房产交易型受贿的十条裁判规则
作者：陈晶（广东法纳川穹律师事务所），来源职务犯罪研究
近年来，随着国家反腐力度的加大，腐败形式发生了新的变化，受贿的手段和方式也层出不穷，往往借助合法形式，与民事活动、经济往来相混淆，通过增加行为的隐蔽性、伪装性，来达到逃避刑法惩罚的目的。
2007年最高人民法院、最高人民检察院针对出台了《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》，列举了十大新型贿赂犯罪，首当其冲就是交易型受贿。
交易型受贿，通常指的是国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，通过低买、高卖等交易形式获取请托人财物的一种新型受贿犯罪。本文结合司法实践，针对以房产为中心的交易型受贿，总结归纳部分审判规则。
裁判规则一：以明显低于市场的价格向请托人购买房产的，受贿数额应按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
案件名称： 韩卫东受贿案
案件编号：（2014）阜刑初字第00152号
案情简介： 被告人韩卫东，担任阜阳市国家税务局党组成员、总经济师期间，为房地产开发公司提供职务便利，其姐姐韩某希望购买该公司的别墅，请被告人韩卫东与开发商商定优惠价格，后开发商答应以120万元价格出售别墅一套，为避免影响不好其姐韩某与开放商签订了190万元的房屋，但是，实际支付仅为90万元。
法院认为：从公司别墅销控表看、价格鉴定结论书等证实，足以认定该房同期市场销售价格为190万元左右。宋某某以明显低于市场销售价格将房屋卖给韩卫东的姐姐，是基于韩卫东是国税局领导，今后其公司清盘结算时，还需韩卫东帮忙的无奈之举。被告人韩卫东是利用职务便利，以明显低于市场价格为其近亲属购买房屋，虽签订合同为190万元，但实质上是为掩人耳目；因此，足以认定韩卫东为近亲属低价购买房屋，符合权钱交易的特征，应当认定受贿。
裁判规则二：以明显高于市场的价格向请托人出售房产的，受贿数额应按照实际出售价格与交易时当地市场价格的差额计算。
案情名称：赵文田受贿罪、贪污罪案
案件编号：（2015）二中刑终字第1424号
案情简介：被告人赵文田任延庆县新农办常务副主任，负责管理新农办工作。期间，新农办购买顺兴隆公司混凝土的合同款由赵文田负责审批拨付。款项拨付后，赵文田要求该公司经理雷某帮他以80万元的价格出售被告人赵文田自有房产一套，雷某找到为他供应沙石的康某，以80万价格买下该套房产，并过户到康明名下。
法院认为：经鉴定，涉案房屋在2010年2月的市场价格为人民币51.9万元，其80万元的售价明显高于市场的价格，被告人赵文田出售房屋并许诺以后将在业务中对康某给予照顾。购买者之所以舍优求劣、舍廉求贵，因为在不正常的“高价”背后，存在着权钱交易的情况，超出市场价值的28.1万元既是受贿的具体数额。
裁判规则三：受贿房产的“市场价格”，不能简单依据同户型房产的销售价格加权取平均值计算。
案件名称：强伟受贿案
案件编号：（2014）霍刑初字第00052号
案情简介：被告人强伟任芜湖市国土资源局局长、党组书记、芜湖市政府副秘书长期间，为许某某出资的房地产开发有限公司提供帮助和便利，强伟夫妇以明显低于市场的价格，于2005年4月26日购买该公司房产一套，房屋面积为121.95＋86.86（跃层），共208.81平方米，共付房款297684元。
公诉意见：根据该公司同期同户型的5份购房合同，证实2004年2月6日至2005年1月28日期间，消费者购买的不同单元的同户型住房，该户型房屋6楼加权平均价格为2276.85元，跃层加权平均价格为1660.17元。强伟住房应付总价格为277661.86＋144202.37元=421864.23元，与强伟实付房款相比差价为124180.23元。
