每一年，英国的房产市场吸引着大批海外投资者。其中，Buy-To-Let是海外投资者们最向往的获利模式。当然，用于租赁的房产，房租就属于房东们的基本收入了，肯定避免不了要向政府缴纳Income Tax 。但是，租金税和工资收入税的算法有些不一样。比如，租金的税费主要以房租利润来计算。而且，这房租利润并不是租金的总收入，它还包括了一些可减免的部分。由于算法比较复杂，房东们在计算租赁业务的收入和利润时总是出错，不仅失去了 “税费减免” 的机会，有时报税表数据不准确，还被英国的税务局处罚。今天，丽莎为大家搜集了一些租金税费干货，让房东们避免基本的错误。租金收入指的是：您从租户那里获得的租金，这里面包括任何付款：家具的使用以及您所提供的额外服务的费用，例如：公共区域的清洁，热水，加热，房产维护等等。在英国，只要您的房产是用于出租的，就得缴纳房产出租的税款。一般情况下，您要交的Rental Income Tax总额主要取决：你的房租利润有多少。怎么计算房租利润呢？房东需用租金的总收入扣除“可以申请的费用”或者扣除津贴，剩余的金额就是房租利润。如果您有多套房产出租，就把多套房产的租金收入全部加在一起，扣除相关费用后，您就可以算出总的房租利润了。另外，不同的房产持有权的租金税收要求也不一样。比如：Joint ownership，也就是说，您和其他人共同享有该房产的拥有权。如果你是和其他人分享这个出租房，那么，您的租金利润的算法取决于您在该物业的份额。举个例子，丽莎和小莎是好朋友，一起投资了一套公寓。丽莎拥有60%的房产，小莎拥有剩余的40%。今年（2019-2020），该房产的租金收入为8400英镑，扣除了可申请的费用4600英镑，该房产年度利润为3800英镑。那么，这笔利润的分配如下：丽莎（60%）：2280英镑。当然，已婚夫妇通常会按同等的份额进行分割和征收税金（50：50）。如果，您想把收入改成您的实际所有权份额，那么，您必须要申报共同财产和收入的实益权益。另外，您还需要提供证据证明你们在房产中的受益权益是不平等的，例如：声明或契约。正如前面所说：在计算应税租金利润时，可以从租金收入中扣除可申请的费用。那么，可扣除的“申请费用”包含哪些呢？如果您是自己支付的费用，那么，您可以扣除的“申请费用”有：- 物业的一般维护和维修，比如，更换被暴风雨吹落的屋顶瓦片、更换故障锅炉等等。- 一年或一年以下的租赁或50年以下的续租的法律费用。- 车辆运行费用（仅指用于租赁业务的比例），包括商务用车费用的里程数扣减。也就是说，您在计算租金利润的时候，可以申诉减掉以上的费用。- 全额按揭付款--只有按揭付款中的利息部分可以抵扣你的收入。- 私人电话费--您只能要求支付与您的物业租赁业务有关的电话费用。- 服装--例如，如果你买了一套西装，穿在与房产租赁业务有关的会议上，你不能要求支付费用。有时，你可能会产生一项费用，不过，该费用并非是"全部"为您的房产租赁业务而产生，您只用了其中一部分投进您的出租房屋里。那么，您只能扣除这部分的费用。打个比方，丽莎有一处投资房产，丽莎决定要更换该卫生间的瓷砖。当地的瓷砖店提供了12平方米的瓷砖，价格为240英镑。但是，丽莎的出租房浴室只有8平方米，因此，丽莎决定将多余的4平方米的瓷砖用于自己居住的房子里。这个情况就可以看作：“并非全部为您的房产租赁业务而产生的”，那么，丽莎只可以要求从其租金收入里扣除160英镑的费用，也就是总价的三分之二。
→ 什么是房产津贴？
房产津贴也被称为：免税福利！
从2017年4月6日起，房东可以在每个纳税年度获得高达1000英镑的房产或交易收入免税津贴。也就是说，如果您的年度房租收入为1000英镑或更少，您将分别获得1000英镑的免税额。
