急着出售房产,里面还住着租户,还能出售吗?

我们在出租房产时，有可能会碰到一些紧急的资金问题想要卖房；或者看着房价涨势很好，确实是卖房的最佳时期了。可是，您的租客还住在房子里呢，该怎么办呢？房东们还可以合法出售房产吗？

答案是：可以的。

有时，出售这类房产还有很多优势呢，有助于您快速售房。不过，在出售前，您必须要了解作为房东以及卖家，您需要承担的法律责任。在本篇《房东实用手册》中，丽莎为大家总结了以下几条实用的信息：

-       出售带有租户的房产优势

-       出售带有租户的房产，房东需要履行的法律职责是什么？

-       出售带有租户房产劣势，还有什么方法？

-       如何与租户达成协议，降低损失，顺利出售空置房产？

出售带有租户的出租房的优势？

在英国，如果您想卖掉自己的租赁房，即使房子里还住着租户，您也有权出售该房产的。而且，原有的租约还能继续持续，您也不用担心毁约的风险。简单的说，您直接把带有租约的房子抛到市场，潜在买家拿下这套房产后，继承了您的位置，成为了现有租户的新房东。

很多房东会采取这样的形式来出售BTL房产，因为它具备这些优势：

首先，直接出售带有租户的房产，可避开空置期。有数据显示，英国卖房的平均时间为6个月，有时会更慢一些。这也就意味着，如果您提前把房产清空了，那么，您很有可能损失半年以上的租金收益。

其次，直接出售带有租户的房产可以帮助您吸引潜在的“房东”买家。一般来说，职业房东都知道寻找租户是比较难的，因此，如果他们找到一个带有租客的房产，相当于给他们送“经济收入“了，绝对是双赢的选择。所以，您的房产会变得更有吸引力。

再次，销售速度相对比较快。通常来说，出售有租户居住的公寓或房子，它的速度会快一些，因为您吸引到的是潜在“房东”买家，这些买家非常清楚自己想要什么，如果他们觉得您房产有价值，租户也是他们满意的，一般都会立刻做决定。

不过，由于在做交易时，房子里还居住着一个人，那么，您的住户是拥有着法律权利的。换句话说，您把人家的“家”给出售了，您就应该尊重他们的权利，这也是您应该承担的法律职责。

房东需要履行的职责是什么？

 

在出售带有租客的房产时，房东们应该履行的法律职责如下：

• 您应该提前告知租客，房子将要被出售。

作为房子里的主要居住人，您的租户是有权知道他们的房产将要发生什么样的变化。您必须要尊重他们，并且提前通知潜在买家来看房的时间。

• 您必须要继续确保租户的居住环境，维护房屋的安全问题。

虽然您的房子将要出售了，您的房客即将迎来新房东。但是，在新的房屋买卖合约签署前，您依旧是该租户的房东，必须要继续履行租赁协议，承担维护房子安全的义务。比如说，在出售房产时，您必须定期对房子进行安全检查；假如，租客告知您房子出现了问题，您也得履行职责帮助修理。

• 确保租户在房产中不受到任何干扰，租约不会发生变化。

房东与租户之间的租赁协议是双方的合法权益，如果房产所有权发生变化，这种权益不应该被破坏。也就是说，租户仍然受益于合约里所规定的所有租赁权直至租约结束。也就是说，房东与买家之间的交易，不应该破坏原有的租约。

当然，如果您已经征求得了租户的同意，或者说，您的房客同意与新房东签署新的租赁协议了，那么，如果改变就与您无关了。

打个比方，如果您买家希望把其中一个租户的房间改成客厅，让原来租客搬到另外一个房间；或者您的买家需要提高租金等等类似情况，在没有租户同意之前都是不被接受的。

• 不能驱逐。

假如您在交易过程中发生任何变化，只要租户没有破坏租约协议，您都不可以无理由对其进行驱逐。比如说，新买家对租户不满意，突然要求您出售未出租的房产，或者直接让您驱逐目前的租户等等，不管什么变化，您都不可以驱逐现有租户，如果您这么做了，您就属于非法驱逐了。

