房屋租赁合同 | 如何为当事人“趋利避害”？
租赁房屋信息条款 租金与税费条款 优先购买权条款 合同提前解除条款
01 租赁房屋信息条款
1. 明确租赁房屋的范围。
除了基础的地址、面积等信息外，需考虑：
既从正面说明，也从反面排除不属于承租人有权使用的对象（如顶层、外立面、停车区等）；对于重点区域，可专门列出，例如明确列明承租人可以使用的广告展示位等。
（2）可以配合平面示意图，示意图可作为合同附件。
2. 注意面积测算与补差的问题。
实务中，虽然大量的租赁是基于面积来计算租金，但也存在其他情形，如双方已经确定了一个总租金标准，无意再按实测面积进行调整，那么在合同中如果提到“面积”或“租金单价标准”（例如每平米每天10元），此时就应当追加一句：“双方确认以现有租赁房屋为准，租金不再因实测面积误差而调整”。
3. 租赁房屋瑕疵披露。
例如：房屋哪一部分存在问题，哪一部分不能正常使用，不能用于工商注册等。从出租人的角度，这些瑕疵最好在合同中披露。
02 租金与税费条款
1. 租金的几种模式。
实务中，租金的模式大概可分为：固定，部分固定+部分浮动，浮动+保底。完全浮动的租金比较少见。
2. 税费负担。
当前中国的房屋租赁实务中，大量租赁合同并未正常地开具发票，各方没有且也无意缴纳税费，律师在起草审查租赁合同时，必须考虑到这一点并在合同中予以应对，否则就可能是租赁合同起草审查的一个疏漏。
当事人约定不开发票、不缴纳税费严格来说是无效的，但是当事人约定“如果开发票，由哪一方承担税费”是有效的。
相关条款：租金
1. 租金标准：每月人民币_____元。
租金标准在租赁期限内的调整，按下列第_____种方式处理：
（1）租金标准在租赁期限内不作调整；
（2）_____ 年_____月_____日起租金标准调整为每月人民币_____元；
（3）租赁每满一年，在上一年的租金标准基础上增加_____%。
2. 付款方式：按_____支付，具体如下：
_____年_____月_____日前支付租金共计人民币_____元，对应租期为：自_____年_____ 月_____日起至_____年_____月_____日止。以后依此类推。
3. 出租人指定收款账号：
开户行：_____
户名：_____
4. 发票：采取下列第_____种方式：
（1）出租人应向承租人提供发票，发票名目为：房屋出租，由此导致的税费由出租人自行承担 ；
（2）如承租人要求提供发票，则出租人应配合开具发票，但由此导致出租人承担的税费，由承租人承担。支付时间为：开具发票之前。
03 优先购买权条款
根据《民法典》第726条，房屋承租人有优先购买权。从出租人的角度考虑，有必要对优先购买权进行适当地限制，以免将来引发不必要的纠纷，如承租人并非真心购买而仅想利用出租人的疏忽来主张赔偿的情形。建议出租人一方在合同中可作如下约定：
1. 约定承租人提前放弃优先购买权。
该条款是否有效尚存在争议。有观点认为，承租人只能在租赁房屋出卖之时作出放弃优先购买权的行为，而不能预先或提前放弃。但在司法实务中，也有不少案例对提前放弃优先购买权的约定持肯定意见。
法院认为：
订立合同时，原告知道或者应当知道其在租赁期内依法享有优先购买权，但因双方在合同中已作出特别约定“被告有权在租赁期内将该套商业用房出售给他人，原告不得干涉”。
该约定表明，租赁合同履行期间，原告同意抛弃优先购买权，任由被告将租赁房屋出卖给他人。也就是说，被告在租赁期内将该套商业用房出售给他人时，可不必通知原告。租赁合同系双方真实意思表示，前述特别约定条款也不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对原、被告双方都具有法律约束力。
原告抛弃优先购买权，系依法处分自己的民事权利，未尝不可。因此，原告抛弃优先购买权后又主张优先购买权受到侵害而要求赔偿，于法无据。
从出租人的角度考虑，合同中约定放弃优先购买权是对其有利的。原因是：
