中央公园商业再添新作，14万方龙湖公园天街翘首以待

龙湖铂金岛——中央公园龙湖的商业综合体，80%自持打造为14万方的龙湖公园天街，20%销售打造成商业名片；整体打造为城市量级天街，品牌吸引力可超过北城天街、时代天街等重庆标志天街。

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外部环境

· 潜力区域，占尽天时地利人和

中央公园是继纽约·中央公园、伦敦·海德公园之后的世界第三大城市中央公园，亚洲最大城市中央公园。板块主导配套先行建设，高规格政务机构密集，是重庆未来城市封面、城市休闲新名片。而区域内重点打造的两江国际商务中心，将携600万方超大商业商务体量掀起重庆商圈“5.0”发展新纪元。不同于传统的商圈模式，强化多元混合功能，除了商务办公，也能满足市民购物、休闲、文化、游乐等多方面需求，全力打造集公园旅游、水上运动、亲子乐园、文化艺术等百花齐放式的“宜人、宜商、宜居、宜业”城市综合体。

区域位置：中央公园板块位于重庆两江新区同茂大道和节庆大道，周边规划路网发达，与机场、会展中心连接紧密，距离重庆标志性建筑朝天门23km，距离机场5.3km，距离重庆北站12.4km；

区域定位：面向国际、充分展现重庆作为国家中心城市形象的地标，建成创新驱动、开放引领、宜居宜业的示范区，建成内陆开放空中门户、低碳人文国际临空都市区；

房地产市场潜力：配套规划完善，政府逐步引入，板块未来宜居属性以及辐射能力强，且潜在可供应土地较为充足，潜在存量大，未来竞争激烈，有盈利空间。

· 重点规划，政府专项小组实时跟进

两江国际商务中心，由国际知名设计机构美国SOM建筑设计事务所设计，占地面积约72公顷，总建筑面积约400万方，集中利用中央公园与全民健身中心之间商业地块，修建渝北临空都市超高层标志性建筑楼群，最高达248米。作为重庆主城区规划体量最大的商圈之一，两江国际商务中心规划面积约57公顷，地上计容建筑面积约210万平方米，将充分利用中央公园与全民健身公园之间约20块商业地块，规划600万方商业体量，布局龙湖中央公园天街、重庆大悦城、渝北吾悦广场、合景泰富悠方购物中心、万科智汇谷及鲁能地产“泰山七号”商业项目，计划2021年首期开业、2022年全面开业、2025年全面建成千亿级商业商务新中心。

2018年4月28日，两江国际商务中心项目建设指挥部正式成立，中央公园超级商圈提上实质性开发日程；6月，两江国际商务中心举行商业项目集中开工仪式。六大商业品牌集中开工，拉开了两江国际商务中心建设序幕。在项目建设期间，由已成立的两江国际商务中心建设指挥部统筹推进；进入招商运营期后，由千亿级两江国际商务中心建设运营工作领导小组统筹指导和协调商圈运营相关工作，空港新城商圈管理办公室负责其日常事务。在整体见效阶段，政府将整合商务发展、民营企业发展、工业信息产业发展和科技创新、金融、就业等专项资金持续扶持两江国际商务中心建设发展；通过惠企政策引导，发挥市场运作机制，拓宽资金筹措渠道，推动社会资本投入，全面增强两江国际商务中心在产业入驻等方面的竞争力、吸引力；建立统筹协调机制，形成政府统筹与各商业项目错位发展、协调联动的机制。

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内部环境

· 产品规划：环状导流的天街一体铺

项目为中央公园龙湖的商业综合体，80%自持打造为14万方的龙湖公园天街，20%销售打造成商业名片——龙湖铂金岛；整体打造为城市量级天街，品牌吸引力可超过北城天街、时代天街等重庆标志天街。

（龙湖铂金岛项目外部规划效果图）

铂金岛与天街同地块打造，采用天街一体化导流模式，作为建筑主体南侧形象面，与天街多处扶梯、客梯、连廊、入口等相连，与天街共享客流，同时与天街延时互补叠加，形成全面全时多业态的商业连体。

