深度研究 | 2018年商业地产大宗交易盘点（房企篇）
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国内房地产市场从以往住宅开发为主导的增量市场逐渐转向以商业地产投资为主导的存量市场。随着存量时代的大幕缓缓开启，获取优质商业地产筹码的重要性正在显著提升。
在此背景下，大量保险机构和房产基金在商业地产大宗投资市场迅猛崛起，将2017-2020年作为国内商业地产投资的建仓时期。
反观房地产企业，由于住宅开发接近天花板，既有自身发展需求，也是市场倒逼，业务转型势在必行，许多房企开始活跃在存量商业地产领域，本期将盘点2018年房企在商业地产大宗交易领域的表现。
一、房企在大宗交易中表现活跃
2018年1-11月，商业地产大宗交易近90宗；其中，房企参与的交易数量达51宗，占比近6成，表现较为活跃；数量较去年整年有所提升。
其中，房企投资宗数达29宗；房企出售宗数达42宗，房企间的大宗交易数量达16宗。
统计口径：中国内陆的交易标的、房企参与的大宗交易
二、大中型房企收并购加剧
调控周期往往是兼并重组的良好时机，资金实力雄厚的大中型房企通常借机通过收购，扩大土地储备和市场份额。
2018年1-11月，大中型房企收购宗数达20宗；其中，单笔最高成交金额为128亿，由凯德于上月收购上港商业项目；大中型房企收购数量较2017年有显著提升。
冲刺商业地产“数一数二“的地位，3年实现2000万平米管理面积
2018年伊始，印力联合万科、TRIWATER收购凯德20个购物中心，拉开了中国商业地产并购的序幕。这宗交易的谈判、定价等细节，或将为之后的商业并购提供样本；对于存量巨大的商业地产而言，通过收并购，优秀的资产管理者接手将提升其价值。
作为万科旗下的商业运营平台，印力因此项收购也获得了极大关注度，收购完成后印力的管理面积将达到1000万平方米，跃居国内商业地产运营第二，仅次于万达。
这笔交易来看，不仅可以提升万科商业网络的广度及深度，还可以更好地发挥平台资源的协同效应。就长期效果而言，万科不但收购了凯德项目，而且保留了凯德优秀的商业管理团队。吸纳这批专业人才，对万科的人才储备及未来的发展具有重要的意义。
以其”数一数二“的发展目标，印力不会止步于收购凯德20个购物中心。
逆势扩张，刷新其在华单体项目收购金额纪录
除了万科、保利这类资金充裕的大型房企、央企外，具有新加坡国资背景的凯德也开始逆势扩张。作为进入中国市场较早的外资集团，凯德近年来常被指在华发展步履缓慢。2018年初，凯德集团首次提出2020年管理资产达1000亿新元（约5000亿人民币），每年通过优化资产组合新投资30亿新元（约150亿人民币）的发展目标。此后，凯德明显加大了在中国内陆的投资力度。
11月12日晚间，据上港集团公告，凯德集团旗下来福士基金携手新加坡政府投资公司成立的合资公司DIAMOND TWO PTE． LTD．，以127.86亿元收购上港商业项目，刷新了凯德在华单体项目收购金额纪录。
成立最大并购基金，进军商业地产存量市场
今年3月初，融创切入商业地产存量市场，发起国内首只存量资产并购基金，也是国内首只由开发商发起、总募资规模最大的商业存量并购基金。3月4日晚，融创（上海）商置有限公司与盛煦地产签署了战略合作协议，其将共同发起国内首只存量资产并购基金，其中双方各占50%权益，目前基金已经开始募集，基金规模约200亿元人民币。这意味着，一直以住宅开发为主营业务的融创中国开始涉足存量商业地产领域。此前融创虽然有一些商业项目，但是多以出售为主。
按照规划，该并购基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产，例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理，同时融创地产开发团队提供专业的开发及改造支持，待物业进入成熟运营后，通过多种渠道从资本市场退出。目前，融创在商业地产存量市场动作频频，已有多宗交易，未来将进一步扩张。
