发现买的房是“凶宅”，怎么办？几个案例告诉你

（图片来源pexels网站）

国内多地房价居高不下，但凶宅的交易价格一般都低于市场价。对大多数人来说，凶宅是避而远之的对象，非常介意凶宅“黑历史”。一般在得知是凶宅后便会拒绝看房，直接将其排除在考虑范围之外。也正是如此，催生了一些小众职业。此前，有报道称日本某公司招聘“凶宅试睡员”，意图借体验者的经历打消购房者的疑虑。

在二手房交易市场中，某些居心不良的卖家会故意隐瞒凶宅的“黑历史”，以便促成交易，想尽快把烫手山芋出手。买家事后发现，多会认为隐瞒凶宅这一重要信息构成欺诈，起诉要求撤销购房合同，此类纠纷不在少数。起诉的法律依据，主要为《合同法》第54条、民法典148条。

《合同法》第54条：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。（已失效）

《民法典》第148条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

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那么，应当如何理解“凶宅”的内涵呢？显然，不同人都有各自的理解。部分人对凶宅范围的界定比较宽泛，认为闹鬼、发生过死亡事件的房屋风水不好、都不吉利，都应当认定为凶宅；部分人则限缩范围，认为“凶宅”专指发生过凶杀、谋杀、自杀等非正常死亡事件的房屋，有正常衰老死亡事件的房屋不应归于凶宅之列。

由于凶宅并非法律概念，司法实践中，法院多认为应当遵从普通民众的通常认知，通常以交易房屋内发生非正常死亡事件为主要判断标准。具体案件审理时需结合居民死亡医学推断书、报警记录、勘验笔录等个案举证综合分析判断。“凶宅”的外延不能肆意扩大，应严格限定在非正常死亡的范围内，以免苛以卖方过重的信息披露义务[1]。

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法院大多从社会习俗角度出发，认为购房者对房屋内非正常死亡所产生的忌讳属于社会普遍存在的传统心理，此类事件会严重影响购房意愿，进而影响房屋的市场价值及使用价值。故卖方应当遵守诚实信用原则，在订立合同前及时披露此类相关的重要事实。否则，构成欺诈，法院将支持买方撤销合同、赔偿损失的诉讼请求。如（2020）粤03民终19505号，武某在涉案协议中确认所售房产非“凶宅”，房屋过户装修后谢某才发现涉案房产中发生过自杀，后诉至法院。一二审法院均认为武某未如实披露非正常死亡事件，已经构成欺诈，判决撤销涉案购房协议，并要求其返还购房款、赔偿税费、佣金、贷款月供利息以及装修损失等。

也有部分法院从案件事实出发，在凶宅低收高卖的情形下，分析“凶宅”信息是否对房屋交易价格实际产生了影响，并据此确定出卖人是否应当主动披露，进而判断出卖人是否构成欺诈。如（2012）浙杭民终字第360号中，涉案房屋曾发生过凶杀案件。王某等人在知晓上述凶杀案件的情况下，以明显低于市场价的价格从原房主处购得，后隐瞒凶杀案件信息并以略低于市场价的价格转卖给洪某。二审法院认为，涉案房屋发生过凶杀案是两次交易中影响房屋价格的主要因素，即“凶宅”信息实际上严重影响了交易价格，王某等人未披露此信息构成欺诈，故法院支持洪某撤销涉案房屋买卖合同并赔偿相关费用损失的诉讼请求。

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需要注意的是，凶宅案类型多样，各案举证责任也各不相同，具体情况需要具体分析。

购房对大多数人来说属于人生中的重大决策之一。因此，建议签订购房合同前先详细了解房屋状况，除房屋本身之外，还可以走访邻居、物业进一步了解。此外，在购房合同中明确约定相关的披露告知义务，以便讼争时举证。

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[1]《房屋内曾有人病逝，是否属于“凶宅”？》 江苏高院公众号，作者周海云。https://mp.weixin.qq.com/s/VV15bUAQ2OwmdaHazthn5Q

饶庆松

大成律师事务所合伙人

大成深圳房建部副主任

广西北海国际仲裁院仲裁员

《时代周报》特邀法律评论员

热爱横渡，三次横渡琼州海峡

2016年挑战往返横渡

彻夜坚持19小时50公里

公开出版物有《横渡，不一样的人生》

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