十条黄金法则帮你搞定“一铺养三代”
国家正在通过“去杠杆化”对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，使住宅的价格回归理性状态。
通过一个阶段的实施，调控已经取得了初步效果。但“按下葫芦浮起瓢”，大量的炒房客已经把目光转到了受国家房地产调控政策影响小，同时有稳定租金回报的商铺。
■ 撰文 | 郭春江 ☞ 《地盘》出品人
投资的风向正在转变。
由于密集的调控如暴风骤雨般挥向楼市，戴上了“限购、限贷、限签、限价、限售”五重紧箍咒的郑州房地产市场，纵然市场上需求巨大，却只能在外围徘徊，入城者寥寥无几。
不管调控如何严厉、货币环境如何“去杠杆”、经济如何的新常态，人们的生活都要继续。市场越趋于冷静，消费转向实体的风向就越明显。
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管南四雄
用实力托起郑州东南的长空
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前几天，到黄河科技大学探望一位老师，路过17年前我居住过的佛岗。现在，这里已经变成了约10万人规模的现代化小区，周边的管南四雄（鑫苑国际新城、永威城、绿都澜湾、中州城）虎视眈眈守着郑州东南的大门。再加上早已规模化入住的橄榄城，蔚然成形的大片区就显得蔚为壮观。
几年前，有一次在这一片找不到主路的时候，还感慨这里的荒凉，没有规模，更不成气候。短短几年，这里居然成为郑州主城最为耀眼的一个片区，一栋栋拔地而起的高楼，代表和见证着这里的变迁与升华。
我在这里住的时候，南三环以外的庄稼地还大把大把的，现在，地铁二号线的南三环站近在咫尺，周边一派欣欣向荣的景象。管南片区才是郑州宜商、宜居、宜兴业的滨水生态新城。
从地缘上来说，真是占尽天时，享尽地利。
郑州“北移东扩”经过了近10年的发展后，已为四面八方的许多片区注入了新的活力，到处都是新区，到处都是工地。反倒是管南这个具有最大发展潜力和空间的片区，价值被低估，但已经呈现出勃勃生机。
放眼市场，港区、郑东新区、郑上新区等都有一定的发展空间，但价值被高估，且培育时期相对较长。相对比于周边区域，占据主城优势的管南片区目前尚处于价格洼地、投资置业潜力巨大的一块区域，也是未来商业地产价格的提升、价值的提升空间很大的区域。
这也是管南片区的机会。
自去年年底以来，很多大开发商都开始将目光齐刷刷对准商业地产。
这个动作是情理之中的。由于商业性质的地产项目不受宏观调控的制约，一些有投资需求的投资人自然把目光转移到商业地产上来，商业地产的稀缺性和收益率等种种利好便清晰显现。
这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。
相对应，越是片区成熟的商铺，越是能显现出其超能的价值。我们要用动态、前瞻、发展的眼光看待一个区域的升值潜力。评价一个商铺的升值潜力，不能看它的今天，要看未来区域市场5年、10年规划和动态的变化。
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十大黄金法则
选定价值商铺
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条件已经很明显的放在那里了，就像这个地方十几年的变化令人吃惊一样，未来的发展更会令人慨叹与侧目。因为这里积攒的人气会主导这个区域的价值。
那，回过头来问，如果你手上有一些钱，想做商业地产投资，应当如何去抉择呢？我就拿最近看的鑫苑国际新城这个项目给大家做个讨论。
首当其冲的也最毋庸置疑的就是要看位置，也就是我们通常所说的地段。这是李嘉诚老爷子在90年代著名的地段理论。
很多人都知道对于商铺投资而言，位置异常重要，却又不知道从哪几个纬度去考评。
所选择的商铺，要么地段地很成熟，要么在未来很有增长潜力，这是非常重要的两条。
无论是超市内商铺、社区商铺、商业街商铺还是商务区商铺，位置都决定价格，也决定着他们的租金，和未来租金上涨的幅度。
其次，规模也是构成商业价值的核心。毕竟，有人气才有财气。
众所周知，商业的聚集能提供顾客各类商品多品牌的比较和选择，吸引更多的客群，从而实现整体竞争力，达到共赢，也为片区的价值提升做了极好的嫁衣。
再者，业态的搭配组合，作为小区的配套，显现出互为依存的共生关系。
我常说，无论是什么样的业态，都首先要满足“为人民服务”的这一根本宗旨。说白了，也就是满足附近居民的最根本性需求，甚至是一些定制类的服务。
