登记的效力

经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

例外情形

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《自然资源统一确权登记暂行办法》。注意：在自然资源的利用范畴，如在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效；国家所有的林地和林地上的森林、林木的所有权需要进行登记《森林法》。
非依法律行为而发生的物权变动的情形。
现行法律的规定以及某些物权种类的特殊性。主要有：土地承包经营权的转让、互换等变动不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力。

不动产登记与物权变动原因行为的关系

我国采用“债权形式主义”的模式，不承认物权行为理论。登记作为不动产物权变动的必要法定手续而不是单独的当事人的物权变动的合意。如果不动产物权变动的原因行为（主要指契约行为）无效或者被撤销的，经登记的不动产物权也会相应无效或者被撤销。

登记中的房地分离与房地一致原则

我国采分离主义下的“房地一致”制度，对土地管理和城市房地产管理分别立法，在物权法中，土地使用权属用益物权，与房屋所有权分属不同物权，对此，《民法典》第395条将“建筑物和其他土地附着物”和“建设用地使用权”作为两项可抵押的财产分别予以规定。根据一物一权原则，建筑物和土地使用权可分别设定抵押权，说明两者系不同的物权客体。

基于房屋和土地在经济利用、使用价值的不可分性，法律必须确保建筑物受让人取得合法、完整的基地利用权，“房”“地”之上的处分权和处分性物权不可择一行使，这就是我国法的房地一致原则，如不能单独转让房屋而房屋范围内的土地使用权不发生转让，又如建设用地抵押权和附着于建筑物之上的建工价款优先权的实现亦不可分别进行。

《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”所谓“视为一并抵押”是法律拟制的“一并”，其意在权利人将房或地单独处分时，法律推定其对未约定处分的财产作出共同处分的意思表示，发生一并处分的法律后果，并不意味着“房”“地”在物权客体上合二为一。

登记机构

由不动产所在地的登记机构办理。房屋、土地及其他不动产均应实行属地登记原则。但例外的是，依照《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》的要求，原国土资源部“会同林业局负责国务院确定的重点国有林区森林、林木、林地的登记发证；会同海洋局负责国务院批准项目用海、用岛的海域使用权和无居民海岛使用权的登记发证等”，也就是说，对于国务院所确定的、所批准使用的不动产的相关登记工作，现应由自然资源部会同有关部门决定，不遵循属地原则。

登记规范

《不动产登记暂行条例》

《不动产登记暂行条例实施细则》

《不动产登记操作规范（试行）》

登记范围

（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。

登记类型

首次登记、变更登记、转移登记、异议登记、预告登记、抵押登记、注销登记

「民法典学习」不动产登记