律师支招：业主对付“黑物业”的四种有效手段
从80年代物业服务引入到国内以来，物业行业迎来了爆发式的发展，现在我们随处可见物业公司的身影，物业公司也在社区服务方面起到了至关重要的作用。但是随着物业公司的数量增多，物业行业发展良莠不齐的现象也随之出现。近些年，小部分物业公司服务不专业、不尽责，使得业主们苦不堪言。从而也激起了广大业主取消物业费的呼声。其实，绝大部分的物业公司都是尽职尽责地在为业主提供服务，业主生活的便利也离不开物业公司的服务，但是确实存在一部分物业公司，在收取高昂的物业费的同时，提供低劣的物业服务，给业主带来诸多不便。针对“黑”物业的现象，笔者从自身实务经验出发，教大家如何拿起法律的武器对付“黑”物业。
一、物业公司存在的十大常见问题
- 物业服务不到位，诸如垃圾清运不及时、保安秩序管理不到位；
- 没有按照合同约定的服务范围提供服务；
- 侵占小区经营性收入；
- 对业主反映的问题不处理、不解决或者拖延处理；
- 公共设施、设备维修、维护工作不到位、不及时；
- 乱收取，超标准收费，收费不透明，重复收费；
- 提供的服务人员与合同不一致，少于合同约定的服务人员人数；
- 超越权限管理、不当管理；
- 物业公司员工服务态度恶劣，服务意识不足；
- 侵占小区专项维修基金。
二、对付“黑”物业的四种方式
（一）尽早成立业主委员会
在物业公司出现问题后，业主个人与物业公司进行交涉，其效果相对较差，有些物业公司对业主的意见完全不予理会。由业委会出面与物业公司进行交涉的效果更为理想。现在，很多小区仍处于无业委会的状态，这对于小区的管理是一个比较不利的局面。我国《民法典》规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”一般首届业主大会是在街道或社区的指导下成立，有街道或社区的指导，业委会成立的难度并不高，只是需要热心业主参与首届业主大会的筹备工作，进而选举出业委会。
另外，需要强调的是，业委会成立后，业主也应当积极监督业委会的工作，现实生活中也存在极小一部分业委会为谋取私利，侵害业主权益的情况，在遇到业委会违法违规的情况时，业主也应当及时维权（针对业委会不作为、乱作为时，业主具体维权方式，可见本号《业委会不作为、乱作为，业主如何维权》一文）。
（二）向主管部门反映问题，要求主管部门予以处理
物业公司接受多部门的监督和管理，很多业主在遇到问题时往往忽略了通过政府部门来解决问题的方式。现实中对物业公司具有监督或管理权的政府部门有：街道、社区、物业（小区）所在地房管部门物业科。对于一些特定问题，也有相应的主管部门管理，如乱收费问题，可向市场监督管理局、物价局反映；消防问题，可向消防部门反映；违章搭建问题，可城管部门反映。
在遇到具体问题时，业主可采用政府公开的投诉电话或前往相关部门办公地进行反映，建议业主在反映前准备好书面的《情况说明》并附上相应的证据，以便相关部门能够更全面地了解事件，更高效的处理业主所反映的问题。
如果业主无法很好地判断问题应向哪个部门反映，也可以直接拨打12345市长热线，市长热线会将问题进行筛选，交由相应的主管部门处理。
（三）召开业主大会，解除物业服务合同或重新选聘物业公司
业主大会相当于公司的股东会，业主大会决定涉及小区公共利益的重大事项。如果众多业主对物业公司不满，可通过业主大会作出解除《物业服务合同》的决定。如果是前期物业服务合同，或者物业服务合同即将到期，也可以直接选聘新的物业公司。
《民法典》规定了业主对于物业服务合同具有“任意解除权”，《民法典》规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。当然，需要注意的是，依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。因此，业主在提前解除物业服务合同时，应考虑到合同解除的违约责任，慎重选择提前解除合同，尽量在临近合同到期时，选择重新选聘物业公司的方式。
另外，针对业主大会解聘或重新选聘物业公司的情形，笔者需要强调几点：
1.解聘或选聘物业公司的决定需要业主大会作出；
2.业主大会的召开需要符合法定程序或小区《议事规则》约定的程序，不能有违法、违规情形出现；
3.业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即参与人数、面积均过三分之二、结果双过半）。
（四）通过司法程序要求物业公司承担责任
近些年，法院受理的业主与物业的纠纷案件日益增多，其中绝大部分是物业公司起诉业主要求业主支付物业费的纠纷，其中也包含一小部分业主起诉物业公司的案件。由此可见，业主往往被动的因物业公司起诉而参与到诉讼之中，在被诉之后，向法院陈述物业公司存在的问题。而往往物业公司起诉业主要求支付物业费的案件，物业公司胜诉率很高。《民法典》规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”因此，笔者认为，业主在通过其他方式无法解决与物业公司的纠纷的情况下，应当积极主动地提起诉讼，要求物业公司承担责任。在业主起诉物业公司之前，业主需要注意几点：
- 建议优先穷尽其他维权方式。诉讼是我们维护自身权益的最后一道保障，且司法资源非常宝贵，诉讼程序需要耗费大量的时间、精力甚至金钱。因此建议业主在穷尽其他方式，无法实现自身权益的情况下，方才通过诉讼要求物业公司承担责任。
- 注意证据保留。打官司打的就是证据，业主只有举证证明物业公司确实存在问题，才能得到法院支持。司法实践中，不少案件都是因为业主证据不足，而导致诉讼请求无法得到法院支持。打个比方，在遇到物业公司保洁不及时的问题，业主应当采用拍照、录像等方式保留证据，并以书面形式发函要求物业公司解决问题，若物业公司仍不解决，业主可将照片、视频资料、书面函件等作为证据，提交至法庭。又比如物业公司侵占经营性收入的，业主可发函要求物业公司公开经营性收入的收支情况，物业公司拒绝公开，或者公开的数据虚构，业主可在核实真实情况后，将相应的书面文件作为证据提交至法院。
最后，笔者建议：尽量不要采用消极的拒绝缴纳物业费的方式对抗物业公司。小区物业费取之于业主、用之于业主，拒交物业费可能进一步导致物业公司服务积极性下降，从而导致物业水平下降，进而会给其他业主造成负面影响，造成恶性循环。消极的拒交物业费往往会导致问题无法解决，还可能面临被物业公司起诉的局面，被物业公司起诉后，业主除了要缴纳物业费、诉讼费外，还可能要承担违约金，相关的判决书还会被公开，甚至有可能会影响征信。