法院认为：“市场价格”的确定应当具有一定的代表性，公诉机关所提取的五份购房合同时间跨度大，在强伟购买房屋时期参考交易较少，单就提取的五份合同难以准确体现市场价格，公诉机关所举证据未反映上述合同购房价最低者为特定人，故辩护人提出本案市场价格应当按照五份合同中最低购房单价计算的意见，不违反法律规定，予以采纳。
裁判规则四：置换房产型受贿中，其受贿数额不以置换房产时相关评估部门对双方房产的评估差价计算。
案件名称：蒋颖受贿案
案件编号：（2016）津02刑初第51号
案情简介：2008年，被告人蒋颖担任天津乡镇企业办公室主任期间，被告人蒋颖通过与周文起、凌玉兰夫妇置换房产的方式，获取差价利益人民币266.0463万元。事后，被告人蒋颖职务上的便利，为凌玉兰担任法定代表人的天津市华北电缆厂获得工业技术改造项目贴息款200万元提供帮助。
法院认为：被告人蒋颖在与周文起置换房产时，向房地产管理部门申报的房屋价格，其两房屋差价1062793元是系各自自行申报，房地产管理部门不做具体指导和审核，仅依据当事人自行申报的房屋差价代征契税。案发后，办案机关委托专门机构和人员以双方置换房屋的时间为基准日，采用公开市场价值确定的房屋价格差价266.0463万元，依法认定为受贿数额。
裁判规则五：炒房型受贿中，受贿数额为受贿人低价买进与高价卖出的实际差额。
案件名称：马某、沈某受贿案
案件来源：《刑事司法指南》（总第31集）
案情简介： 马某为某县原县委书记，2001年某企业为了与马某搞好关系，以每平方米人民币1万元（经鉴定交易时当地市场价格为每平方米15868.8元）的低价将该公司开发的两个商铺卖给被告人马某夫妇。由于马某夫妇经营商铺出租价格低，2003年，该公司为了争取马某对该公司正在该县承建的锦江水泥项目的支持，以每平方米人民币2万元的价格返购这两个商铺。马某夫妇由此获取某公司贿赂款人民币27.18万元。
法院认为：请托人采用低价卖出方式向国家工作人员行贿，为了使受贿人获得更大的利益，在市场变化的情况下，再以更高的价格回购原先低价出卖给受贿人的物品，其实质是为了到掩盖贿赂本质的目的，其受贿数额为受贿人低价买进与高价卖出的实际差额。
裁判规则六：房产交易型受贿案件中，确定房产的市场价格的时间基点，原则上以双方买卖合同成立时间为交易时间。
案件名称：石德康受贿案
案件编号：（2014）江法刑初字第01230号
案情简介：2004年，被告人石德康任国有公司重庆甲公司办公室副主任，接受开发商邹某某请托，为其工程顺利进行提供了便利条件，后石德康决定以购买为名收受邹某某之妻杨某某的商用门面房。被告人石德康与其兄弟石某乙共同出资，并以石某乙之名于2004年1月9日签订了房屋买卖合同（约定房屋成交价格为206，000元），并于2014年1月9日办理过了户手续（经评估，2014年1月9日该商用门面房价值598，600元）。
法院认为：2014年1月9日的评估报告中类似房地产的地点及交易时间与评估对象所处位置及案发时间有相当距离，价格修正的方法并不能完全反映特定的房地产的价格变化。除此之外，涉案房产过户时签订有买卖合同，有关部门向交易双方收取税费的记税（费）金额亦为合同约定的交易金额即206，000元。因此，确定房屋的市场价格的时间基点应为2004年1月9日，认定被告人石德康的受贿数额为206，000元。
裁判规则七：以明显高于市场的价格向请托人出租房产，所收取的租金与市场价格的差额应当认定为受贿数额。
案件名称： 凌吉敏受贿案
案件来源：《刑事审判参考》（总第99集）
案情简介： 被告人凌吉敏担任人力资源和社会保障部养老保险司待遇处副处长期间，负责管理农垦企业基本养老保险专项转移支付资金，凌吉敏明知请托人有事相求的情况下，仍然以明显高于市场的价格向请托方出租自有房屋，以此方式收取贿赂63万余元。