• 租客的押金

租客的押金是您收取的，您需要安全地转移到您的买家，也就是新的房东手里；否则您有可能会面临起诉的。这个过程一般是和押金保护机构来联系，让您的买家来取代您。

• 租金的分割

如果您房屋买卖的时间能够和您的租客交付租金的时间一致的话，这自然很简单。不过在很多情况下，事情并不是这么完美的。

如果您的房屋交易是在某个租金期的中间的话，也就是说还没到租客交付下一期租金的时候，您需要针对租客已经交付的租金来和新的买家进行分割的。也就是说，您需要把交易完成后的租金交给您的买家。

对于上面的这些问题，一般来说处理您房产买卖的律师会在合同中和买方在合同中说清楚的。

出售有租户的出租房劣势是什么？

那么，只要遵守以上原则，房东就可顺利出售带有租客的房产了。对于房东们来说，这样交易方式确实挺省心，只要提前通知租户，和买家谈好条件，签好合同就可以直接打包出售了。但是，它也有潜在的一些劣势：

第一，市场比较小。当然，如果有人足够喜欢您的房产，即便他们不做房东，也会毫无顾忌地购买它。但这样的情况往往比较少，普通买家一般都只想购买一套自住房，租赁物业的市场只会吸引一些特定的顾客，明显比较受限。也就是说，出售带有租户的出租房优势很有可能变成劣势。

第二，您现在的租约条款和租户类型会吓跑一部分买家。正如前文所说，买家购买带有租户的房产算是一种继承的关系，除非租户同意签署新的合约，否则买方必须履行原有租约的所有协议规定。

因此，这会让买家处于比较弱势的地位，假如您的租约有一些条款他们无法接受，租户也不答应更新，您就会失去很多这些买家了。再一个，假如租户刚好是一群比较闹腾的人，经常给房产搞破坏，没有买家会喜欢继承这样的租赁协议的。

第三，空置房产的要价可能会更高一些。这也跟前两个问题有一定的联系，您想想，您房产吸引的市场比较小，您的租约和租客类型又有限制，在谈判价格的时候，买家肯定是占有很大的优势的，因此，您的出售价格可能会受到影响。

如何与租户达成协议，顺利出售空置房呢？

 

那么，房东们既不想损失好几个月的租金，又想避开这些劣势，那该怎么办呢？

很多买家会选择一种“无缝连接”的形式。简单的说，看好租约时间，提前把房产投放市场，在法定的驱逐通知期提前告知租户。在销售完成之前终止目前的租约，确保在交房时，物业是空置/未出租的。

选择这样一种形式出售房产，与租户的沟通相当重要，如果谈得好的话，有些租客还愿意一直租您的房子直到您房产交易结束前一个月，这会为您节约不少空置期的损失呢。

但是，选择这样出售形式之前，您首先要看好租赁协议的形式。如果您是有保证的短租协议（Assured shorthold tenancies），您可以在法律规定的时间内提前两个月的时间，向租客发出第21条通知，告知他们您的房产需要出售，请他们做好离开的准备。

看好了租赁协议后，您就可以看看租期的时间，提前算好最佳的出售房产时间，然后尝试和租户谈谈。如果他们愿意，您是可以让他们一直居住到房产销售前一个月或更短的时间的。

不过，如果您是受监管的租赁合约，您可能无法向租客发出通知了。当然，您可以尝试用其他方法与租户谈判，请求他们离开，比如给他们一些经济补助。

不论如何，为确保您能顺利与租户达成协议顺利出售房产，避免无畏的纠纷，我们认为，您一定要尊重您的租户，做好以下几点：

1）在把房产放到市场销售之前，尽早给房客解释理由。打个比方，即便您知道在您租约结束后有权出售房产，您都应该尽早和租户讨论，解释您为什么要卖房，您的处境等等，让他们提前做好找另外一个房子的准备。

2）尝试给您的租户提供优先购买权。当然，也许您早就知道租户目前没有经济能力购买，但是，作为您长期租户，您也应该礼貌性的表示：如果他们还想选择这个“家”，他们是拥有优先权的。

3）确保任何看房行为不会影响现有租户的生活:

• 在看房之前，应该给租户24小时的书面通知。

• 必须要尊重租户，确保每一次看房的时间都是他们比较方便的时间。

• 最好能够安排在集中的时间，避免过多的打扰

如果您在出售带有租户的房产时遇到了一些法律上的难题，或者与租客无法达成协议发生争执，欢迎您进一步联系丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律意见。

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