遭税收打击,租赁房短缺,租金上涨;受极端天气影响,英现高风险贷款区

本周的《丽莎房产快讯》，我们将要带大家看的信息有：

• 英国房产平均要价年增6.7，三四居室的房子供需极不平衡

• 受税收打击，Buy-to-Let销售额下降30%，租赁房短缺

• 租赁房短缺致租金成本上涨，东北部和西南部涨幅最大

• 极端天气会阻止您获得抵押贷款吗？金融机构把布莱顿、卡迪夫等地列为高风险贷款地区

• 高街商店改造成公寓，运动者们认为，这些居民住宅会变成低质量以及无隐私的居民住宅。

英国北部地区房产供需不平衡，推动房产高要价

首先，我们来看一条关于英国房价走势的消息。

继上周英国抵押贷款公司Halifax发布4月房价消息后，Rightmove也在本周公布该网站房产平均要价的数据。该数据显示，过去一个月，英国各地新上市房屋销售要价跃升了5,700多英镑，目前，英国平均房屋要价达到333,564英镑。这个数据与2020年3月相比，平均增加了6.7%。

在以前市场中，伦敦房产要价总是处于领先地位，可是，自去年3月以来，伦敦的房产要价只上升了0.2%，几乎持平。相反，伦敦以外地区房产要价都出现两位数以上的上涨。

威尔士处于最领先的位置，与去年相比，威尔士房屋要价平均上涨了13%。此外，英国北部地区的房屋要价最高。其中，西北地区要价最高，上涨11.1%；接着是约克郡及亨伯地区，上涨10.5%。

Rightmove表示，虽然，伦敦的平均房产要价仍然比北部高出2.9倍，但这一比例是2013年以来最小的数据了。也就是说，伦敦和北部地区房屋要价正在快速缩小。

据该网站的专家解释，呈现这一反差的主要原因是北方市场出现供应极度不平衡的现象。

据了解，近几个月，北方市场上大房子数量非常少，特别是一些三，四居室的大房子。在英国东北地区，上个月代理商出售的三居室房产比2019年同期减少了60%。苏格兰的情况也类似，与疫情之前相比，拥有四间或更多卧室的房屋下降了65%。

于此同时，北部地区平均有84%的人希望留在本地，他们都想抢大房子。

因此，这样一个不平衡的现象推动了买家的自信心，他们提高了房产要价的水平。自去年3月以来，四间或更多卧室的房屋要价平均增长了10.8%，三居室房屋的增长了7.9%。

Rightmove的房产数据总监TimBannister评价："去年出乎意料的房产市场的繁荣已经延续到2021年，新的价格和市场活动记录再次打破了许多预测。"

看完了房价，我们再来关注两则租赁市场的消息：

税收压力导致BTL销售减少了三分之一

根据房地产机构Hamptons统计的数据显示，自2016年4月以来，Buy-to-Let投资者已经购买了超过70万套房屋。但该公司却发现，如果没有出现税收变化的话，Buy-to-Let的销售数量至少可以高出36个百分点。

据了解，自2016年以来，房东在购买第二套房产时需要支付印花税附加费。这一税收变化，以及随后取消Buy-to-Let抵押贷款利息税收减免政策，导致25万房产投资者退出租赁市场。Hamptons公司估计，如果不是因为这些变化，投资者在过去五年中还会多买249,800套房子。

Hamptons公司的Aneisha Beveridge评价：“房东的购买量下降了，因此，租赁行业比2017年的高峰期小了7个百分点。随后，这个购买量逐年下降。”

另外，Hamptons的数据还显示，2021年4月可供出租的房屋比2019年4月少了45个百分点，英国有一半的地区记录了50个百分点或更多的下降。同样的城乡差距也很明显，同一时期，城市的租赁存量下降了24个百分点，而在乡村地区则下降了65个百分点。

也就是说，租户可选择的租赁房产仅有两年前的一半，虽然印花税假期稍微促进了投资者的购买欲，但还没有体现在租赁房产的库存上，目前上市的出租房还没有改善租户的选择。

这一数据也得到了Zoopla的证实。根据Zoopla《租赁市场报告》数据显示，今年前三个月，伦敦以外地区进入市场的新租赁物业的数量比去年同期低5%，据该网站专家分析，这一趋势主要由以下因素驱动的：

首先，由于房价越来越高，租户根本买不起房，在加上疫情期间不愿意做出大投资，越来越多的人选择租房过日子，这给出租房屋的供应带来了压力。同时，英国私人租赁市场通常是是Buy-to-Let房东的天地，可是，由于受到税收的影响，投放到该市场的租赁房产是越来越少，这也进一步的促进了出租房供应的压力。

这些供应压力体现到了租金上涨，特别在过去一年，越来越多租客逃离伦敦，伦敦以外地区的租房需求越来越高，平均租房成本上升。

租赁房短缺，推高租金成本

Zoopla的《租赁市场报告》数据表示，2021年前三个月，英国伦敦以外地区的平均租房同比上升了3%，达到每月780英镑的水平。其中，英国东北部、西南部、东米德兰和威尔士的租金增长创下了10年来的新高。

东北地区是英国利润最多的租赁市场之一，其租金增长最为强劲。2021年前三个月，英国东北地区的租金比一年前高出5.5%。西南地区的租金同比增长了5.3%，而东米德兰地区的租金增长了4.8%，威尔士的租金增长了3.8%。

在城市方面，纽卡斯尔的租赁市场领先，该城市的平均租金同比增长了5%，其次是谢菲尔德，为4.7%，格拉斯哥和利物浦均为4.1%，贝尔法斯特为3.8%。涨幅最大的前五个城市的平均租房成本都在每月665英镑或以下。