除此以外，鑫苑国际新城项目还建设了7万方的自带光环的大型商业，将吸引更多的主力品牌商家入驻，涵盖时尚购物中心、星级影院、儿童乐园、环球美食、KTV、亲子教育等丰盛业态及生活配套，依存关系明显。
更好玩儿的是，鑫苑以集中商业为中心，规划国际轻奢区、中原美食街、儿童游乐天地、文化创意街、休闲娱乐街等9条商业街，用不同的业态规划，来突出其商业价值。
极有可能，这里将成为管南的商业核心，也会成为该片区生活的中心。
前首富王健林曾牛气哄哄的讲，万达开到哪里，哪里就是城市的中心。这不是没有道理的。
任何商业，便捷的交通是保障。无论是何种目的在这里买房或者消费，交通都是异常重要的考虑因素，自不多言。双地铁、高架等路网摆在那里呢。
大家都知道，开间大进深浅的商铺最好使用，也最有价值。这样的黄金比例分割，更便于商铺内部的店面布展，框架的商业空间，可自由分割组合，适合多种业态进驻。
商铺正因为临街才称之为商铺。大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。
鑫苑国际新城单独性的社区临街商业，就完全占据这样的优势了，在这里也不必多表，集中营业时我去体验。
互联网时代的商业，体验性一定要好。我们原来聊过消费升级的三个指标：内容、环境和体验。其中，环境是硬件，内容是要素，体验是营造。如果能够有更佳的商业体验，在这样的购物环境中，自然客户的停留时间会长，客单消费自然会高。
不光只盯着商铺本身，周边已开业店面收益回报，至少是前车之鉴，也是他山之石。
最最不能忽视的是人气与购买力。
“因群而生、因聚而兴”，是商业亘古不变的定律。
鑫苑国际新城420万方中央商业生活区，近10万业主稳定消费，财富日日进账。
57万方综合商业，必然会造就南城商业中心，也将辐射3公里近70万客流消费，辅之以周边十余大专业市场有着庞大的客源，未来辐射面会越来越广。有了人气保证，使经营风险系数更低。
综合分析来看，周边消费个体在变，不变的是学校和小区固有群体，增强的是人们越来越强的消费力，而巨大的消费规模将为周边商业提供稳定的消费人群和日益增长的购买力，为商业提供强有力的消费支撑，为商业的购买者提供强有力的升值保障。
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实体产业回归
先上车者占先机
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目前，规模化投资者占有商业地产市场已经成为趋势，并且随着房地产市场的成熟，开发商对商铺也会倾向于“持有”、即只租不售的策略，中小投资者的机会今后将越来越少。
一方面，是战略布局者第一时间排兵布阵，一直盯着商业地产从未离开，嗅觉灵敏者也提前闻到了消息频频出手，这是商业地产方面先上车的人。
另一方面，国家的各项调控政策均在强调“房子是用来住的”，传统房地产投资面临转型，而中央又从另一个角度引导租赁消费市场和鼓励实体产业回归，这无疑都对商业地产产生巨大的利好。
2016年，国务院办公厅印发《关于推动实体零售创新转型的意见》被解读为：从中央层面推动零售改革，鼓励实体商业创新发展，正在成为新的国家战略。
若真如此，实体商业迎来前所未有的发展机会，也必将担负起振兴实体经济、培育中产阶层、推动产业创新和转型升级的历史使命。
目前，受国家大政策环境影响，资本市场正在受到严格管制，百姓的投资渠道正变的日益狭窄，可投资的方式日益稀少，这种环境下，不动产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，商业地产的稀缺性和收益率等种种利好开始清晰显现。
对广大商铺投资者来说，相比高位运行的住宅市场，尚处在“未被宠爱”阶段的商业地产不得不说是一个好的契机。
中国有句俗语形容商铺投资，叫“一铺旺三代”。可见，一个眼光独到的商铺投资收益是十分巨大而且稳定的。现在社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增强，也促进了周边商圈的发展。
相对而言，老百姓的个人投资渠道较少，股市、债券、期货等投资回报不稳定、不理想，也促进了越来越多的人选择投资商铺。因为商铺本身能随着商圈的成熟不断升值，另一方面每年有稳定的租金收入，一般来讲，商铺的回报率可达7—12%，甚至15%。
至少，实体产业的回归，就为商铺的增值和资产的保值增加不少的机会。