488万人62家商场，惠州商业体量已严重过剩，未来出路在哪儿？！
商业，是一座城市的灵魂。
正如提及北京，便会想到三里屯、王府井；提及上海，便会想到徐家汇、SOHO；提及广州，就离不开天环广场、天河城。
比较而言，向来以文化底蕴深厚而著称的惠州，其商业圈似乎略为薄弱了点。
不过，当流量网红印象城携手惠州首家山姆会员店强势进驻，当隆生金山湖中心开业后，便热度不断，惠州商业格局也在被不断改写，商业的迭代，让我们从中窥见了一点点城市的未来。
实际上，惠州城市商业中心几经变迁，多次迭代。从早期人人乐、丽日购物中心，到港惠新天地，再到现在的华贸中心、佳兆业广场、隆生金山湖中心，都一一见证着惠州城市商业发展的迭代巨变。
我们通过万达广场第一代、第二代、第三代的标准，可从中窥见惠州商业迭代的发展轨迹。
万达广场
商业1.0时代
通俗来讲是个“商业大盒子”，每一层都设置一种商业业态，业态模式简单。人人乐、丽日购物中心便是惠州第一代商业模式。
作为敢第一个吃惠州商业螃蟹的人人乐，正式进驻后以“超市+百货”业态，迅速带动惠州商业快速发展，华润万佳百货、丽日江北店等大型商场迅速进驻。
2000年4月1日，惠州人人乐商场开业盛况。
而丽日江北店，深惠君实地探访后，则发现目前主要以超市、数码科技、服装类品牌为主，如万宁、国美等主力店。
丽日江北购物广场
据深惠君了解，来丽日购物的大多是周边居民，且年龄段大都在35-55之间。
丽日江北购物广场
商业2.0时代
主要以商业组合店产品为主，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。
提及惠州第二代商业，港惠新天地必须榜上有名！作为被众多市民誉为“曾是惠州最年轻的商场”，港惠新天地囊括了吃、喝、玩、乐、购，不仅引进了沃尔玛、万达影城等主力店，业态还囊括了服装、家居生活、娱乐休闲、数码科技等。
港惠购物中心
商业3.0时代
包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。正如惠州佳兆业广场、华贸天地，隆生金山湖中心。
如华贸中心集购物中心、写字楼、公寓、中央花园广场、云端俱乐部等多种业态于一体，且业态品牌较为高端，一楼主要以珠宝、服装品牌，以及特斯拉等主力店为主。
华贸中心
隆生金山湖中心的业态模式与华贸中心较为相像。与之不同的是，隆生金山湖中心进驻了GAP、UR等更年轻化、备受年轻人欢迎的快消品牌。
隆生金山湖中心
此外，除了吃喝玩乐购之外，佳兆业广场配套了铂尔曼酒店，在江北CBD地段形成了一个独立的商圈。
佳兆业铂尔曼酒店
与此同时，伴随着印象城、山姆会员店开业，意味着，惠州现代商业体系的进化基本已经完成。未来，随着中海广场的加入，在商业中心的迭代中，惠州商业格局还会继续迎来质变。
惠州，每年都有新的商业综合体冒出来，面对遍地开花的商业中心，这种质疑声也不断出现：惠州才这点人口，惠州商业体量是否早已饱和？
据官方数据，截止2019年末，惠州常住人口仅488.00万人。而根据《明言惠州》不完全统计，惠州全市超过2万㎡，包括已开业、已建成未开业、在建的各类商场共有62家。
特别是，在这62家商场中，惠城区占据半壁江山，达到26家；截止2019年末，惠城区的常住人口仅为122.97万。
图源：明言惠州
目前，按照国际标准人均商业面积，使用最多的是人均商业面积为1-1.2㎡。
人均商业面积定义：人均商业面积是一个城市规划中常用的统计指标，全称是城市人均零售商业面积，用城市总零售商业面积除以城市总常住人口换算而得，通常会认为人均商业面积1-1.2平方米是比较合理的区间，超过1.2平方米，就存在商业饱和甚至商业过剩。
假如按照惠城区122.97万人口，惠城区26家商业体共181.4万方，那么惠城区的人均商业面积约为1.5，远超国际标准1.2㎡！