除此之外，您还可以有更换家用物品的津贴。比如，您可以申请扣除掉一些更家用物品的费用，例如：床、独立衣柜；家用电器，如电视机、冰箱、冰柜等；厨具，如餐具、刀叉等。
在这里注意的是，更换家庭用品的减免只适用于2016年4月6日后发生的所得税费用。
那么，什么房产可以申请该家用物品的津贴申请呢？
- 您的房产业务里包括出租住宅，并且这些家用物品是提供给该住宅的承租人使用
- 旧物品必须不再提供给承租人使用
当然，如果您之前就更换了其他优惠政策房产中的家用物品，并且现在也可以继续申请其他的房屋津贴，您就不能申请该减免津贴；另外，如果您使用了租房计划，或者您的这笔家庭用品开销属于房产购买时的初始费用，那么，您也不能申请该减免津贴。
→ 住宅房屋税收减免政策的变化
从2020年4月6日起，所有住宅房产的财务费用的税费减免仅限于基本所得税率。怎么理解呢？
一般来说，在英国或者其他地方，那些Buy-To-Let的房东，他们可能会产生一些财务费用（Finance costs），如按揭利息、贷款购买家具的利息，以及办理或偿还按揭或贷款时产生的费用等。
按以前的规则，房东可以扣掉财务成本费用部分，最后算出房租利润。
比如，丽莎有一套房产出租，每年的收入来源只有52,000英镑的房屋租金。如果，丽莎该房产的贷款利息为20,000英镑，这笔钱就属于财务成本费用；此外，丽莎可以申请的其他减免费用9000镑。那么，总的房屋租金减掉贷款利息和其他可申请的减免费用，丽莎的房租利润为23,000英镑。
最终的税费以23,000英镑来计算。
但是，从2017年4月6日开始，税收规则变了。特别是2020年以后，房东将不可以扣除财务成本，只可以按基本所得税来计算最终的纳税税率。还是刚才这个例子，如果按现在的政策，丽莎是不可以申请减免该房产的贷款利息部分，只可以扣除其他可申请的减免费用9000镑。按这样算，丽莎的房租利润为43,000英镑。不过，虽然政策改变，但是有82%的房东并不用交额外的税费，因为，即便不扣除财务费用，他们的总收入也没有超过较高的税率门槛。
关于为什么会额外支付费用的具体计算方法，莎粉们可上政府官网详细了解：
https://www.gov.uk/guidance/changes-to-tax-relief-for-residential-landlords-how-its-worked-out-including-case-studies
当然，并不是所有房东都会受该政策的影响，该政策主要针对于：
- 在英国或海外出租房产的英国个人居民。
- 在英国出租居民住宅房产的非英国居民个人。
- 合伙出租住宅的个人
- 信托的受托人或受益人
如果您的公寓是用于度假公寓服务的，您就继续以前的计算方式来获得财务费用的减免。
如果你同时贷款购买住宅和商业房产，你需要用合理的分摊利息来计算你的住宅房产的财务费用，因为只有居民住宅房产的财务费用受到限制。
最后，丽莎要提醒大家，为确保您支付的金额是否正确，英国税务和海关总局可能会随时抽查您的税务缴纳信息。一般来说，他们可能会到房东的家、公司或办公室，或者要求您到他们的办公地点。在访问期间，您需要聘请一名法律顾问和您一起。另外，如果你的纪录不准确、不完整、不可读，或者你没有在规定时间内保存纪录，HMRC也可以向你收取罚款。还有，如果你提交的报税表不准确，你也可能需要支付罚款。所以，丽莎房产交易顾问提醒您：您必须保持准确的税务纪录，包括所收到的租金和您的任何一项开支。你应该保存的纪录包括：相关资金纪录，收据，发票，银行对账单，行车纪录仪（这主要是针对您的房产是商业用途的）。
