土地招拍挂中土地的底价是怎样确定的？

　　出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。现实中，一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识，有些甚至还没有理清相关概念。弄清确定出让底价的一些基本问题，对于规范国有建设用地出让的操作行为，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。关于集体土地收储流程、土地出让底价组成、土地出让底价审定流程及相关工作的依据及以上各项工作的负责部门。以北京为例，试着讲一下。（其他地区类似）

　　一、土地出让底价组成

　　按照北京土地出让的挂牌文件显示，宗地出让的底价由政府土地出让收益和土地开发建设补偿费2部分组成。其中土地开发建设补偿费是固定费用，可以理解为之前征地过程中已经发生的各类费用的总和，下面还将具体介绍。而政府土地出让收益是动态的，由地价评审委员会审核、市国土局局长办公会审定的，会综合考虑区位因素、用地性质、开发强度、周边市场等多个因素，另外须注意的是，若地块规划有保障房，此部分不收取政府土地出让收益，地下可出让部分待设计方案经审批确定另行收取；地下非经营性用途建筑面积免收，若含经营性用途则需按照一定比例收取；还有，若土地出让后，经审定的规划设计面积超过出让时的要求，还需补交超出部分的政府土地出让收益。

　 二、集体土地收储

　　一级开发单位取得立项与规划批准—召开村民大会，双方签订征地补偿安置协议—协议内容公示—区县国土局草拟农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，经区县人民政府审核同意后，报市国土局审核—征地公告—征地结案—建设用地批准书，纳入政府土地储备。

  三、土地出让底价审定

　　由以上可知，底价由2部分组成，一是土地开发建设补偿费，即收储成本；二是政府土地出让收益。

　　1、收储成本

　　①组成：前期费用（方案编制费、钉桩费、评估费及招标代理费等）、征地补偿及相关税费（土地补偿、人员安置费、青苗补偿、相关税费及不可预见费）、收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用、市政基础设施建设费用、财务费用、利润或管理费（一级开发部分）、两税两费、其他费用（围墙围挡费等）、审计费、委托入市交易服务费、地价评估费；

　　②审定流程：项目开发主体自审—政府委托审计—市级部门联合审核—竣工结算（财政部门）。

2、政府土地出让收益

　　由于收储成本是固定费用，则收益部分一旦确定，则出让底价则确定。

　　①审定流程：委托评估，出局土地估价报告--地价评审办公室初审—地价评审委员会审核—市国土局局长办公会审定；

　　②各环节涉及部门

　　——市国土局委托土地估价机构

　　——市国土局地价评审办公室初审

　　——地价评审委员会由市国土局、市发改委、市财政局、市规委、市住建委组成

　　通过评审委员会后，报经市国土局局长办公会审定，至此出让底价形成。

　　四、部分相关文件

　　1、《关于印发土地储备开发项目成本预审工作规则的通知》（京国土储[2014]207号）

　　2、《关于印发北京市国有建设用地使用权出让地价评审暂行规定的通知》（京国土用[2015]87号）

　　3、《北京市国土资源局关于征地及农转用管理等有关问题的通知》（京国土征〔2013〕649号）

　　首先，国土部门有个叫基准地价的东西，这个是主动公开的，一般在当地国土部门网站可以看到。这个基准地价的最低标准基本已经是高于土地储备成本的，除了某些特殊的三旧项目之类的。其次，国土部门收储了土地后出让一般都会找评估公司评估，现在的评估都会备案，所以一般也不敢乱来，毕竟是要负法律责任的。评估后，国土部门会先行进行地块出让方案会审，通过后报同级政府会审吗，通过后再放网上进行公开出让。