法院认为：以明显高于市场的价格让请托人租赁其房屋，实质上是一种变相收受请托人财物的行为。请托人之所以接受这样的交易价格，不是因为物有所值，而是因为其中包含了国家工作人员利用职务便利为请托人谋取利益的对价。通过比较价格认证中心的鉴定意见，超出市场价格的差额就是“权钱交易”的价格，应当认定为被告人变相收取的贿赂款。
裁判规则八：以请托人名义购买房屋并出租，受贿人收取租金，不影响受贿罪的认定。
案件名称：王洪江受贿案
案件编号：（2015）川凉中刑初字第1号
案情简介：被告人王洪江任德昌县分管城建的副县长期间，为王某甲在开发房地产项目中提供帮助，王某甲表示愿意出钱购买一套房屋送给王洪江。为了掩盖受贿事实，应王洪江要求，王某甲以自己的名义，花费141万元购入房屋，将房产证、土地使用证以及自己的农行卡一并交给王洪江，以便被告人王洪江用此农行卡收取租金。2013年下半年，王洪江将此房屋的两证和收取租金的银行卡交给王某甲。
法院认为： 2011年，被告人王洪江收受王某甲房屋，2013年5月，王洪江鉴于全国反腐形势比较严峻，便将以王某甲名义办理的产权证及收取该房屋租金的银行卡交给王某甲保管，2014年7月，省委巡视组离开德昌后，王洪江找到王某甲，退还该房屋。因此，被告人王洪江退房行为是在其已收受房屋后，在纪委对其犯罪线索进行查处期间，为掩饰犯罪而实施的，应认定为受贿。
裁判规则九：房产增值部分不属于受贿数额，但属于违法所得，应依法予以追缴。
案件名称：苏清受贿案
案件编号：（2014）湛麻法刑初字第46号
案情简介：被告人苏清，任雷州市管理处主任期间，为戴国权在工程建设方面提供帮助，后苏清收受戴国权送给其158万元，并使用受贿款中1564791元，以其子苏宗杰的名义购买房产一套。
法院认为：被告人苏清利用职务上的便利，收受他人贿赂人民币158万元，其行为已构成受贿罪。被告人用受贿款158万元中的1564791元购买的房产及由此产生的增值部分，属受贿所得及受贿款处置产生的孳息，应予没收；被告人购买涉案房产的实际支出与受贿款的差额人民币15209元应一并追缴没收。被告人苏清的亲属代被告人退赃人民币158万元，不属受贿所得，应予退还。
裁判规则十：“事先设定”和“不针对特定人”两个方面是区别“交易型贿赂”与 “优惠价格购买商品房”的关键。
案件名称：胡伟富受贿案
案件来源：《刑事审判参考》（总第97集）
案情简介：
（一）被告人胡伟富任常山县城市规划管理所长期间，民建公司在常山县天马镇开发商住楼，胡伟富及其弟弟胡伟贵到该公司购买商品房时，胡伟富要求给予优惠，民建公司同意给予优惠。民建公司针对不特定对象售楼的最高优惠幅度为3%，胡伟富和胡伟贵实际支付给该公司房款比该公司售房的最优惠价格少4万余元。
（二）晨源公司在常山县天马镇开发柚香城综合大楼，因市场需要调高房价，晨源公司以8.8左右的折扣向社会销售。进入尾房销售，时任该公司销售主管的汪素芳分别以7.3折、7.5折的优惠价购房两套。胡伟富的妻子徐敏（曾在该公司工作过）得知公司已经进入尾房销售，且汪素芳已经以7.5折的优惠购得一套房屋后，便与胡伟富商量后到晨源公司以7.5折的优惠价购买一套商品房。
法院认为：第一起优惠，被告人属于国家工作人员利用职权，以交易的方式受贿；第二起优惠，不能认定被告人受贿。
法院认为要从优惠价格的本质特征区分“交易形受贿”与“以优惠价格购买商品房”，正常的优惠价格包括“事先设定”和“不针对特定人”两个基本方面，而“交易型受贿”的本质是权钱交易。
“事先设定”是指在正常的市场优惠购房中，交易价格通常是由经营者预先设定的，事先确定折扣幅度，而交易型受贿犯罪中的房产优惠价格往往具有较大的随机性和任意性，经营者会根据请托对象的具体情况来临时确定房产价格和优惠幅度。
“不针对特定人”是指在正常的市场优惠购房中，能够以优惠条件购买房产的人是不特定的多数人，所有愿意支付相关对价的人均可参与优惠购买房产。而在交易型受贿犯罪中，优惠房价仅针对特定的国家工作人员等个别对象，社会上的不特定多数人是不可能享受到同等优惠的。