土地增值税清算 地下车位等配套设施的税务处理

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税

《土地增值税宣传提纲》倒是有明确的字眼“产权转让”，说明土地增值税立法的原意还是认为所谓转让是产权转让的。

国税发[2009]31号

第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

房地产企业开发的地下车位可分为：有产权的车位和无产权车位。一般来说，有产权车位的涉税处理较为明确，如果销售的，按照销售开发产品处理，取得收入时计入应税收入，成本按已售面积对应结转;如果自用的，按建造固定资产进行处理。无产权车位具体又包括无法办理产权的车位和人防车位，其中国家对人防车位拥有征用权，如果是无偿移交的，按公共配套设施进行处理;如果是长期租赁的情况下，各地执行口径不一致，有的地区按照销售合同执行，有的地区按照租赁合同执行。

国税发〔2006〕187号

第四项、土地增值税的扣除项目

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

土地增值税清算中允许销售无产权车位扣除成本费用

苏地税规[2015]8号

三、关于人防工程成本费用扣除问题

依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

四、关于车库（车位、储藏室等）问题

（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。

（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）项的规定执行。

国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号

五、地下车库（位）的清算问题

（一）销售地下车库（位）取得的收入，不论开具何种票据，均计入“其他类型房地产”的转让收入。

（二）对利用地下人防设施改造成地下车库（位）的，其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。

（三）对单独建造地下车库（位）的，其建造过程中发生的成本费用参照本公告第三条确定的原则进行归集和分摊。已售地下车库（位）面积为已售出的每个车位面积的总和。

土地增值税清算中不确认收入，不扣除相应的成本和费用

贵州省地方税务局公告2016年第13号

第三十四条规定：“房地产开发企业单独销售无产权的车库（位）等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用”，即贵州税务机关认为销售无产权车位，土地增值税清算中不得扣除成本费用。

土地增值税清算中地下车位成本和费用扣除比较详细解释

广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知　穂地税函〔2016〕188号

二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理　　（一）对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金, 或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的, 在计算土地增值税扣除项目金额时, 应根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定, 土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）, 不作为项目的共同土地成本进行分摊。　　（二）对《中华人民共和国物权法》已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地, 纳税人改造成 “地上车位”用于出租或变相转让的, 土地增值税清算时, 不计清算收入, 不允许扣除改造支出的成本、费用。但“地上车位”对应的公共配套设施费允许扣除。　　对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的, 按照前段原则处理 。　　（三）对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开发产品处理。　　对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有，或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的, 其成本、 费用可作为公共配套设施费，允许扣除；否则，其成本、费用不允许扣除。　　（四）对出租、自用的机械车位，土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。其中,机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、 费用的, 按机械车位建筑面积占项目总建筑面移只的比例分摊剔除。　　人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》 或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的 “套内建筑面积”之和占该层所有车位 “套内建筑面积”之和的比例确定。

举例：地下产库允许扣除和不允许扣除成本土地增值税的影响

某公司2019年10月开始对甲项目进行土地增值税清算，可售面积总成本6,600.00万元。

甲项目建筑面积123,500.00m2，其中地上建筑面积87,000.00m2，地下车库建筑面积35,000.00 m2（其中人防车位面积10000m2，非人防车位面积25,000.00 m2），其他配套建筑面积1,500.00m2，不同情况分配如下

①　人防车位面积按公配处理

地上建筑分配成本87000*（6600/112000)=5126.79（万元）

人防车位分配成本0元，属于公配

非人防车位分配成本25000*（6600/112000)=1473.21（万元）

②　人防车位面积按允许或不允许扣除成本处理

地上建筑分配成本87000*（6600/122000)=4706.56（万元）

人防车位分配成本10000*（6600/122000)=540.98（万元）

非人防车位分配成本25000*（6600/122000)=1352.46 （万元）

在无产权人防车位允许扣除成本情况下当其他业态房地产正增值情况，可以有效降低其他业态房地产税负。不允许扣除情况下对企业最为不利。

在实务中其他业态中地下车位售价低，导致形成其他业态负增值情况多见，地下车位并非数量越多越好，要在面积一定的情况下配备最多车位为目的，避免出现地下车库面积偏大分摊过多成本。非人防地下车位面积如果能按公配处理，则可降低普通或非普通业态税负，实现成本向高增值业态转移，有效降低住宅增值率。

