房企尾盘商铺是否应在土增税清算前处置
作者：李舟
对房地产企业而言，土地增值税清算是一个重要的节点，但很多企业都面临一个重要问题：土增税清算前，未出售的商铺是否需要统一处置参与清算？根据我们在实务中处理过的案例，本文就此问题进行分析。
一、商铺参与统一清算与尾盘销售缴税有何区别？
统一清算是按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三个类别各自计算增值额、增值率和应缴土地增值税，商铺和写字楼、公寓、车位等一并被并入其他商品房，也就是说如果参与统一清算，商铺的增值率将会受到其他业态产品的影响，比如说如果其他业态产品卖得比较便宜，就意味着商铺增值率可以降低，甚至在特殊情况下增值额都有可能降低，比如车位出现收入成本倒挂情况时，车位会将整个其他商品房系列的增值额拉低，这对于最终清算缴税当然都是有利的。
如果商铺不参与统一清算，未来销售将不再汇总清算，而是按照清算所计算出的各个类别产品单方扣除数字直接计算扣除，比如商铺清算后销售3万元/平方米，其他商品房土增清算中单方扣除为9000元，那么商铺将直接按照21000元/平方米计算增值额、增值率，失去汇总作用滞后，商铺尾盘销售显然会缴纳更多的税。
二、土增清算前商铺如何处置的三个决策点
1、商铺未来销售和现在销售税负差异有多大？
根据上述分析，参与土增税统一清算和未来单独销售单独缴税，税负可能会出现较大差异，因此企业在面临选择时，应将这个差异计算出来，以此作为决策依据点之一进行考虑。
2、是否存在关联方转售的可能？
为了参与统一清算，企业可以考虑先将商铺转让给关联方（包括关联方企业和关联方个人），未来如需销售，通过关联方再次对外转让，这样操作能否少缴税呢？我们来看看转售关联方如何缴税？
需要注意是，房企将商铺转让给关联方的价格如何确定，因为是关联交易，企业有冲动将价格压低，而税务机关会按照税法审核交易价格是否公允，通常税务机关审核的次序是：
第一步先看企业自己同期同类商铺转让价格比较；如果企业自身没有价格比较，第二步再看其他企业同期同类商铺转让价格比较；如果前两个都无法比较，第三步最后由税务机关进行核定征收，核定通常按照组成计税价格计算：公允价格=成本×（1+利润率）。
3、未来商铺是否计划自持？
如果未来商铺企业计划自持或运营，当然也可以有不同的自持模式：
模式一：放在房地产公司名下，直接自持。
但运营业务可能需要设立新的公司（如商业管理公司或酒店运营公司），将资产租赁给新公司，这种模式就不需要作为销售处理，也不需要参与土地增值税统一清算。
模式二：转移给新的运营公司自持并运营，该部分商铺必须参与统一土地增值税清算，但问题的关键在于转让价格的设定。
模式三：转移给关联个人自持并运营，必须参与土地增值税的清算工作，关键问题仍在于转让价格的设定。
总结：商铺是否参与统一的土地增值税清算，对税收事项的考虑应是第一位，运营、风险、资金流等战略思考都可能影响最终的决定。