深度研究丨商业地产空间创新的4个方向
又到企业一年一度上交成绩单的旪候了，港资和内资老牌商业地产商往往依托几十年的运营经验和规模优势占据市场主导地位。
而随着城市更新、消费升级、科技革新、跨界融合的出现，一些细分市场的机会逐渐显现， 使得一些新兴的商业也有了施展的空间。
在过去的一年中，不止业态在升级，空间创新也在为线下商业赋能增值，主要的创新方向有: 高效化、智能化、多店型、IP 化。
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城市更新下的高效化空间
城市更新背景下，越来越多的低效空间向高效空间转变。商业变身写字楼、写字楼变身公寓等案例层出不穷。
其中，历史文化建筑的商业化改造，尤为引人注目。由于建筑本身的历史文化价值，为改造后的商业赋予了文化底蕴和人文情怀。从石库门变身高端酒店会所的建业里、从孙科别墅变身文创中心和时尚聚集地的上生新所都是近半年内的典型案例。而此前的新天地、思南公馆更是这类空间更新的典范，但这种空间有其先天的地段优势和历史文化资源，它们已经被赋予了更多的想象力和价值，这为更新改造留下了更多的发挥余地，这种空间可遇不可求。
建业里由法国建业地产公司建于 20 世纪 30 年代，是徐汇区衡复历史文化风貌保护区的一部分，也是上海市第二批优秀历史建筑。该石库门群分为西弄，以及东弄、中弄两个部分，总占地面积约 1.8 万平方米，前后共有 22 排连体石库门住宅建筑 260 套，规模比新天地、思南公馆、田子坊、步高里都要大得多，是上海最大的里弄式石库门住宅建筑群。
业态功能改变：里弄式住宅变为全别墅式酒店
建业里引入嘉佩乐酒店，建有 55 栋石库门别墅以及 40 栋豪华公寓，其中石库门别墅分为一房、两房、三房三种户型，面积在 111 至 251 平方米之间。作为上海唯一一处全别墅城市度假地以及全新的酒店地标，嘉佩乐还对建业里展开了顶奢式的装修，并引入了一些独有的业态。
别墅底楼已改造为客厅，也就是上海老底子的「客堂间」。设计中融入了很多中式元素，尤其是海派文化中流行的淡孔雀蓝。别墅二楼已改造为酒店卧室，配色较为淡雅，装帧也都是嘉佩乐酒店的代表风格。
酒店内引入了全新概念餐厅 Comptoir Pierre Gagnaire ，风格为 30 年代的复古风，并将与明星主厨 Pierre Gagnaire 展开合作。酒店内还设有 Auriga Spa （御夫座水疗中心），该品牌曾连续三年蝉联福布斯榜单。酒店内还开设有酒吧，现场会有乐队演奏音乐。
最南侧靠建国西路将改造为 4000 平方米的沿街商铺。
而上生所的改造也因为其中设有孙科别墅而备受关注，它定位为文创城市客厅，引入文创、 餐饮、时尚等更为丰富的业态，打造一个工作与生活融合的空间。这样的设计一方面能够引领全新的生活方式，提升项目的价值;同时有能够避免像新天地这样因消费目的性强而导致税制单一贡献较低的问题，能够为政府创收做出贡献，实现了政府、企业不市民的多方共赢。
▲上生所改造前
▲上生所改造后
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科技革新下的智能化空间
近两年，人工智能、物联网、大数据、AI、虚拟现实等新关技术的发展，在零售业中得到了很多应用，促使零售的很多环节发生了变化。
服装、超市、餐饮等越来越多的业态尝试智能化空间。通过无感支付、人脸识别、智慧墨镜导购、VR 样板间、虚拟试衣/试妆/试戴等方式提升消费体验，通过云货架、消费者信息识别等技术提升运营效率。
产品推荐、试用、支付环节的智能化应用最为普遍。
今年 3 月 23 日开业的首家苏宁极物是智能化空间的代表案例，落地南京新街口淮海路。400 平米的占地，分上下两层，选品涵盖手机、数码、电脑、家电、美妆个护、家居日百、咖啡饮品等多个 SKU。智能化应用涉及推荐、生产、取货、送货、支付等多个环节，覆盖面全、涉及业态多。
▲产品信息屏幕
▲调取货品的自由度协作机械臂
▲顾客在体验 VR 游戏
随着智能化体验的不断升级，就连卫生间、母婴室等公共空间也展开了智能化的探索，主要 表现在唱品供应、试用、配送、诧音控制等环节。
