盘点业主十大权益！业主和物业谁大？
近日，深圳市市场监督管理局市场稽查局查处一宗《民法典》业主维权第一案。
此前深圳市市场稽查局收到数十位举报人举报某楼盘的购房合同格式条款存在侵害消费者权益的情况。经调查合同发现，本应属于业主的房地产广告收益，却变成了开发商所有。
最终深圳市市场稽查局依法对其进行处罚，并责令其批量修改600余份格式合同，维护了业主的合法权益。
让深圳业主柠檬酸的是，去年年底广州市天河骏景花园小区给业主发了200万元的红包，据悉，该款项为小区的公共收益。
咖姐想说的是，不用酸，这笔钱本来就归业主所有！今天咖姐就给小伙伴们普及一下业主的十大合法权益！
停车位优先满足谁的需要？
先满足业主的需要！所以小区太多外来车辆占用业主共有车位，是违法的，需要改正的！
相应条款：《民法典》第二百七十五条【车位、车库的归属】 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《民法典》第二百七十六条【车位、车库的首要用途】 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
*案例：“全国首例车库之争”案
2003年，南京一小区物业在业委会不知情的情况下，将部分车库卖掉，部分车库出租。
经业委会多次协商无果之后，物业被告上法庭，一开始法院当庭宣判：地下停车库归全体业主所有，物业公司应向业委会移交全部地下车库。但经一再上诉，最终法院作出判决：物业于本判决生效起10日内给付业委会车库出售款50万元，驳回业委会的其他诉讼请求。
你拿到小区的公共收益了吗？
小区各类广告、外来车交费、商户入场费等公共收益归业主！按照约定或业主专有部分面积所占比例确定。
相应条款：《民法典》第二百八十二条【共有部分的收入分配】 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》第二百八十三条【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
*案例：物业私吞广告费被判归还
物业公司在沈阳某小区楼道、大堂、电梯内等公共区域，刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元。
小区业主委员会认为，物业公司在未经业主同意的情况下，擅自利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用，违反物业管理条例。
最终，法院依法判决26万元广告费归全体业主共有。
业主和物业谁大？
业主和物业是委托管理关系。物业无权拒绝，并要接受业主的监督和询问。
相应条款：《民法典》第二百八十五条 【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
但咖姐要特别提醒的是，与物业沟通还是要秉持就事论事的态度，保持理性。
*案例：送物业锦旗被判赔偿3000
安徽合肥一女士因不满意物业服务，与其他业主一起给小区物业送了一面“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗，并拍摄视频发布到网上。
物业随后将王女士告上法庭，索赔50万元。最终法院一审判决王女士向物业进行书面道歉，赔偿物业公司公证费用3000元。该女士进行上诉。
谁能决定换物业？
成立业委会、换物业、涨物业费，是业主共同决定事项，由业主共同决定。
相关条款：《民法典》第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】 下列事项由业主共同决定:
选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《民法典》第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
*案例：业委会清退物业纠纷案
该案小区的业主与物业的纠纷由来已久，对物业的服务质量和收费价格，业主与物业存在着分歧。
业主委员会决定侵害业主合法权益怎么办？
答：决定对业主具有法律效力（在征集业主意见的基础上形成）。受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销不合理决定。这说明业委会也是接受业主监督的！
相应条款：《民法典》第二百八十条 【业主大会、业主委员会决定的效力】 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
*案例：前任业委会主任拒绝交出公章
有一业委会主任辞职后业委会公章仍由其持有，未交还业委会。
而后被业主委员会成员起诉至法院，法院最终判定，辞职的业委会主任已经不具备业委会委员资格，其再行保管业委会的公章，不符合《某业主大会议事规则》，故判其向业委会返还公章。
遛狗不栓绳，物业该问责？
该问责！根据民法典的规定，物业应对小区业主的不文明养犬行为具有管理、制止的义务。
*案例：男子被狗吓，物业被判
物业服务企业作为小区环境的管理方，应当熟知文明养犬规定，但对王某的不文明养犬行为未能制止，放任其后的损害事实发生，物业服务企业在小区的安全保障义务上，存在过错。同时，鉴于小区管理存在的问题，根据民法典的规定，相关行政主管部门应当对该物业服务企业依法处理。
张某居住在A小区，邻居王某养了一只宠物狗，经常牵到小区散放，没有拴绳，每次遇到张某，宠物狗都会凑近。张某因为被狗咬过，所以特别怕狗。因此张某多次要求王某不要把狗放出来，或者把狗拴好，王某表示宠物狗被训练得很好，不会咬人。张某多次向A小区物业反映无果。由于长期处于被惊吓状态，张某后来得了神经衰弱，并到医院就医。于是，张某将王某和物业公司一并起诉至法院。
王某在承担该部分的损害赔偿时，对其不文明养犬的行为，同样需要接受批评教育甚至相关处罚。
物业有责任制止违法行为吗？
有！物业公司的服务内容应当在《物业服务合同》中约定好。物业服务区域内，有违反法律法规的行为，物业有责任及时采取合理措施。
相应条款：《民法典》第九百四十二条 【物业服务人的一般义务】 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
邻居纠纷归物业管吗？
小区物业一般没有义务处理邻里纠纷。
相应条款：《民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
物业收费的款项可以公示吗？
可以！小区未见公示，也是导致业主对物业的监督无从下手的原因之一。
《民法典》第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
物业有权利停电、停水吗？
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
物业公司以停水断电的方式催缴物业费的情形屡见不鲜，不少业主虽迫于用水用电的需要最终补缴了物业费，但这种简单粗暴的方式也引起了业主的不满，无形中激化了业主与物业间的矛盾。
从法律规定上看，《民法典》合同编第九百四十四条第3款明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
如果遇到了物业采用停电、停水等方式催交物业费，第一，业主可以《民法典》明确禁止物业服务人以停水断电方式催缴物业费为由，向物业公司提出异议，要求其立即恢复水电的供应。
第二，在物业公司仍拒绝恢复水电供应时，业主可向法院起诉，借助公权力维护自身合法权益。
其实在《民法典》实施前，虽然没有明确的法律规定物业公司无权断水断电，但根据《合同法》的相关规定，物业服务合同与供水供电合同实际是两种不同的合同，涉及不同的合同当事人，供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。如果承租人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司有停水停电的权利，而非物业公司。
《民法典》实施后，明确新增了“物业服务合同”这一项有名合同，同时明确规定物业服务人不得采取断水断电等方式催缴物业费，若以往的物业服务合同中仍有相关条款，也将因违反法律规定而被认定为无效条款。
但是物业公司方面该如何维护权益呢？民法典同样有解释：
我国《民法典》第九百四十四条第2款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁（如有仲裁协议）。