方的基本义务。实践中，因出租方未履行交付义务而引发的纠纷比较常见。对于此类案件的处理，法院对房屋交付的审查是认定出租方是否承担责任的关键。

从我们检索的案例来看，法院对房屋交付的认定，通常从合同对交付规则有无明确入手。有明确约定的，则审查出租方是否按约履行交付义务，未约定或约定不明的，则根据《合同法》第六十一条、第六十二条【对应《民法典》第五百一十条、第五百一十一条】规定的处理规则，结合合同相关条款、实际履行情况、当事人意思表示等因素综合判断。本文将结合司法裁判案例就法院对此问题的处理规则进行介绍和分析，以供实务参考。

一、合同中明确了房屋交付规则，出租方未按约定方式履行交付义务，认定未交付

广东省佛山市中级人民法院在 (2016)粤06民终3899号案中认为，锦龙厂、铭鹏公司双方租赁合同签订于2015年6月4日，合同约定按现状交付，交付以双方签署租赁物清单的方式进行确认。该案中，锦龙厂、铭鹏公司双方未办理租赁物书面移交确认手续，又无证据表明双方对交付方式作出变更约定，合同中也未载明合同签订时已完成交付。故，虽然铭鹏公司于2015年6月至9月间五次转账支付租金，但实际又并未使用场地，即铭鹏公司并未获得租赁房屋的使用价值，该院认定锦龙厂未向铭鹏公司交付租赁房屋。

在该案中，由于租赁合同中对房屋的交付方式作出了明确约定，而出租方未按照约定方式履行交付义务，也无证据证明承租方已实际占有使用了租赁房屋，因此法院综合认定出租方未交付租赁房屋。

二、承租方已经实际履行租赁合同，就房屋交付未提出异议，认定房屋已交付

在出租方已履行了相应交付手续，并且承租方已实际履行支付租金等义务时，可以认定承租方已经实际占有使用租赁房屋，出租方实际履行了交付义务。福建省宁德市中级人民法院在(2017)闽09民终1664号案中认为，《房屋交接确认书》真实合法，该院予以采信。该交接确认书系声立方公司、智造公司、刘明等11人三方共同签署。交接确认书确认了智造公司将涉案房屋交付给刘明等11人、刘明等11人将涉案房屋租赁给声立方公司的事实。这与声立方公司依照房屋租赁合同约定向刘明等11人支付履约保证金并支付第一季度租金，可以互相印证，可以证明房屋租赁合同已经实际履行、租赁房屋已实际交付给声立方公司。声立方公司主张租赁房屋未交付，与事实不符，亦缺乏证据支持，对其主张，该院不予采纳。

在(2016)渝民申1567号案中，重庆市高级人民法院持类似观点，绿满家公司收到易宗建发出的《关于催请进场营业及支付租金的函告》函件后，没有提出异议。结合双方签订的房屋租赁合同、设备清单等证据，能证明易宗建已将涉案房屋交付给绿满家公司。绿满家公司主张涉案房屋没有交付的申请再审理由不成立。

三、房屋交付规则未约定或约定不明确，按照合同有关条款或者交易习惯审查房屋的交付情况

在一些租赁合同中，可能存在合同起草的不严谨，对房屋交付时间、方式等没有约定或约定不明确。对于此类合同引发纠纷的处理规则，应依据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定去判断。若租赁合同中未就房屋交付时间、方式等作出明确约定的，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，如需判断是否交付钥匙、是否办理物业水电等手续，并结合合同履行的时间情况去综合认定出租方是否履行交付义务。

浙江省高级人民法院(2013)浙民提字第128号院认为，租赁物的交付是租赁合同中出租方的基本义务，在案涉合同双方当事人就交付时间、交付方式未作约定的情况下，按社会惯例，铭记公司作为租赁房屋的出租方理应办理相应的交付手续，如交付钥匙、办理水电费用，办理其他交接手续等，否则双方对是否交付发生争议时将无法认定出租方是否已履行了交付义务。本案中，铭记公司虽辩称本案的租赁物系不动产，并处于开放状态，且边平永已对租赁物进行了占有、使用，铭记公司作为出租方已履行了交付义务，但未提供充分有效的证据予以证明，根据我国法律的相关规定，应承担举证不能的不利后果。此外结合铭记公司已将诉争房屋另行租赁给第三人之事实，二审对铭记公司已履行交付义务，边平永对租赁物已占有、使用之主张不予认同，故对铭记公司的该项上诉请求，不予支持。

该案即是租赁合同中没有约定交付规则的情形，法院按照交易习惯处理，即审查出租方是否办理钥匙、水电费用等交接手续进行判断。同时结合案件情况，出租方将案涉房屋另租第三人的事实认定出租方未履行交付义务。

四、律师小结

从以上案例可知，对于出租方是否履行房屋交付义务的认定，首先遵循合同双方的约定，当合同中已明确约定了交付规则时，出租人则需严格按照合同履行交付义务，否则存在被认定未交付的风险较大。其次，在合同对交付规则无约定或约定不明确时，一般依照合同法第六十一条、第六十二条【对应《民法典》第五百一十条、第五百一十一条】的规定处理。一般而言，通常从出租人有无履行必要的交付手续、承租人实际占有使用房屋的情况、履行租金支付等情况综合判断合同的履行、当事人的陈述、举证是否符合逻辑常理、社会交易习惯等确定。

  参考法条：

《合同法》第六十一条【对应《民法典》第五百一十条】：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”

第六十二条【对应《民法典》第五百一十一条】：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”

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