站在企业的角度，很显然选择对企业更加有利的，但在税务机关存在争议的情况下，企业在实务中如何应对的确非常困惑。建议如果当地有规定，按照当地税务机关规定处理，如果当地无规定，争取选择对企业有利的方法。

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房地产企业年终关帐前急需关注的“重特事项”会计核算与税务处理专题班

成都  1月14-15日（2天）

报名咨询：010-81596840 佟天成

■ 培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■ 专题背景

年终关帐、企业所得税汇算清缴在即，房地产行业又将迎来一年一度的年终大考。           房地产行业有其自身独特的经营特点，在其日常财务核算和税务管理过程中经常会遇到各式各样的疑点和难点。如何处理好这些具体业务，积极、主动地管控好财务与税收风险，是当前房地产行业所面临的一大主要难题。为了帮助大家应对困难、化解风险，本期课程特意选取了15个大家在日程工作中关注度较高、处理难度较大、政策把握不准的与房地产开发有关的大问题（涵盖67个小问题）给大家进行讲解。

该课程经过长期打磨和不断推陈出新，具有极强的实操性和针对性，其中的精品案例，既适合大家平日里学习、模拟，更适合大家永久珍藏，是一堂十分难得的好课。

该课程适合企业财务高管、会计主管以及所有与财税有关的工作人员学习使用。通过这次培训一定能使大家的业务水平与应对能力有一个新的提高。

■ 主讲专家

杨汝明：我国资深税务官员，从事税务稽查工作近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，足迹遍布全国，授课时长约8000课时，培训学员将近十万人次，为各地近百个企业做过税收顾问和纳税筹划。工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划；授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

■ 主讲内容

一：以不同形式取得土地使用权应如何进行会计核算与税务处理

1、以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税的依据以及纳税环节如何规定？

2、以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里？

3、以收购股权的方式取得土地，土地成本如何确认？

4、以非货币交易形式取得土地使用权，应如何确认土地成本？

二：“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理

1、如何划分“拆迁补偿费”与“土地使用权转让支出”？

2、支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据？

3、支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项？

4、在自己原工厂的土地上搞开发，这块地上原来有办公楼、厂房、其他建筑，这些建筑原来的建设发票能入开发成本吗，换句话说自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗？