（龙湖铂金岛项目内部规划效果图）

· 产品规划：TOD模式的城市量级天街

中央公园西站是重庆轨道交通10号线与轨道交通5号线二期北延伸段的换乘车站，共设多个出入口，站点出口将通向地面和天街的地下层，构成一个庞大的地下交通商业系统。

2018年龙湖光年的盛大启幕宣告着龙湖开始探索新的商业模式——TOD商业模式，集1条高铁线、3条轨道线为一体，建筑规模约48万方。不同于光年主力连接铁路，公园天街主力连接地铁、轻轨等公共交通，客流导向性相对更强；同时TOD模式强调多功能的空间交互，项目的开放可以使中央公园区域以商业、办公、居住、休闲、娱乐等功能为一体，满足客户对于生活和环境多元化、多样性的追求。

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客流分析

· 居住客流：高教育区域，主力定位中高端消费客户

圈层客户：2020年，中央公园整体成交价为15583元/㎡。作为目前炙手可热的新兴区域，背靠政府政策导向，目前项目均价位于新兴板块的首位。客户对于价格的接受度较高，主力为中产家庭，由此商圈可吸引大量高消费人群聚集；同时，随着重报集团、市检察院、地矿院等政府、企/事业型机关的不断迁入，以及周边仙桃数据谷等园区的高端人才引入，中央公园的客户圈层将会越来越高。

资源客户：中央公园作为政策导向型区域，吸引了以巴蜀小学、第八中学为首的大量优质学校进驻，教育密度较大，带动以教育为置业目的的家庭前来购买，缩短区域发展成熟时间。

· 大区客流：城市量级天街，可辐射大北区

公园天街地处城市向北发展核心，依托高定位、多形态、强配套吸附相关区域客群，辐射客群厚度较大；

作为城市量级天街，背靠两江国际商务中心，辐射范围较广，除了地缘性客户外，可吸引照母山、礼嘉、悦来、空港、蔡家等大北区客户；同时，中央公园周边产业较多，也可吸引如仙桃数据谷等产业区客户前来消费。

· 转机客流：城市候机厅展现天街风貌

截止到今年三季度，江北国际机场累计达到2410.85万人次的旅客吞吐量，排名全国第四。换季后实行的冬航季航班计划中，航空公司每周投入航班总量将达到6734班。巨大的人口吞吐量，带来的商机也是无限的。而机场内部的商业配套较少，主要以简单的日常品牌为主，选择性较小，不足以支撑如此大的客流量。

项目采用TOD商业模式，距重庆江北机场七公里左右，轨道十号线仅与机场相隔三个站。地铁换乘+机场动线，可作为城市候机厅接待中转客户，适合换乘时间不足到主城的乘客来体会重庆的天街文化。

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产品价格

· 定价低，高回报、稳定性好，快速兑现价值，投资商铺的优势明显

龙湖铂金岛为继时代天街售罄，五年后再次推出的临天街项目，1、2号独岛铺首开告磬，目前3号岛铺主力在售。与时代天街不同的是，为了促进天街的良性发展，实现“跟着天街赚钱”，铂金岛的定价总比远低于其他天街可售商铺。单价最低至7999元/㎡，一层天花板价格仅为5-7万元/㎡；同时，项目为区域内少有的可售商铺，双首层设计，非常稀缺，可实现快速兑现投资价值。

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项目总结

项目地处中央公园板块，四周配套规划完善，政府逐步引入，板块未来宜居属性以及辐射能力强；周边中产高消费人群聚集，以投资需求为主，个体户、政府事业单位公务人员等客群占主力，市场发展潜力较大。

项目为龙湖旗下极具投资价值的商业品牌，定位为城市量级天街，为TOD商业形态，采用天街一体化导流模式，与天街延时互补叠加，促进商圈良性发展。

项目定价相对较低，产品价格仅为天街的一半，稳定性较好，回报率较高，能快速兑现价值。