【税务财会】买房出租的生意还能做吗？两波税政砍得人心痛！ / 四六文摘

丽莎知道，

根据BBC的报道，由于英国政府推出的各种不利于房东的税制改革，使得以租养房（Buy-to-let）的投资者，在最近12个月以来少掉了一半。每日邮报（The Telegraph）更指出，过去３年来更有３倍的Buy-to-let房东转做其他商业投资。

金融时报（Financial Times）也在今天发表了相关文章，内容直指政府连续两波的“针对性”税收政策，最主要冲击到的根本就是无辜的新手房东，而其中今年4月的Buy-to-let成交量，更创下过去5年来，平均每年4月成交量的新低。

第一波：印花税攻势

我们都知道，从去年4月开始，如果您是要买第二套房（当然也包括第二套以上）或是您要购房出租的房主，您会被多征收3%的附加印花税（Stamp Duty Land Tax），当时政府推出这项政策是为了要保护首次购房自住者（《想当地主吗？小心别被税务局先剥了一层皮》）。

丽莎在这边帮您再复习一下这项已经开始实施的政策：简单来说，就是现在英格兰、威尔士和北爱尔兰地区的第二套（和以上）购房者与购房出租者，实际需要付的印花税，必须在每一层级所定的印花税率上，再加上3%。

您可以直接看以下对比图就能明白：

丽莎标注：如果您所买的房产价格为40,000镑以下，您则依旧享有免征收印花税。

第二波：按揭利息免税额被砍！

从今年４月６日开始，Buy-to-let房东原本所拥有的按揭利息（Mortgage interest）免税扣除额，将从今年开始逐步递减，以每年减少25%的比例，直到2020年，降到只剩20%的税收减免幅度。

让丽莎再帮您解释得清楚一点：之前Buy-to-let的投资者，可以把他或她每年所付的贷款利息金额，100%（全额）拿来当做房租收入的扣除额。

也就是说，如果他或她每年支付了３千镑的贷款利息，而房租年收入是１万镑，那么他或她所需要被课税的金额，就只剩下７千镑了。

然而从今年4月开始，这项扣除额被降至75%，再以每年度递减25%的比例一直扣下去，最后完全降至0%。您可以看下面丽莎为您整理的数据：

2017-2018年度：75%免税扣除额；

2018-2019年度：50%免税扣除额；

2019-2020年度：25%免税扣除额；

2020-2021年度和以后：0%免税扣除额。

丽莎再帮您举个例子，让您更清楚这项新政会如何变化：

假设我们以税率40%来计算（请注意：这个税率是为了方便您看懂下面的计算公式，而不是您所需要付的固定税率。您实际该付的税率，会根据您的总收入而有所不同）。

假如王先生每年Buy-to-let所拿到的租金是20,000镑；每年所需要支付给银行的贷款利息是13,000镑，那么王先生在新政实施前可以有100%扣除额，所以他每年需要被课税的金额是：

20,000镑 - 13,000镑= 7,000镑

实际要缴的税：7,000镑 * 40% = 2,800镑

如果在2020-2021年度以后，免税扣除额降至0%，那么王先生每年需要被课税的金额就变成：　

20,000镑* 40% = 8,000镑

13,000镑* 20% = 2,600镑

实际要缴的税：

8,000镑 - 2,600镑 = 5,400镑

丽莎补充：由于在2020-2021年度以后，免税扣除额都降为0%，但政府会让Buy-to-let房东的贷款利息金额，保留基本20%的免税额，所以在上述算式中，才会把13,000镑* 20% = 2,600镑，然后再把应缴税额扣除2,600镑，因此实际该缴金额则是5,400镑。

另外还需要跟您澄清的一点是，如果您原本就是全额购买的投资者（没有贷款购房），那么此项新政则不会影响到您。

如果您对于今天的文章，或是Buy-to-let的税务方面还有任何相关问题，欢迎在丽莎知道留言，也可以直接联系丽莎会计行。关于缴税、避税等各种令人头痛的问题，都可以让我们为您分忧解劳。扫一扫，丽莎都知道！

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