刚需100万买公寓还是住宅？广州会收紧落户政策吗？

哈喽朋友们，我是情报哥，又到了周末宠粉时间。

买房路上总有形形色色的问题，我们给你提供专业的情报和咨询。

这是我们的第35篇【问答】，都是粉丝问到的比较有代表性的问题，供大家参考，也欢迎你跟我交流提问。

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问

如果资金不足100万，是买新的舒服的公寓，还是买面积比较小一房一厅的住宅学位房?哪个更保值？哪个更合适刚需？

答：我们站在刚需的角度来讲。

公寓呢是一种投资品，靠长期收租来获取收益，注意，是长期。如果想几年就回本，想太多了。

那刚需会问，我过几年卖掉赚个差价，再买套住宅行不？

不好意思，说到“保值”甚至“升值”，大部分公寓都是缺了胳膊断了腿。

这里说的是广州市面上占主流的商办公寓，不是深圳那种住宅公寓哈。

商办公寓，既不能落户，也不带学区，重点是占用贷款名额，转手时税费还高到心痛。

这些都导致商办公寓在买卖市场上的价值大大缩水，沦为沧海中的一根针。

所以刚需们第一套房，不建议买公寓。

划算、舒服，都是“滤镜”，等到改善置换，就要头疼一堆问题。

公寓并非一文不值，但归根到底还是预算的问题，尤其是资金不足100万，在广州只能买到次核心地段的公寓，

自住都还没解决的刚需朋友们，第一套房不要挑公寓入手。

相反，面积比较小的住宅学位房，不仅能兼顾自住、升值，未来置换也容易得多。不用犹豫，选它就是了。

问

想投资南沙，考察了一下黄阁，蕉门河和明珠湾板块。因为预算不高，主要看了保利天汇、中铁建海语熙岸、十里方圆和时代天逸，80~90平小户型，这里面比较倾向于中铁和时代，一个位置好，一个地铁上盖。请问情报哥这里面推荐哪个呢？

答：四选一，海语熙岸。

原因很简单，南沙投资，最重要的因素是地段，其次是学位跟交通。

海语熙岸在区府板块跟明珠湾板块中间，离灵山岛近，关键是，还有一帮“邻居”助攻。

前有颐德湾尚这样卖4万的江景新盘，后有二手房表现不错的万科府前一号、叠翠峰，整个居住氛围更成熟跟高端。

加上楼盘也有不错的教育资源（对口滨海实验学校），以后不会混得差。

考察时我认为它的最大短板就是被大马路夹击。所以扬尘、噪音啥的，会顾虑。

至于整个黄阁，由于货量足，价格相对亲民，吸引了不少刚需客，三个盘也各有千秋。

比如地铁上盖的时代天逸，能赌一赌铁一学位的十里方圆。

不过，地铁、学位都是楼盘的单一强项，定价方面并没有跟海语熙岸很明显地拉开。

因此综合评分来看，海语熙岸稍有优势。

问

您好，我在金沙洲保利春天里有套房子，楼王位置，买了两三年基本上没有涨？今天想换掉去个好点的地段？您觉得怎么样

答：可以换，但不用急。

一是在没有怎么涨的情况下，着急卖出去未必能买到好地段的好房子。

二是现在受疫情影响，市场有点低迷。

三是“横盘”这么久，难得近半年终于有建桥跟“小地王”的新闻振奋一下，价格开始有起色。

回归到金沙洲本身，底子并不差，环境住着舒服，房子又是楼王，加分项来的。

金沙洲一直以来最大的短板就是太塞车，出了名。

所以建桥通车如果能大程度地缓解交通问题，绝对是好事。

还有，虽然对于旁边“小地王”值不值4万/平的拿地价，我不予置评，但今年这个项目预计要面世，始终会引起市场一波关注。

如果大家对比发现，旁边二手楼盘的价格、配套更有优势的话，说不定会推高热度呢。

所以我认为可以再观望一下，说不定你就不想卖了。

问

情报哥，我手里只有400万，想在广州市内买房，没贷款机会，请问在广州什么区什么板块买一手还是二手房好一些呢？

答：手握400万，全款买房，其实已经很多不错的选择了。关键是不要抱着“我只有这么多钱”的心态。

400万这个预算，推荐往核心地段的二手房冲。

将地段、交通、学位配套和升值空间都考虑在内的话，我推荐天河东部的车陂、东圃、广氮。

首先是地处中心区，既有学位，又有规划预期，旁边金融城跟对岸琶洲的发展相信也会带动这几个板块的发展和置业需求。

海珠西也可以关注。

最后叮嘱一句，二手房能买三房就不要回头看两房。两房被抛弃，这是置业大趋势。

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问

深圳收紧入户政策，广州会跟进吗？

答：这是深圳四年来首次修改入户政策。

来看看最大的改动是什么：提高学历跟年龄限制。

讲真，深圳收紧入户政策实属意料之中。面对近年来户籍人口爆发式增长，深圳已经在面对越来越尖锐的公共资源配置问题，包括房价。

那现在就连深圳也向北京、上海靠拢，收紧入户政策了，剩下的广州会跟进吗？

我认为短期内不用太担心。

比起深圳上海，广州起码在土地面积上有优势，可以盘活的地方还有很多，因此在吸纳人口方面，广州更积极，更从容。

未来10年，全国最能吸纳人口的城市，极有可能不是深圳，而是广州。

而广州要提前布局的，是疏导，避免人口过度集中。

人口集中会带来一系列问题，房价高涨、公共配套紧缺等等。

不知道大家注意到没有，广州已经在引导人口方面有新动作了。

其中一步，就是增城、花都、从化以经常居住地登记户口制度，实行弹性落户制度，探索试验广清接合片区内居住证互认。

在此之前，除了不限购的增城，广州还特意将花都、从化排除在二手房“2改5”税费新政之外。

前有购房政策支持，后有落户制度跟进，显然，广州正设法将人口引导到辽阔的北部。

未来人口更加密集以后，不排除广州会出台更加严格的落户政策。

所以，早点想清楚，落户也要趁早。

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