度假别墅悄然大涨，买 Cottage 容易引起纠纷的几件事儿

每年开春，我都会做一场 Cottage 的梦，刚过去的家庭日长周末，让这个梦更清晰可见。我幻想自己拥有一个不大的休闲别墅，春寒料峭的当下，正好可以去收拾打理；盛夏季，呼朋唤友，烧烤，远足，游泳，月下把酒畅谈，这样的醉和欢，此生能得几回呢？

买 Cottage 其实不难，说是梦想，指的是不但要有闲钱，更要有那份闲情。随着全国范围内的房产大热，买郊外别墅的计划确实要早些计划起来，继续拖下去，赚钱的步伐跟不上Cottage 的涨幅，最后恐怕真是梦一场。

年初就有朋友告诉我，今年 Muskoka 的度假别墅已约满，租个好位置的度假屋断然无望；与认识的当地同行交流，说所有度假区的物业，无论Cottage 还是新建度假公寓，房源少到历年未有，买家求之若渴，即便根本无法住人，买来就要大翻新，甚至推倒重建，但位置好的 Cottage，也有几十个买家抢，与安省其它地区房市惊人的一致。

最新数据：1. 加拿大所有休闲别墅，业界保守估计，2021 年涨幅 8%。2. 89% 的郊外别墅区，房源紧张，供不应求。3.一半以上的郊外别墅区，自住买家明显增加。

也就是说，休闲别墅对很多买家来说，已经不是度假和休闲，而是刚需。

举例：Muskoka 靠近湖水的一栋小破房，2 卧 1 卫，买来就得大翻新，甚至推倒。开年上市，叫价 $ 59万9千，两天之内售出，竞抢至 $87 万 5 千，高出要价 $ 27 万 6 千。这就是 2021 年的度假别墅市场。

Cottage 的购买过程，表面看，与购买任何一种物业没有不同，但因Cottage 多在郊外，靠水，或在林中隐蔽处，或二者兼而有之，很多我们习以为常的城里基础设施，Cottage 可能没有，仔细盘下来，就有很多不同。

台上一分钟，台下十年功，无论看什么种类的房，多数买家，哪怕抢购，事先都是做好功课的。即便千抢万争，功课还是要做好。所以，咱今天旧话重提，聊下买 Cottage 容易引起纠纷的几件事儿，权当是开春又一次磨枪。

1. Easements  在您物业范围内，您没拥有权，但有使用权。

Easements 涵盖的东西很多，比如，政府辖下的电线，地下煤气管道，比较典型的，下水道口，北方人俗话里的“ 马葫芦”。这些Easements ，通常会占用民宅的一小块，虽然在私人界内，但业主要允许政府人员通过，并使用，比如做维护工作，比如借道。

在度假别墅交易中，Easements 可能是物业界内的一个过道，通往后边湖水之必经之路，您和您的邻居同时有使用这个过道的权利；还有，您家门口的风景，是否要与别人共享，听着匪夷所思，但确有其事。

为啥容易有争端？因为 Easements 不像诸如化粪池，地下水井等这些买Cottage 时被反复说，并且引起买家足够重视的东西，它容易被忽视。

有些 Easements，虽然和邻里之间长期共用，约定俗成，其实并没有文字上的记录。斗转星移，业主更换，遇到不愿意让您用他家过道的新邻居，就会有纠纷，甚至诉讼。

所以，Easements要写在合法书面合同里，或者您的产权注册上要有记录，这样您的使用权才会得到保护。

另外，如果有政府管辖的电线杆，煤气管道等，作为Easements 占用您家的地，您很可能因此无法加建，翻建或改建。而这样的Easements ，可能没写在产权注册说明上，但政府依然有权用，所以，您买郊外度假屋，尤其想自己推倒重建那种，最好事先到当地相关部门去求证。因为没记录，双方经纪也未必知道。

2. 是否可以经营 Airbnb ？如果可以，是否符合当地规定 ？

这个被列为第二条容易引起纠纷的内容。很多郊外度假别墅的买家，属于半投资性质，除了自己偶尔度假，更多时间是想拿来做短租民宿。通常，您买了度假屋，只要该地区对 Airbnb 开放，您的度假屋就应该可以做民宿生意。然而凡事不能先入为主，您一定要事先到当地政府问询，找到相关资料，确保拿到一手，准确信息。

就算官方允许，也可能有隐形阻碍。比如，多数郊外度假屋所在地，对于露天生火，噪音控制，等，有严格的要求。您可以短租，但您很难保证租客不违规，一旦受到邻居投诉，会有麻烦。而您的邻居，无论是长住郊外，还是短期度假，肯定不愿意看到周围人来人往，吵闹声不断，所以您被投诉的机会很大。

如果您买 Cottage 的首要目的就是短租，那就更要提前做好功课，比如，先搞清楚相关规定，首先是否允许开 Airbnb，其次找租客是否容易，租金如何，噪音和明火管制细则；同时，您这种情况，自己不常年住，还开设 Airbnb，，要问问保险公司，是否愿意受保，当然即使有保险公司愿意保，价钱肯定不便宜，您要考虑投资效益。

3. 自家门前水域，以及 Dock 甲板的改建，没那么简单。

这条，您如果已经过了购买度假屋入门级，那您一定知道我在说什么。憧憬一下：门前那片水，通往水上的那条木头桥岸，桥上的两个彩色木头躺椅，是很多准买家的诗和远方。

您买了度假屋后，不但拥有门前水域的使用权，您的产权注册上还有合法记录。但您想对门前这片水域做任何改建，比如，将通往水域的甲板加长，拓宽；或者，把水里那几块大小不一，错落有致的石头找人运走，您可能会陷入麻烦，甚至被政府投诉，罚款。

根据安省 “公众土地法案”，以及联邦政府的 ”渔业管理法案“，您在水上的任何改建行为，都有可能导致水流变化，鱼类生存习惯受干扰。所以，您做出任何新建或改建之前，必须要申请两级政府颁发的许可证，确保符合上述法案的规定。

4. 养一个 Cottage 的隐形费用惊人，别怨人家没告诉你

这项，实际上包括了好几个内容，但更多的是注意事项，意外花销之类，就算您疏忽了，诉讼怕也很难解决问题，所以我归纳在一起说。

买 Cottage 涉及到的隐形费用有时会吓您一跳，比如电费，虽然用电本身差不多，但 “运输费 ” 那条儿，非常贵，买之前找卖家要账单看看，至少心里有数。

保险费高，Cottage 通常不是常年住，业主无法做到及时看护，这些都影响保费；有些距离消防站远，超过 10 公里以上的 Cottage，保险公司甚至不给您保。

如果您买的是四季可用的 Cottage，很好，但冬季物业维护，道路清雪，屋顶积雪清除等，您不但要花心思，更要花银子解决。

化粪池的整个使用和安装系统，需要有“自然资源部”的许可，您要找卖家要相关文件。请验房师仔细检查化粪池的使用功能。

暂时就这些，等真要买时，最好根据物业所在地，您自身需求，做些调研。从地质到人文，当地政府特殊要求，社区内不成文规定等。知己知彼，才好出手。