楼面价约24325元/㎡，曲江土拍“王炸”诞生！谁将成为最大受益者？

西安又现“史诗级”土拍！

 文 | 万剑一 

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刚刚结束的一场土拍，注定将在2021年西安楼市写下浓墨重彩的一笔，也注定将载入西安土拍的史册。

2021年2月19日15:00，西安市公共资源交易中心二楼203室，曲江新区约116.892亩优质住宅用地现场拍卖，一场“没有硝烟的战争”正式打响。

为了拿下这宗优质住宅用地，西安知名开发商几乎“倾巢而出”，参加本次竞拍的房企总计有15家，既有中海、招商蛇口、华润、中国铁建、华侨城、曲江大明宫置业等大型央企国企，也有万科、金地、中南、绿城、金辉这样的标杆开发商，以及中天、正荣、卓越等实力房企。

本次拍卖采用“增价拍卖”方式出让，设定“最高限价”，若报价超过最高限价，转竞“无偿移交基础教育设施”建设面积，以500㎡为基数，增幅500㎡,竞配面积多者为最终竞得人。

宗地位置

宗地信息

成交结果

竞买保证金：4.5亿元

起拍价格：14.472亿元

公租房费用：约1.45亿元

教育配套起始面积：6498㎡

成交价格：21.5亿元

教育配套成交面积：168000㎡

教育配套成本：13.44亿元

综合亩单价：约3140万元

综合楼面成本：约24325元/㎡

竞得企业：西安曲江上和置业（曲江大明宫置业）

▲宗地现状实拍图

近两年的土拍盛宴，几乎是高新的独角戏，软件新城和中央创新区轮番霸屏，偶尔有其他区域闪现，但无一撼动高新的绝对地位。

原因很简单，作为西安目前唯一可以和高新土地价值相抗衡的曲江，没地了。

曲江“地荒”由来已久，上一次在公开市场拍卖出让住宅用地还是2020年6月，西安兰科以约14063元/㎡的楼面价竞得一宗住宅用地，面积只有约12.181亩！

所以，1月30日，当西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心发布《西安市国有建设用地使用权拍卖出让公告》【西土出告字〔2021〕7号】时，整个楼市都沸腾了。

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对曲江来说，如此大面积的纯住宅用地出让实属罕见。

曲江在西安人心目中的地位毋庸置疑，围绕曲江池和大唐芙蓉园两大公园水系的一系列高品质项目直到现在依然是无数西安高净值人群置业的“白月光”。

本次出让宗地所在的区域是近几年曲江着力打造的低密住宅聚集区，区域内中海·曲江大城、玫瑰园二期、曲江流光云谷等项目无一不是低密低容。

▲中海·曲江大城雍宸组团实拍图

▲玫瑰园二期实拍图

百亩以上的体量，2.0以下的容积率限制，让这宗住宅用地先天就拥有高品质住宅的基因。

再加上周边已经落地的西北妇女儿童医院、正荣彩虹谷、时光里、创意谷、曲江流光里、康桥国际学校、德闳学校（小学）以及即将落地的和睦家医养项目、德闳中学等高端配套，让这宗地块的身价愈发“尊贵”。

▲西北妇女儿童医院实拍图

▲正荣彩虹谷实拍图

▲曲江德闳中学建设现场实拍图

更重要的一点，除了要建设公办幼儿园之外，这宗土地的出让并没有其他额外的限制，这点对极度渴求优质土地资源的开发商来说堪称完美，吸引到如此多的竞争者也就丝毫不令人意外。

约24325元/㎡的楼面价不但大幅刷新了西安土拍纪录，而且已经大幅超过旁边中海·曲江大城（君尚府）约17289.9元/㎡的精装新房售价。

值得一提的是，这宗优质住宅用地几乎位于中海·曲江大城“怀抱”之中，东侧和东北侧是已经交付的曲江大城·雍宸组团，南侧一路之隔是曲江大城·华宸组团。

▲宗地位置示意图

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事实上不只是曲江，放眼西安主城区，如此大面积的优质住宅用地都十分稀缺。

从近几年的土拍市场来看，目前西安三环周围可供开发的住宅用地十分稀少，大宗住宅用地几乎都位于三环以外。

正因为如此，三环一带几乎成为西安高品质住宅的代名词，比如融创·曲江印、玫瑰园二期、曲江流光云谷等豪宅，再比如中海·曲江大城这样的改善项目。

▲中海·曲江大城雍宸组团实拍图

占地约666亩的超级大盘中海·曲江大城，可能是中海在曲江深耕15年的收官之作。

曲江大城这两年的销售业绩极为抢眼，从2018年入市到现在，累计销售业绩超100亿！

刚刚过去的2020年，曲江大城销售额达到约37.52亿，跻身西安单个项目销售额TOP10之列！

曲江大城的热销，一方面是曲江地荒产生的稀缺效应，另一方面则是中海深耕西安18年，通过“工科质造”的高品质以及物业服务积累的良好口碑。

▲中海·曲江大城华宸组团实拍图

作为曲江的“项目大户”，一期的中海铂宫、中海百贤府、中海御湖、中海观园等高品质社区以及二期的中海城、凯旋门为中海在西安创下了极佳的口碑，也为他们赢得了“西安之子”和“西安高端住宅专家”的称号。