与之相反的是，伦敦租金与一年前相比下降了9.4%；平均月租金目前与2013年12月的水平持平。不过，该数据显示，由于伦敦租户的需求正在缓慢上升，首都的租金下降速度正在放缓。

那么，对于房东和租户来说，这些数据意味着什么呢？

Zoopla的专家解释，由于租户需求旺盛，而出租房屋的供应稀少，房东们可能处于一个比较好的位置，现在可能是最佳的出租房产的时机。另外，随着租房市场偏好的转变，如果您房产能有外部空间，就更加脱颖而出。

对于租户来说，由于出租房屋的数量跟不上需求，如果您正在寻找新的出租房，很不幸，您可能就得面临激烈的竞争了。

看完了租赁市场，我们再带买家们来看看英国的购房资讯。

极端天气影响贷款，高风险地区买房成本逐渐增加

最近，一家网络房地产代理Emoov通过研究发现，由于受到气候变化的影响，金融贷款机构以及建筑协会越来越不愿意为高风险地区的房产提供贷款。

通常来说，金融贷款主要会根据以下因素来判断该城市是否是高风险地区：

• 过热和潮湿

• 容易受到风暴破坏

• 温度超过预期上升

• 下雨天数量

• 降雨量

• 土地隆起

• 坡度因素

通过这些因素，Emooy公司列出高风险地区排行榜。排行榜显示，因常年降雨和海平面上升，布莱顿名列榜首的位置，到2100年，该城市的一部分可能会被淹没在水中。排在第二的是卡迪夫和贝尔法斯特，其他沿海城市如埃克塞特和利物浦也在榜单上获得了很高的分数。

值得注意的是，受到气候变化影响的不仅是海滨城市。比如，曼彻斯特和伯明翰虽没有被水淹没的风险，但仍然会受到温度和湿度上升的威胁。

据了解，目前大多数贷款机构没有针对气候变化相关的具体政策。但是，抵押贷款机构都会根据两个评估标准来评估您的房屋所面临的天气风险，其中第一件事是——测量师的报告。

抵押贷款经纪人HeronFinancial的主管MattCoulson说："贷款机构通常会听取测量师的判断，如果在考察房产时，测量师认为它在抵押贷款的有效期内是不可行的，例如位于洪泛区或悬崖顶上，因此有可能发生沉降，那么，这可能会给贷款的批准带来问题。“

第二个考虑因素是——保险。如果保险公司不承保您的房产，抵押贷款公司也不会。

如果这两个都没有通过，那么，房产将完全没办法贷款，买家们想要继续购买的话，必须要支付房产全部价格。当然，也有一些高危地区没有那么严重，它们的房产是可保可贷的，但两者的费用会更高。比如说，如果您房子在一个被认为是高风险的地区，您可能需要准备30%的存款才能获得抵押贷款。

因此，买房前，我们建议您最好提请请一个专业的测量师看看气候影响的风险情况，避免购买高风险地区的住房。

商店改变用途成公寓，只会成为恶劣住宅，您同意吗？

后疫情时代，英国商业街正在改变原有的面貌，数以千计的商店已经永久关闭。与此同时，要求创造更多住宅的呼声也不断高涨。

为解决这两个问题，政府于3月31日宣布"帮助高街和城镇中心在封锁后恢复“的措施，包括允许将闲置的商业场所改造成"急需的新住宅"。

根据许可开发权（PDR）的要求，开发商只需将其意图通知当地政府，并获得所谓的事先批准，就可以改变商业场所用途。这种规划自由的权利让数十座空的办公大楼被改造成公寓。此外，部长们还制定了一个新的许可开发权，于8月1日生效，方式相同，但主要适用于城市中心的建筑，高街的商铺，它允许"商业、商务和服务"（E类用途）改变为住宅用途。

然而，一些运动人士则在接受《卫报》采访时表示，新的许可开发权应该要进一步修改。将用作商业用途的场所改变成住宅，这一变化会导致一批完全没有隐私，又小又窄的劣质公寓出现。他们说，许多现有的商店完全不适合被改造成住宅。

建筑师Levit tBernstein的住房研究负责人Julia Park认为，除非新的改建权利允许进行外部的改变，否则，住在旧商店的人将会永远活在一个没有隐私空间的天地里。

"在商业街上的商店，几乎都是大玻璃窗的，它们根本没有为住宅提供隐私权。另外，它们还会有夏天过热，冬天过冷的风险。许多零售单位是狭窄又深的，这将意味着建筑的其他部分很少或没有日光。大多数商铺也没有休闲娱乐或者存放垃圾和自行车的空间。"

在这样的情况下，居民们可能就得安装百叶窗或窗帘，并且一年四季都关着，变成真正的黑暗居住环境。住宅门口将摆满垃圾。

"政府应该尽一切努力保留这些区域的积极用途，比如健身房和休闲设施、托儿所、联合办公空间、工艺和维修车间、成人学习中心、画廊、音乐场所和社区中心等。"

对此，英国住房部的官员们有着不同的声音。他们认为，市民们不该有这些担忧，新的PDR中包含了保护措施，包括要求改变用途的建筑至少空了三个月，以及一个尺寸限制，同时地方议会将能够对洪水和噪音等问题发表意见。

住房部一位发言人称："我们对许可开发权的修改将有助于支持我们的商业街，将闲置的建筑物改造成急需的新住宅。所有的新住宅都必须是高质量的，并符合建筑法规，其他的建议是没有根据的。"

您认为，商业街的商铺是否真的适合改变成居民住宅呢？

好了，本周的《丽莎房产快讯》就到这里，我们下一周再见。如果喜欢我们的文章别忘了给我们点赞和转发给好友，你们的支持是我们前进的动力，我们会继续为大家提供实用的文章。

---