周二市场说 | 遏制投机炒房已经取得阶段性胜利！
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近期，住建部网站公布了《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》，住建部党组表示，要加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。推进形成租购并举的住房制度。保持调控政策连续性稳定性，落实地方主体责任。坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制投机炒房，促进房地产市场平稳运行。
值得玩味的是此次中央言论口径出现了变化，已由此前的“坚决遏制房价上涨”到“坚决遏制投机炒房”，这是否意味着当前房价调控已取得了部分成效，近期楼市表现又存在哪些显著的变化呢？
一、成交：一线环比转跌，二三线环比涨跌参半同比增10%
在“金九”失色之后，“银十”同样成色不足，整体市场成交低迷。10月，29个重点城市成交量为2302万平方米，环比下降6%，同比增长了9%，本月整体成交表现不及2018年月均。一线城市成交低位回升态势在本月戛然而止，同、环比齐跌，环比锐减45%，同比微跌3%，且10月成交量也不及2018年月均水平。
二三线城市成交量环比持平，同比增长10%。各城市市场热度持续分化，成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持较高热度，同、环比齐增；与之形成鲜明对比的当属长沙、杭州、苏州、青岛、南京等城市市场降温显著，预计后市成交仍将保持小幅微降，市场持续回归理性。
2018年10月全国29个重点城市商品住宅成交面积 （单位：万平方米）
备注：上表中城市成交量为本月根据26日左右数据预估得到
资料来源：CRIC监测
二、去化：7月以来整体去化率保持稳步回落，三四线城市去化情况好于二线
从CRIC监测的城市新开盘项目去化变化情况看，基本也印证了以上观点，7月以来，典型城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈稳步下滑趋势，一二线城市均迎来了全面“回调”，10月的项目去化率仅为32%和31%。
从整体上看，三四线城市去化情况好于二线。但三四线城市项目去化情况分化同样较为严重，前期市场率先升温的环长三角和珠三角周边的三四线城市项目去化情况一般较差，例如嘉兴、太仓、东莞、中山等；而市场起步较晚的三四线城市项目当前去化情况表现尚可，例如淮北、抚州、南充、乌兰察布等城市。
2018年7月-10月各能级线城市项目去化率水平变化情况
数据来源：CRIC监测
三、房价：“控房价”效果显著，9月70城房价指数环比连续冲高后首次回落
从国家统计局数据来看，截止2018年9月底，70城新建商品住宅价格指数已经连续40个月环比均呈上涨趋势，但本月是继2018年3月以来70城房价环比涨幅持续升高以来首次回落，价格环比涨幅由1.5%降至1.0%，收窄0.5个百分点。
另外，从9月份70城房价指数来看，房价环比上涨的城市数量在8月份创下新高后，9月降至64个，较上月减少3个，房价回调城市数量逐渐增多，深圳、金华、上海等城市开始步入降价行列。总的来看，新建商品住宅价格一路高歌猛进的势头开始衰退，在市场格局进入至关重要的调整期，具有较强的信号意义。
2017年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势
资料来源：国家统计局、CRIC整理
四、拿地意愿：拿地销售比去年大幅下滑至0.44，企业投资趋谨慎
在地产“严冬”来临之际，房企的拿地态度也更为谨慎。今年前9月土地投资力度整体弱于去年。1-9月销售百强房企平均拿地销售比为0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。尤其是TOP30以后房企，下降幅度较大，各梯队房企投资拿地意愿都在放缓。事实上目前包括碧桂园、恒大、融创在内的多家房企也表示要控制拿地开支，放缓拿地节奏，预计后期的土拍成交仍不容乐观。
2017、2018年1-9月销售百强房企拿地销售比情况
注：拿地销售比：各梯队房企新增土储价值之和/各梯队销售金额之和
数据来源： CRIC
不得不说，以上的种种迹象已经表明目前楼市正处于逐渐“转冷”的变革之期，在坚持调控稳定性和持续性的背景下，调控的重点也将逐步向维持市场稳定，规范市场秩序的方向转变，未来“遏制投机炒房”也有望成为中央各部委对房地产调控的主基调。
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