5、返迁房的会计核算与税务处理：

⑴ 用商品房做返迁房的会计核算与税务处理

⑵ 用非商品房做返迁房（返迁房属于集体土地或者划拨地）的会计核算与税务处理

6、关于企业支付“拆迁补偿费”合法性问题的思考

三：房地产业发生的项目外建设支出应如何进行会计核算，税收如何处理？

1、项目外建设支出应如何进行会计核算？

2、计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除？

3、外建项目本身是否需要缴纳各种税收？

4、项目外建设支出进项税能否扣除？

四：房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理

1、取得政府给与的“土地返还款”的会计核算

2、取得政府给与的“土地返还款”计算土地增值税、企业所得税时如何处理？

3、取得政府给与的“土地返还款”计算增值税时如何处理？

五：房地产企业购买在建项目进行开发、销售的会计与税务处理

1、购买在建项目的会计核算

2、购买在建项目支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除？

3、购买在建项目继续开发建设应如何计算缴纳增值税？

六：营销设施建造费会计上应该如和进行会计核算与税务处理

1、营销设施建造费的会计核算

2、营销设施建造费的企业所得税处理

3、营销设施建造费的土地增值税处理

七：建设销售精装房应如何进行会计核算与税务处理

1、精装房支出的会计核算

2、税收上关于装修费用的扣除的规定：

⑴ 企业所得税处理

⑵ 土地增值税处理

3、关于签订“硬装交付”合同与“软装交付”合同的税收思考

八：开发成本怎样分摊更为合理

1、土地成本应怎样分摊，地下设施是否应该分摊土地成本？

2、建筑成本应该怎样分摊，地下设施是否应该分摊装修费用？

3、计算分摊地下设施单位成本时应以建筑面积为准还是以使用面积为准？

4、计算企业所得税时地上配套设施与地下配套设施规定有什么不同？

5、开发产品完工后，还未结算的建安费、未发生的配套设施费应如何计提？

九：建设、销售地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税、土地增值税

1、未销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税？

2、已经销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地增值税？

3、出租地下车库、车位税收上应如何处理？

十：房地产企业采购业务的管控与税收风险回避

1、增值税税负测算方法及采购对象的选择？

2、为了避免损失，签订设定采购合同时对违约金、运费、发票开具应做出哪些具体约定？

3、对“三流不一致”的采购业务应如何管控合同与化解财税风险？

十一：房地产企业就“甲供材”业务应该如何与乙方进行税收博弈

1、“甲供材”的内涵

2、营改增前后“甲供材”业务的区别

3、“甲供材”与“甲控材”的区别

4、“甲供材”业务税收规定

5、“甲供材”业务在甲乙双方的利益博弈与测算技巧

6、“甲供材”业务的合同签订技巧

十二：房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置

1、未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款？

2、房地产开发企业在销售过程中收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理？

3、“错期开发”应如何让计算缴纳土地使用税？

4、营改增以后以上业务的政策点会发生哪些改变？

十三：以不同方式销售开发产品应如何进行会计核算与税务处理

1、“买一送一”模式下如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业等 不同销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个人 所得税的扣缴风险？

2、“以老带新”销售模式下如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税？

3、“抵券销售 — 一万抵五万”销售模式下收入如何确认？

4、“假按揭”“零首付”销售模式税收如何处理？

5、“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？

6、“产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理？

7、以房产抵工程款后，地产企业是否还可以为第三方做按揭贷款手续，这样做 是否违反税务或银行有关法律法规，若可以操作，房产公司怎样做账才合适？

十四：如何处理好房地产企业融资业务中的财税风险

1、负债规模应控制在什么规模为好，如何计算融资规模上下线？

2、选取怎样的还本付息方式更有利于企业的权益最大化？

3、营改增以后对“统借统还”业务应如何把握？

4、关联方借款利息税前扣除应如何计算，一旦发生关联方借款应如何调整已回避税收风险？

十五：年终关帐、汇算清缴之前必须弄清的其他问题

1、房地产企业已经开具增值税发票是否一定要确认企业所得税收入

2、房地产企业产品符合完工条件，但是收入不能可靠计量，会计上和税收上是否应确认收入，如果应确认收入，收入应该如何计算？（国税发[2009]31号与国税函[2008]875号文件的适用）

3、当会计收入与税收收入存在差异时，计税成本应如何确认

4、产品完工后未能及时结转的开发成本，如建安费、配套设施费应该如何计提

5、未完工产品应如何计算预缴企业所得税，产品完工后，对前期已经预缴的企业所得税应如何进行纳税调整

6、在无法取得税前扣除凭证情况下，企业可凭哪些资料证实支出真实性，以获 得其支出税前扣除，对本年度取得以前年度合法凭证或者能够证实业务真实 性的资料，税收上应如何处理？

7、什么情况下非本单位抬头的发票可以在本单位税前扣除“款项没有实际支付” 能否证明业务的真实性，其支出能否税前扣除，税法是否有明确规定哪些支 出必须实际支付才能税前扣除；预计负债跨年支付企业所得税前应在哪一年 扣除？

8、跨地区经营就地预缴企业所得税应如何计算？