买REITS，一定要搞清三件事，赠权限开通指南

一、分清是产权类还是特许经营权类

为什么第一个问题不是现金分配率？我不说，您也肯定会了解现金分配率，但现金分配率不等于投资价值，要想吧投资价值和现金分配率挂上钩，必须搞清楚产品到底是产权类还是特许经营权类，因为同样的现金分配率，收益千差万别。不明白？举个例子……

你有100万，可以给你大爷，或者你大妈，两个方案二选一，不知道你会怎么选。

（1）如果你给你大爷100万，他每年还你12万，连续还10年，还完最后一个12万，这事儿就了了；

（2）如果你给你大妈100万，她把价值100万的房子给您，每年还给你4万，给你10年，临了，这100万的房子也归你。

你大爷方案对应的是特许经营权类REITS：每年现金分派率是12%；

你大妈方案对应的是产权类REITS：每年现金分配率是4%；

咱能简单依据现金分派率，就简单的说，“你大爷方案”强于“你大妈方案”么？不能吧。

当然，特许经营权类的REITS清算的时候可能也会有一些残值，要详细阅读产品招募说明书，产权类REITS的清算价值也要具体问题具体分析，也请详细阅读产品的招募说明书。但搞清产权类还是特许经营权类的REITS还是非常重要的。

目前类似特许经营权的项目主要包括高速公路、水务、部分基础设施项目；产权类项目以仓储、工业园区类项目为主。投资者不能以简单的项目名称就确定项目类别，要详细研究。

二、搞清楚20多年前的一段历史

以史为鉴

应该说，从长期看，REITS的波动逻辑应该向债券市场利率和本身资产质量导致的收益波动靠拢，但从短期看，市场的交易情绪可能影响较大，而市场交易情绪，是最难预测的。我们最需要提醒您的是，千万不要以严重高于资产价值的价格，买入相关产品。

这是一张1998年中国首批封闭式基金上市的走势图，记载着一段有人欢喜有人愁的历史，当时价值1元的封闭式基金，被非理性的炒到了2.4元，而高位接盘的投资者可能要迎接漫漫下跌路，再度跌回1元附近，之后还出现了折价交易。如今20多年过去了，REITS来了，同样是国家大发展的领域，同样是交易价格和资产价值分离，又会呈现怎样的交易结果呢？我们的投资者的理性程度如何呢？我们只有拭目以待。

数据来源：WIND，历史不代表未来