上半年多城密集调整土拍规则，能有效控制地价吗？

近日，东莞公共资源交易网正式发文《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》，规则提出：在网上报价达到上限后，不再接受最新报价，开通网上终次报价功能，转为竞终次报价；而终次报价则以“最接近平均价者得”，这一创举引发市场关注。并且这并非个案，近期以二线城市为首的土地市场持续高热，为遏制地价的持续上扬，已经有多城对土拍规则进行了相关调整。

就调整的内容来看，2019年上半年的规则调整可以总结为四大类：

第一类是竞拍资格审核

这类限制主要是为了提高入场门槛，减少参与土拍的企业数量，以此减缓土拍的竞争激烈程度。目前此类调控执行最为成熟的城市就是上海，事实上，上海也是在限制土拍审核资格之后，土地拍卖基本上都是底价出让。今年上半年合肥也有类似政策出台，禁止有关联的母公司、子公司同时参与土地拍卖，以此杜绝“围标”现象，违者两年不得参与合肥市范围内的土地竞拍。

第二类是设置或调整土拍最高限价

这是上半年土拍规则调整中最常见的，可直接限制地价涨幅，典型城市如合肥、杭州、苏州吴江区、昆山、太仓。为遏制地价的进一步上涨，合肥对部分区域的最高限价进行了下调，将地市高热的滨湖新区的含宅土地最高限价由2655万元/亩降至2280万元/亩，降幅高达14%。

另外，近期杭州溢价率上限也有所调整，将主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%，但是由于溢价率封顶之后开发商还可以进入自持比例竞争阶段，这一溢价率指标的下调，或将进一步推高杭州交易宅地的自持比例，导致销售型住宅供给的减少，反而会进一步加大商品住宅市场的中长期供给压力。

第三类是达到价格上限后的竞得人认定方式

这又可分为两种手段，其中一种较为常见，即竞配建模式，典型城市如福州、深圳。以深圳近期挂牌的5幅宅地为例，首次均在出让条件中规定：当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞配建的人才房面积最多者来确定竞得人。但此举也会增加房企拿地的隐性成本，使得实际地价远远高于名义地价，拿地的成本风险仍在持续攀升。

另一类则是摇号、接近均价者得等“碰运气”模式，典型如东莞、常熟即是如此。其实早在东莞发文“最接近平均价者得”之前，5月中旬常熟、张家港两城分别在其土地出让公告补充文件中提出“以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定地块成交价格”，与东莞“最接近均价者得”如出一辙。这一规则一经出台，势必对房企的竞拍出价策略产生较大影响，为提升中标率，房企出价力求“中庸”，势必拉低土地成交均价，对于稳地价起到良好的促进作用。但是该新规也存在一定的漏洞，譬如对于参与竞拍的房企资格管理相对宽松，围标的可能性较高，建议后续加强竞标单位资格审。

第四类是对拿地后入市标准的限制

常见的限制模式有现房销售、限制销售价格等。如在苏州“511”调控中，即进一步收紧了现房销售价格门槛，超过市场指导价5-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。此类模式虽然可提高房企周转成本，在一定程度上避免地价过快攀高，但也会造成市场出现一段时间的优质商品住宅供应短缺，典型如江苏省会南京，近两年即深受其苦。

总的来看，各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高，短期内缓解地市高热现象，但单一的规则调整还是远远不够，未对市场长远走向的影响有限。被挡在门外的企业仍然希望入场，地价上涨诉求也不会因为土拍规则的调整而消弭，而“竞配建”等模式更是会进一步加剧商品住宅市场的供求矛盾。

若要保障土地市场的长久平稳健康发展，关键还是要做到多管齐下，不仅要进一步调整和完善土地规则，也要在土地供应和金融管控方面多下功夫，既要保障土地供应的合理充裕，以此平衡市场的供求关系，平抑地价上涨预期；也要防范风险资金的无序涌入，避免土拍市场出现非理性的拿地热潮。

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