酒店投资测算的基本逻辑

来源 ｜ 住个宿

编辑 ｜ 筑心

个人理解，酒店可研主要概括如下：

本文不讲可研，聚焦到投资测算，我觉得主要是两大重点：利润（赚多少钱）和现金流（何时不再贴钱）

在最终的测算结果上，为便于行业比较，大家更关注这两个评判指标：内部收益率和静态投资回收期

利润

酒店利润主要关注三个关键词，GOP（营业毛利）、EBITADA（息税折旧摊销前利润）、净利润

GOP，Gross Operating Profit的简称，即酒店营业毛利

GOP=营业收入-部门成本费用-增值税-基本管理费-行政及一般开支-市场营销及推广-水电能源-物业运营及保养，后4项统称为未分配经营开支

国际国内酒店管理公司管理费用通常由基本管理费（营业总收入提点）和奖励管理费（按照GOP%在GOP中梯度提点）两部分构成

因此在酒店业，“GOP”不是一个陌生的名词，特别是在国际品牌酒店，“GOP”更是被提升为与国际化标准接轨而被大力追捧，从而成为衡量经营者经营业绩的重要指标。

EBITADA=GOP-奖励管理费-保险费用-房产税--资产重置准备

净利润=EBITADA-摊销折旧-利息-所得税

大致的公式关系是这样，但不同的集团会有些微差别，eg. 部分把基本管理费放在GOP之后

通常来说，国内高星级酒店的前期投入较大，再加上财务成本，运营前10年内摊销折旧后的利润多为负值，也就是不用操心所得税啦

一般一个300间房左右的五星级酒店首年亏损一千万是比较正常的，但是像北京W酒店这样一年亏损近亿元的，也是觉得震撼了

现金流

现金流来源于现金流入和流出，分建设期和经营期两个阶段进行分析。

建设期主要为现金流出，包括土地款、契税、前期工程费用、建安工程、开业筹备费等；现金流入主要是建设期贷款；

经营期的现金流可以体现为EBITADA，推算过程可以看前文

经营期年末净现金流可以理解为EBITADA减去利息、本金、所得税得来；测算末年还要加上酒店资产终值

上图的M和Y分别是月份和年份的简称，这里的时间仅仅是为了说明方便，一个项目严谨的时间排期会有变化

在现金流部分，开发商通常关注的是，我到哪年可以不再贴钱？这个数值可以关注年末净现金流这个指标。

通常在有酒店开发贷款的情况，即开发商需要支付财务成本的情况下，酒店开业前3年净现金流一般为负值，还需要开发商持续贴钱。

在全自有资金情况下，酒店可以较快实现不再贴钱的目标。

由于酒店经营收入可被预期，且能形成稳定、良好、规模的现金流，利于开发商抵押贷款再投入其他开发，这也算是开发商开发酒店的一个原因之一。

评判指标

内部收益率和静态投资回收期是评判酒店是否可行的重要指标

酒店顾问测算的内部收益率和静态投资回收期通常是不含地价，且有资产终值的，便于进行行业横向比较。即使这样，财务结果还是不理想

开发商内部做测算时更倾向于含土地成本，且不计算资产终值，因此，开发商测出来的结果通常是惨不忍睹的