（1）就算该条款无效，也不会导致出租人对外出售房产的合同无效，只会产生赔偿责任，因此风险不大。
（2）法院可能认定该条款有效或依此减轻侵犯优先购买权的赔偿责任。
（3）如有必要，在房产实际出售时，出租人仍可以正常向承租人进行通知其行使优先购买权。
1. 双方同意，优先购买权的处理按以下第___种方式实行：
（1）承租人不可撤销地承诺，放弃其作为承租人对该房屋所享有的优先购买权。无须事先通知承租人，出租人有权在租赁期内处分该房屋并转让给第三人。
（2）出租人向承租人告知出售该房屋的意向及价格，承租人自收到出租人的通知之日起15日内表示拒绝购买的，或超过期限未明确表示购买意愿的，或未按照出租人要求在支付期限内支付购买保证金的，视为承租人放弃优先购买权。
2. 如出租人允许承租人转租，承租人应当与第二承租人就房屋优先购买权事宜达成与本合同约定一致的处理意见。
2. 约定优先购买权的行使方式。
这样约定之后，出租人出售房屋时，应按约定通知承租人，同时合同中应确定承租人的联系方式。
1. 租赁合同期内，出租人出售租赁房屋的，应在出售前3个月书面通知承租人，承租人应在收到出租人书面通知后___日内回复甲方是否愿意在同等条件下购买该房屋，逾期未回复的视为放弃对该房屋的优先购买权。
2. 如承租人在约定期限内主张与出租人或房屋所有权人成立买卖合同的，应当交付买卖合同定金或者提供等额的其他担保方式（如保函）。如未在出租人要求的期限内交付定金或未能提供其他有效担保，视为承租人放弃对该房屋的优先购买权。
3. 甲方在租赁合同期内出售租赁房屋的，乙方租赁合同期内继续占有使用租赁房屋的权利不受影响，合同期满后由买受人与乙方自行决定是否继续签订租赁合同。
3. 直接约定提前解除合同的条件与责任限制。
此时若出租人有意出售，直接按合同约定提前解除合同、承担有限的责任即可。解除之后，自然也就不存在优先购买权，也就不存在“买卖不破租赁”的问题了。
04 合同提前解除条款
这里的解除不是违约解除。违约解除会约定在“违约责任条款”中，一般为逾期付款、逾期交付、房屋不能正常使用等情况下的有权解除，使用一般条款模板即可。
1. 提前解除租赁的几种模式。
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合同期限内，任何一方提前解除的，应提前30日通知对方，并向对方支付2个月租金作为违约金，不再承担其他违约责任。
合同期限内，出租人提前解除或因为出租人原因导致合同解除的，出租人应向承租人支付违约金。违约金按下列标准计算：
违约金=装修费用/租赁期限月份数*未履行租赁期限月份数
双方确认装修费用按___万元计算，无需核对凭证或审核。
2. 实务中常见的不规范的提前解除条款。
租赁合同中常常列有该项条款，即“合同期限内，任何一方提前解除的，应提前2个月通知对方，并向对方支付2个月租金作为补偿。”
须提请注意的是，上述条款是一种不规范的作法，因为不确定除了承担“2个月租金”以外，还要不要赔偿其他损失。这属于“权利义务范围界定不清”的情形。
3. 一般来说，解除条件是公平的，对双方都适用。
但实务中根据双方地位、投入的不同，也可能双方约定不一样的解除条件，或者一方有权提前解除，另一方无权提前解除。
从承租人的角度出发，出租人的解除条件跟承租人的前期投入有直接关联。前期投入越大，则越不能允许出租人随意解除，违约金也应当约定地更高。
从情理上讲，如果承租人前期装修等投入较大，则需要在提前解除时挽回承租人的损失，因此就出租人一方的提前解除约定专门的违约赔偿责任是合理的。
4. 对出租人而言，应约定未退房的房屋占用费。
租赁解除或终止时（无论是提前解除或到期终止），承租人应在3日内将房屋交还给出租人。如承租人拒绝交房或事实上未交房，则应按本合同约定的租金标准的150%向出租人支付房屋占用费，直至承租人实际交还房屋之日为止。
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