一口价 毛坯！星汇城27259元/平降维打击增城？

广州楼盘一口价不再新鲜，快要被开发商玩成基本操作了。

上周五，黄埔的TOD大盘越秀星汇城突击开盘，不分楼层和户型，又是一口价27259元/平。

前几天项目的吹风价还是2.9-3万/平，结果谁想它预售证一到手，直接就毛坯大甩卖了。

啧啧川剧大变脸，这个刚需大盘有点意思。

黄埔星汇城7月23日一口气拿了5个预售证，涉及的楼栋有C01#-C05#、C09#-C014#以及C24#-C25#。按34层高两梯四户算，拿证总货量大约1716套。

不过令人没想到的的是，本次开盘所推并不是之前所说的二期1#-3#，而是改为非临地铁的9#-12#。

据案场销售介绍，二期楼王户型就在10#、11#。星汇城这次临时改变销售策略，应该是了快速把前期放鸽子积累的七八百组诚意客户转化为实际客户，加速资金回笼。

这对项目回血和后期宣传来说显然是一举两得的事情，买家也可以有更好的户型可以选。

不过，单凭近2.8万/平的毛坯价是难以打动刚需买家的。

星汇城的关键卖点在于交通区位——它位于双地铁换乘站镇龙地铁站上盖。

通过14号线，项目可以前往知识城；通过21号线，可以前往科学城，再在黄村站换乘，4号线前往琶洲、鱼珠金融城也不成问题。

除了14号线以及远期规划的27号线，项目旁还有新白广城际，未来可以与莞深恵形成城际联动。

星汇城的轨交优势确实很突出。

和增城新塘相比，这个盘胜在属于黄埔管理，教育资源可以享受黄埔的配套。和别的盘宣称规划地铁比，它又是现成的真地铁盘，轨交出行有确定性保障。

户型上，星汇城从80平到100平出头都有，总价并不高，降低了上车门槛；刚需产品少见的两梯四户，也是一个亮点。

拳拳命中刚需痛点，项目出牌的思路其实很清晰。不过单看这些是不错，星汇城自身也存在明显不足。

地铁上盖的TOD项目，首当其冲的就是噪声问题。

星汇城噪声来源点有三个。一二期在镇龙站车辆段上盖，抬高的楼层下其实是地铁停车场，低楼层靠近地铁的户型会有明显的噪声影响。

其次，项目距离南向的广汕公路和客运站才200多米，基本就是隔条街过马路的距离，南向临街户型采光虽然好，但噪声隐患也大，需要好的隔音设备抵消。

另外，新白广城际横贯星汇城西侧，受列车高速行驶影响，估计产生的噪声问题也会不小。

由于星汇城是大盘，还地跨黄埔增城两区，所以未来在行政管辖、医院和教育资源上可能会存在扯皮问题。

据小道消息，星汇城所有楼栋都会划入黄埔行政辖区管理。属不属实呢？探长也没有查到可靠信源，大家买之前一定要向官方打听清楚。

最后一点，星汇城位置比较边缘，商业是相当缺乏的。青山绿水和养老院为邻，住这里消费主义都要远离我。

对面就是广州市第二老人院/红色建筑

项目周边能蹭的只有萝岗万达，不过自驾也要大半小时，还不如20多分钟的地铁方便。喜欢到处打卡的朋友，这里不适合你。

最后简单聊聊户型。

星汇城二期的1-3#虽然临时被鸽掉了，换成9-12#，不过实际上他们户型差异并不大，重点是楼栋的位置。

项目沙盘

项目1-3#有三种户型，81/89/104平，非常刚需。由于是第一排近地铁和广汕路，所以噪声影响明显，小户型分布在这三栋没毛病。

81平是2+1房，没主套，货少总价低，是刚需中的刚需。89平在此基础升级了主套，主人房可以有独立卫浴，缺点都是刚需户型通病，厨房、阳台空间无限压缩。

104平3+1房面积稍大，主卧采光很好，但厨房在凹槽侧，再加上81平户型遮挡，采光性不会好到哪里去。

9-12#户型有94/97/110平三种，分布在第二排，有1-3#格隔挡，因此噪声影响小，还有内部园景，属于二期黄金户型位置，同样价格下显得很香。

不过因此带来的影响是，低楼层采光要打折扣，有实力买二期一定要挑中高层的。南向有采光，北向有园景，其实都是不错的选择。

项目效果图

新推户型面积稍大，户型内部设计也会舒适一点，关键是货源多，不用等。预算不够的，可以等等1-3#的小户型，差别不大，就是首付低点。

不过受限价影响，星汇城暂时应该还是毛坯一口价，是早买早享受还是等等更香，都要基于你自身的需求了。

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