9月月末反转，10月延续回升

丁祖昱评楼市，独家原创点评。从目前情况来看，由于3季度供求萎缩，还是储存了一定的需求量，再加上政策面的支持和配合，10月应该回升可期，整体四季度走出相对漂亮的行情也是大概率事件。

期盼已久的“金九”刚刚过去，迎来了“银十”。但金九成色明显不足，除了9月22日开始的第四周以及月末几天成交明显反转之外，整体表现一般，但好在月末成交明显放大，诸如广州、苏州、济南成交量都比前三周上涨超过50%。再加上9月30日政策如期而来，一方面是减轻首付压力，央行联合银监会联合发文，宣布调低首付比例，将首套房首付比例下降到25%（非限购城市），另一方面是用活闲置公积金，住建部、财政部、央行联合下发通知，要求切实提高住房公积金使用效率，特别是提出了允许公积金异地贷款。综合以上几点，应该讲银十更加可能成色“十足”。

1、九月成色虽然不足，但比去年回升明显.

就9月成交表现来看，一线城市除上海外成交都环比回落，反而是二线城市表现突出，特别是福州、武汉、合肥成交持续环比上升， 其中南京更是超过120万平方米达到天量，创下2010年以来的单月成交新高。三四线城市表现也算差强人意，常州、无锡等市成交也好于8月。

金9的供应成色相比成交要好的多，整体供应迎来小高峰，其中一线城市表现最为强劲，环比增幅超过60%，上海、广州供应量均超过150万平方米。二、三线城市环比也是增多减少，诸如南昌、宁波、福州等市环比增幅都在140%以上，增幅最大的宁波，环比增长更是接近200%。

2、银十回升是大概率事件，不过井喷行情很难再有。

一方面下半年的供应主要集中在9月的下半段和四季度，银十是供应的最高峰。而且随着政策的释放，9月末的成交启动，十一黄金周的全面促销，历史上“银十”一般都成为下半年的成交高点，去年10月也在政策作用下出现了巨大反转。对比13、14年历史数据可以看到，在北京、上海、杭州等重点城市，10月份均是喜多于忧，大多城市成交远好于当年平均。去年10月，更是绝大部分城市实现了成交井喷，其中杭州成交量更是比年均值暴涨接近7成，达到125万平方米。以此来看，今年10月成交井喷或许较难出现，但是保持回升态势应该不成问题。

3、利好政策仍有可能继续出台

我在9月30日刚写了《央媒重提房地产为支柱产业，或有政策出台》，文中提出很有可能在9月末、10月初出台相关利好政策，结果9月30日下午5点，央行、住建部等部门联手出台了降低首套房首付比例、促进公积金异地贷款等新政。当然从力度来看，这两个政策力度和去年9.30及今年3.30相比都不算特别大，只能说是中规中矩。特别是很多业内人士认为这次首付比例下降到25%，远不如一步到位下降到20%。但要知道，从30%到25%，下降幅度也已经达到了1/6，应该说力度还算可以。

当然 ，正如我文章中指出的，目前相关政策储备还有不少，从中央层面针对房企有诸如暂停预征增值税、所得税等，地方政府针对购房交易税费方面，也都还有政策可出，不过关键还是看10月份的成交以及房地产投资增速变化情况。应该讲对政策层面还是可以相对乐观。

15年楼市已经进入最后一季，能否像去年四季度那么精彩，还是仅仅10月的昙花一现，要取决于政策和市场供求的双重作用，从目前情况来看，由于3季度供求萎缩，还是储存了一定的需求量，再加上政策面的支持和配合，10月应该回升可期，整体四季度走出相对漂亮的行情也是大概率事件，但要像去年出现井喷行情，应该可能性不大！

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