打败时间的霄8
前两天，在朋友圈看到霄云路8号项目的海报，“始于8万，不止18万”的主题很抓人，新霄8要来了，随手就转发了。
结果在朋友圈的评论里出现了五花八门的问话：这个项目不是封盘了吗？霄8不是卖完了吗？听说被别家收购了？空中四合院卖50万/平米，真的假的？
没有一个项目可以在微信里引起这么多的疑问，可见大家对霄8的好奇心有多重。
『地产营销人』第一次到霄8去参观，还是在09年。那还是一个未曾有顶豪说法的年代。如果没记错当时北京四环沿线的新房价格还停留在2万多的水平，楼市也才刚刚走出金融危机的阴霾。
显然，当年的霄8就是极少数的小众豪宅，它和钓鱼台7号院并列为坐镇北京东西的超级豪宅项目。现在想来，其实霄8和钓7就是北京顶豪时代开启的第一波项目，给所有业内留下的记忆尤为深刻。
当年参观霄8，给『地产营销人』留下的主要印象有三点——
一是规模巨大，60万平米的超级豪宅的产品，得需要多大的胆量和魄力如此定位，替合生捏了把汗；
二是户型巨大，要知道400—500平米的豪宅户型放在当下已然正常，但在当时而言，尺度超前的可不是一点点，而且户型十分均质，不设面积梯度，断绝后路，执着豪宅，勇气可佳；
三是发现在接待中心外的密林里有个白色的棚子，很明显、很神秘，在追问下才知道这是为项目搞高端活动所用的专属场地，据说很多商界大佬和演艺界明星都会在夜幕降临的时候来到这里，在白棚内偏偏起舞，令人浮想联翩，由于一直没有机会进去，直到现在还留着小遗憾。
后来，『地产营销人』也开始做一个北四环的超级豪宅，经常出现客户被霄8截走的情况，说明霄8头几年卖得是不错的，但凡是要做豪宅的开发商，不管北京还是外地，都会去霄8学习取经。
貌似在经历了2011年的市场低谷后，霄8的声音开始微弱，施工进度也慢了下来，销售速度有了明显的下滑，有人开始传言合生出问题了。霄8逐渐开始成为一个谜，业内不明，市场不清，客户不懂。
南派的开发商低调务实不辩解，任你误会，任你猜，有人批评合生，有人看好霄8，有人说这是策略，有人评危机重重。为什么选择这个时机，霄8再度发声，其实已经可以看出点眉目了。
咱们暂不说合生，就看霄8这个项目，从09年至今，拉长周期来看，至少验证了两个字——眼光。
拿地有眼光
这个不用解释了吧，别看有的同业看不上，其实心里嫉妒的很。
在四环内绿化和生态环境最好的公园区域，把守使馆区、丽都、燕莎等商圈的核心处，五年前就是宝地，如今是稀缺中的稀缺，唯一中的唯一，所有新老地王都可望而不可即的地段资源。而且一拿就这么大的规模，足够十年开发，近千亿销售额，放在全国都是一个奇迹。
要知道宝能400亿就拿下了万科，而霄8就一个项目还有600亿货值。
定位有眼光
难道合生的朱老板在十年前就预见到北京终将走进豪宅时代？不得而知，但似乎霄8的整体定位就预示了今天的到来。
首先是全盘整齐划一的顶豪定位，让项目的高端血统极其纯正，1000个位于金字塔尖的家庭，深藏不露，但足以影响中国经济发展的命运。另外，刚才提及的户型尺度，正好适应了豪宅发展的趋势，这种超前意识的精准把握着实让人惊叹。
周期有眼光
拿地是周期，营销节奏也是一种周期。现在可以判定，其实霄8这种项目是对合生有特殊意义的。卖了可以回款，但房子就少了一套；不卖可以融钱，房子一套没少，资产的价值还在快速上涨，哪种划算，显而易见，这个帐算得精明。
另外，可以发现，豪宅产品这几年的更新换代很快，高端人群的居住理念和生活方式也在发生变化，所以产品只有在一个最为精妙的时段才能获得最大的市场红利。边际效益递减的道理放在豪宅依然适用。
一边是土地蹭蹭的涨，越来越值钱，这对应的是捂盘惜售的逻辑；一边是高端产品迅速演变，顶豪时代大幕拉开，不进则退，喜新厌旧，追赶风口。
把握分寸，判断时机，选择周期，控制节奏，让速度和利润齐飞，顶豪共趋势一色。实为高明，实为战略。
这到底是不是一切都计划好的？不知道，也不再想知道。
看结果，霄8似乎从未迷惑，再次入市，风轻云淡。看过程，一盘大棋局，精心谋划，步步为营，从容不迫。
这是一种打败时间的方法论，亦是一种操盘逻辑，更是一种充满智慧的企业生存方式。无所谓高下之分，快慢之别，谁能笑到最后，谁才是最后的赢家。
在新霄8推出之际，听闻其三个消息，值得关注。
1、开发商打算把二手市场漂流在外的售价低于8万的房源统统回购，如同大股东回购股票，给市场传递出坚守价值的信心。
2、对购买霄8的客户给予精装风格定制化的选择。别嫌弃巴洛克和洛可可，这也是一种经典，众口难调之下，很好办，任意选，市场上哪个顶豪的风格喜欢，直接邀请原班团队按需求定制打造。看的见的价值都是有价的，而看不见的价值，才是不可复制的无价资源，比如百米擎峰，千亩水域，万株成树。
3、大师设计的新中式样板间已经开始筹划，不会等太久就会看到新霄8的惊艳之作，两个字：期待。四个字：非常期待。
最后讲个段子，是真事。
前几天，一位知名建筑师在一个行业论坛上吐槽。他说，过去土地成本占开发成本的20—30%，也没有什么指标限制，设计院规划好做，开发商房子好盖。但现如今土地成本占到80—90%，还有一堆控规指标，设计院要想帮开发商挣到钱，就得在设计上挖空心思，费尽心机，压力山大。最令人担心的是，这么高的土地成本，这么差的土地质素，这么少的建设投入，盖出来的真是所谓的“豪宅”吗？
结果，他作为一位专业人士，给出来的建议居然是奉劝大家不要去追地王项目，找点在售的老项目买，更踏实，更划算，更放心。
不知道如果霄8听见这话，会不会笑出声来。
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