天猫在该领域动作频频。去年底，天猫将新零售自动贩卖机和虚拟试妆镜引入卫生间，为女生创造福音； 没过多久，又将母婴室智慧化，在智能母婴室内安装了可声控的哺乳期间的调奶器、加湿器、净化器等，还设有无人贩卖机，售卖育儿必备品，解决妈妈们出门没带幼儿用品的尴尬。
▲天猫智能洗手间的新零售自动贩卖机
▲天猫智能洗手间的虚拟试妆镜
▲天猫智慧母婴
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消费升级下的多店型空间
过去，连锁品牌们的打法是一个店型走天下，线下空间同质化泛滥多年。随着消费升级，单一店型已经很难满足消费者在不同消费场景中的差异化需求，多店型的尝试越来越普遍。
早期的多店型尝试多停留在装修风格上，而如今，基于功能、消费场景和用户体验而来的多店型逐渐成为主流。多店型更多地是为了解决已有问题，或者是体现对未来的预判。
目前新店型在餐饮领域会比较多，典型案例有乐凯撒的外卖店、星巴克社区体验店和宠物友好店。
外卖与门店诞生的背景是，高速增长的外卖需求和堂食店供给能力的矛盾，它承担更多“功能性”的实现。它更像是用户需求“倒逼”出来的结果，如果你的店堂食生意都不饱和，再开外卖与门店也只是增加无效的富余产能而已。
基于这个原因，乐凯撒设计出了外卖店模式，相比标准门店，外卖店更注重提升效率。乐凯撒未来的外卖店，大到烤炉小到打包盒的摆放都会高度标准化，更快更高效。
▲乐凯撒外卖店
消费者的消费场景正在发生变化，有的品牌通过外卖触达不同于堂食的场景，还有的品牌直接把店开到不同场景中去。比如星巴克全国首家社区体验店在广州开业，这意味着，社区店的定义标准，不是门店空间位置，而是提供的场景体验。这家社区店的特别之处在于，基于家庭顾客的消费场景考虑，强调明亮色系、重视互动幵推出与为儿童设计的饮品，店里的桌椅为了防止孩子、老人冲撞受伤，都改良成圆角设计。
而宠物友好店是星巴克社区店的一种细分形式，设有宠物牵引绳挂钩、宠物床、宠物饮水区、与属菜单等，幵不定期的举办活动。对宠物十分友好的“爪爪”店可谓十分吸睛，目前中国已有成都、深圳两家门店，未来星巴克计划在国内多地陆续推出。
▲星巴克座位旁设有拴牵引绳的挂钩和放水碗的碗托
▲星巴克可装宠物便便的独立垃圾箱并配有手套和垃圾袋
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跨界融合下的 IP 化空间
在消费多样、跨界融合越来越多的背景下，IP 实体化案例比比皆是，利用原有 IP 的粉丝效应为空间赋能。前不丽被知乎酒店、知乎食堂、MUJI 酒店、bilibili 超市等 IP 空间疯狂刷屏。这些空间都打着让消费者为情怀买单的主意。
其中，亚朵酒店对 IP 合作十分开放，已经有了许多合作和尝试。除了知识场景（吴晓波频道、知乎）、贩物场景（亚朵生活馆）、消费金融（众筹）、娱乐场景（Sleep No More），还有网易严选、蚂蜂窝、QQ 超级会员、穷游、花+、果壳网、虎扑、日食记、同道大叔等一系列重磅 IP 合作，亚朵的尝试也成为中端酒店的跨界玩法的代表案例。
其中比较有代表性的案例有，引入中文互联网最大的知识分享平台知乎 IP，在酒店空间不知识赋能的结合上付诸了许多创意，意欲给用户带来更多元和有趣的入住体验。
▲“有问题”亚朵酒店
而与音乐 IP 网易云音乐的合作，则旨在打造年轻潮人们的打卡新地标；酒店围绕个性音乐而定制，从线上到线下，“睡音乐”主题酒店更像是一种品牌输出，融合了亚朵轻居的线下社交空间不网易云音乐的线上社交内容，通过了解用户喜好，迚行精准对位，是网易云音乐 IP 变现的过程，也是拓宽在线音乐边界的一种创新形态。
▲主题音乐酒店（亚朵*网易云音乐）
而亚朵和网易严选的结合，则将成为新零售的一个模板。亚朵提供的是场景和线下人流；严选提供货物线上人流，打造了全国第一家沉浸式场景电商酒店。以家居、床上用品起步，后来才慢慢逐渐扩充品类。每件商品上，都配有严选的介绍。喜欢的用户可以在严选的平台上贩买。用户可以通过亚朵官网、网易严选官网以及主要第三方网站预订网易严选房。
▲场景式电商酒店（亚朵*网易严选）
在城市更新、消费升级、技术革命等背景下，通过高效化、智能化、多店型、IP 化为空间赋能，未来线下商业将会变得越来越有趣。
本文编辑丨黄甜、马燕娇
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