一二线城市新地匮乏，收并购支撑扩张
在“2020年龙湖商业租金收入将达60亿元”的目标下，龙湖商业团队面临的是“在重点城市、关键位置站住脚，变戏法经营好赚钱”。但当下一、二线城市，可选商业用地新地匮乏，收并购存量项目才会被提上日程。
以北京为例，近两三年调控政策严格，根据《北京市2018年建设用地供应计划》，2018年北京商服用地仅180公顷，比2017年的计划减少130公顷，比2016年计划减少220公顷。商地供应逐渐减少，优质商业用地则更为匮乏。在通过招拍挂难以获取优质商业用地的情况下，龙湖选择了以收并购存量项目的方式进行扩张，在京收并购的第一个物业就是在2018年9月下旬正式营业的房山天街。今年，龙湖在北京斥资18亿从首创置业手中购得北京丽泽商务区一块商业用地，继续通过收并购实现扩张。
三、小型房企现抛售潮
2018年以来，随着一系列的调控，已有十余家房企因资金链断裂宣告破产。
在紧缩的信贷环境下，小型的开发商的融资能力会受到更严格的贷款渠道和更高的融资成本的挤压，为缓解资金链压力纷纷抛售资产，也有部分企业希望通过剥离非核心业务，将更多的资源和精力放在主营业务上。大量存量物业的抛售，也促进了年内大宗交易的成交。
2018年1-11月，小型房企出售的商业地产宗数达25宗，较2017年有显著上升。
在出售资产的房企名单中，不乏一些大中型房企，以凯德为例，通过剥离成熟资产，获取足够资金，投入具备更大成长潜力的城市和资产上去。
四、房企热衷一线，并有向二线渗透的趋势
2018年房企参与的商业地产大宗交易中，一线城市资产交易量仍占绝对主力，占比超7成，但出现逐渐向重点二线城市渗透的现象。
从房企收购的资产标的的城市分布来看，上海占绝对优势，比例达41%；北京位列第二，占比22%；一线城市中，上海北京的大宗交易活跃度相对更高。部分重点二线城市也是房企收并购的关注重点。一、二线城市核心商务区、副中心都有大量的老旧物业及被低估的存量资产，这些都是极具升值空间的优质资产。
部分主要二线城市得益于消费者购买力的不断增长以及地方政府对于城市更新的积极推动，使得位于核心区域的零售项目在资产价值上获得不断提升。
数据口径：未包括凯德和万科交易的资产包
从房企出售的资产标的的城市分布来看，涉及的城市数量远大于收购所覆盖的城市，说明房企在收并购时对城市的选择更为谨慎和聚焦，而险资、基金公司等投资的城市范围则更大。另外，出售资产中包含不少弱二线和三四线城市的资产，也意味着房企对三四线的商业发展的预期不佳。
数据口径：未包括凯德和万科交易的资产包
退出三四线城市，聚焦五大核心城市群
自2017年凯德集团新开业购物中心面积破新高之后，其开始优化购物中心组合， 2018年1月，凯德84亿出售20个项目予万科，退出了许多三四线城市；并于2018年11月凯德以128亿接手上海星外滩项目，诸多的收购动作，则聚焦一二线城市。通过出售成熟资产，收购具备成长性资产，实现其商业地产布局战略：从而优化购物中心组合，聚焦五大核心城市群；即北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。
五、办公交易热度不减，零售物业改善明显
从资产类别来看，房企大宗交易更偏好零售物业，其次为办公，近年来由于写字楼资产的激烈竞争使得其收益率不断压缩，房企将目光转向零售物业。零售物业通过物业提升或业态调整而取得更高的租金，从而得到房企的青睐。
商业地产存量投资大幕已开启，预计到2020年，进入商业地产的资本将达到万亿规模。北上广深及部分核心的二线城市都已迈入存量时代，这些城市土地资源稀缺，但各类商办和消费升级需求活跃，大量商业资产需要升级，对于面临增量天花板的房企而言，是一个巨大的投资机遇期，但投资仅仅是第一步，如何运营如何实现真正的资产增值才是未来的核心。
附：2018年商业地产大宗交易
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