从首入西安到深耕曲江再到布局全城，中海最为人称道的就是其拿地时独到的眼光和前瞻性，踩点能力堪称一绝。

▲中海西安项目区位图

曲江池周边的项目不用多说，曲江二期的中海·凯旋门就是其中一个例子。

在贝壳找房APP上，中海·凯旋门排名区域热搜榜第三位，高层二手房成交均价达到约24768元/㎡，平均每平米高出周边同品质社区2000-4000元不等，甚至要高于南侧高端社区碧桂园·云顶的新房价格！

要知道，当初中海·凯旋门新房开盘价只有不到7000元/㎡，即便后期尾盘阶段，高层新房售价也不到10000元/㎡。

另一个例子则是中海·紫御华府，当初开盘均价为6000-7000元，如今二手房均价已经达到30000元/㎡以上，高居曲江成交小区榜头名位置，且价格依然呈上涨趋势。

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除了曲江大城之外，中海这两年在土地市场上也是频频发力，在城东和高新的几次出手拿地都引人注目。

在这几宗地块上，中海落子的云锦和寰宇天下两个高品质项目预计都将在今年上半年入市，值得期待。

2019年7月31日，中海斥资约12.18亿拿下城东约80亩优质住宅用地，落地了中海TOP级产品「云锦」，这不仅是中海西安体系内的“首个全5G社区”，而且还有基于客户需求开发的全新「SHE’S」健康人居体系！

▲中海·云锦城市艺术中心及样板间实拍图

基于华为云系统打造智能化体系，天使之眼智能监控、云对讲系统、访客系统、室内智能化居家系统、恒温恒湿恒氧的智能调节、水质洁净的居家环境给你全场景式智慧生活。

▲中海智慧生活示意图

2019年12月3日，中海以总计约13.42亿的价格拿下高新CID“未来之瞳”东侧约93亩优质住宅用地，时隔17年后再次回归高新，又一次踩中了高新「三次创业」的点。

在这宗地块上，中海布局了他们的高端产品系「寰宇天下」。

▲中海·寰宇天下效果图

自2003年第一座寰宇天下诞生于澳门以来，17年时间，中海在全球仅仅布局了22座寰宇天下。

从「必在主流城市、必选中心地段、必拥成熟配套、必做品质标杆」的严苛择址观和豪宅血统价值就能看出中海对这一产品系的重视。

寰宇天下所在的位置，必须是城市中心；寰宇天下打造的产品，必须是城市封面。

▲中海·寰宇天下周边配套效果图

作为高新区未来10年的重点发展区域，CID从规划官宣到现在不到3年时间，但目前进展非常迅速，整个片区到处都是围挡和塔吊，一片热火朝天的景象。

地铁六号线目前已经正式通车；西安国际医学中心也已经建成运营2年；新建的高新一中新校区等学校也都已经或者即将开学。

▲西安国际医学中心实拍图

相信未来几年，那些目前还在规划图上的项目将一一兑现，就像高新此前做的那样，毕竟高新在兑现速度和能力方面确实在西安独树一帜。

届时，以未来之瞳为中心的西安丝路国际金融核心区，将成为西安全新的城市核心和封面，土地价值将会呈几何倍增，相应的，周边住宅尤其是高品质住宅的价值也将进一步被激发出来。

▲高新CID及未来之瞳规划效果图

西安中海·寰宇天下总占地面积约93亩，总建筑面积约25万㎡，容积率约2.8，绿地率不低于35%，共规划了14栋楼，主要是高层/小高层，户型从建面约103㎡到建面约284㎡不等，对于想要置业高新又追求高品质生活的人来说，这是一次不可多得的机会。

▲中海·寰宇天下实景示范区实拍图

农历新年即将过完，大部分企业也已经复工，对中海来说，2021年也将会是收获的一年，无论是城东的中海·云锦还是高新CID的中海·寰宇天下，都将在上半年入市。

但这远远没有结束，从2003年来到这座城市，再到被称为“西安之子”，中海和西安已经是“血浓于水”的关系。

从中海这几年在土拍市场的表现来看，他们想为这座城市奉上的高品质住宅，可能远比我们现在看到的要多。