倘若立足于目前的人口基数，惠城区商业体量的确呈现饱和状态。这也侧面说明了，惠州城市发展的脚步，越来越快了。那么，在商业体迅速布局的背景下，随之而来的，便是惠州人口亟需壮大，承载起庞大的商业体量。
根据惠州市住房和城乡规划建设局发布的《惠州市区综合交通规划（2018-2035）》（草案），2035年市区常住人口475万（市域870万），2035年市区出行总量为900万，意味着惠州将成为一个千万级人口城市，进一步贴近广州、深圳。
显然，作为粤港澳大湾区的腹地城市，惠州的规划布局展现了前所未有的前瞻性。按照这份未来人口规划，未来惠州势必成为千万级城市，其发展潜力不可估量。这也说明了，目前的商业体量过剩可能只是暂时的现象。
在此背景下，不妨大胆预测下：未来十年，在人口不断增加的情况下，惠州商业需求将不断扩大，而目前看似“过剩”的商业体量，也许正好可以承载即将爆发的人口数量，这就是为什么每个城市的规划不仅要立足于当下，更要着眼于未来！
商业前景值得期待，这无疑是一大好事。但伴随城市发展，对商业体的要求相对也更高了。
现代人越来越追求体验感、享受生活，对商业场所的消费需求点就发生了转变，随之而来的就是各业态角色的变化。
当前，缺乏主题差异性，太多面貌雷同的商业业态，不仅让消费者感到索然无味，还不自觉地让商家置于“同质化怪圈”之中。倘若商业体陷入了同质化，其所面临的便很可能是惨淡的经营成果。
图源：网络
说到这里，深惠君要提一下荣灿惠州中心。作为惠州第三高楼荣灿惠州中心，与华贸毗邻，同享得天独厚的地理优势，处于江北CBD核心地段，紧邻会展中心。
荣灿惠州中心 图源：网络
被赋予商业未来的荣灿惠州中心，其商业发展轨迹应如华贸一般，一路光明。但是，自开业后，体验感一般，人气不足，甚至有很多消费者都不清楚荣灿惠州中心位置在哪。
荣灿惠州中心虽说主打吃喝玩乐，但是，当深惠君走进商场，看到一楼的“惨状”的确有点讶异，很多铺位都空着，尚未成功租售。
荣灿惠州中心一楼
这个现状，不禁令人联想起当年一波三折的意生广场。
不过，好消息是，荣灿惠州中心据说将重新规划业态，重新包装主题，
据商家透露，荣灿惠州中心将会在今年年底，举办一个重新开幕仪式。
如此看来，荣灿惠州中心并没有甘于沉沦 ，而是下定决心，不破不立！我们期待下重新开幕后的荣灿惠州中心，是否能带给惠州消费者全新的体验吧！
谈到这里，必须要提“出品即精品”的太古广场，尽管被公认为布局缓慢，但太古从没让人失望过。
不论是香港太古广场，抑或是广州太古汇、北京三里屯太古里，太古总能恰到好处把握设计、商业、人文之间的平衡点。
太古广场，图源：网络
相对比一些深陷同质化“泥潭”的商业项目，太古坚持“差异化运营”，不断引进新的品类以及品牌，坚持引入首店品牌，保持商业的活力。
此外，太古并不把推广活动视为单一的引流手段，而是引入各类优秀的文化艺术活动，创造高于商业的多元化生活空间。
《鞋履：乐与苦展览》 太古广场展览；图源：网络
坚守差异化运营的，除了太古，还有深圳kkmall。
定位为“国际时尚精品购物中心”的kkmall，是一座地铁直达的地标式建筑物。但是，让kkmall立于不败之地，在于它的“差异化运营”。
kkmall深谙首店之于商业体的重要性，几乎每年都会在店铺品牌进行调整。此外，全年营销活动不断，如12国环球主题展、白衬衫经典回顾展等等。
KKmall，图源：网络
此外，要论创新，日本清水公司所构造的“日本未来海底城”堪称是创新之zui了，螺旋状的管道深入海底4000米，打造海底城市，匹配繁华的城市商业中心，顶级奢华的酒店据说能容纳5000人之多。
据悉，日本海底城拟将于2030年建成。你觉得这能实现吗？
日本海底城，图源：网络
小编结语
面对挑剔、善变、高标准的消费者，商业体不再是简单购物中心，已逐渐升级消费者多元生活的“第三生活空间”。
惠州各大商业体要真正满足这座城市日益升级的消费需求，长久深耕，就必须摆脱传统，努力创新，注重体验感和经济效益相结合，才能更好地适应快速发展、奔向国内一流的惠州！
参考资料：赢商网、明言惠州
作者：深惠君 梁桂英