旭辉从“黑马”到“标杆”，就靠一个“稳”字！

旭辉是业界公认的成长最快速的房企之一，从2011年的50亿元的合同销售额到2016年的530亿元，旭辉6年实现了10倍的增长。2017年上半年，旭辉集团累计合同销售金额约471.5亿元，同比增长52.7%，仅用6个月就完成原定年度目标的72.5%，随后旭辉乘胜追击，宣布上调2017年全年合同销售目标23%，由原定的650亿元，调升至800亿元。在最新发布的《2017年1-11月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单上，旭辉以880.2亿销售额稳居榜单第17位，已超额完成年度目标，兑现甚至超越千亿目标大有希望！

业绩快速增长的同时，旭辉也十分重视财务的稳健性，一直保持稳中有升的盈利能力。自2012年上市以来旭辉年均复合增长率超过50%，但净利润率始终保持在12%以上，净负债率始终控制在70%以下。与此同时，旭辉也积极拓展多元化的融资渠道以巩固和优化债务结构，优化、开拓自身资金补充渠道，尤其是在今年7月，旭辉控股通过发行新股引入平安人寿作为战略股东，进一步夯实了自有资本实力。

稳健的财务表现让旭辉颇受第三方评级机构的青睐。在短短一个月的时间，旭辉控股先后收获两个AAA主体评级。2017年9月29日中诚信证评确立旭辉控股主体信用等级为AAA，评价展望“稳定”，这是旭辉斩获的首个AAA主体评级。10月31日联合评级发布公告称，经过对旭辉控股公司主体长期信用状况进行综合分析和评估，确定旭辉控股主体长期信用等级为AAA，评级展望为“稳定”。

能够获得两家权威机构的肯定，不仅有利于进一步提升旭辉在资本市场的品牌形象，为旭辉拓展新的资本市场融资产品、降低融资成本打下坚实基础，还反映了旭辉在持续、稳健、有质量的发展方面得到机构一致的认可。

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旭辉财务“铁三角”

—— 规模、负债、盈利

在多数国内开发商利润整体下降之际，旭辉仍然维持较强的盈利能力和规模化的发展，并且得到资本市场和信用评级机构的认可，最重要的是旭辉对于增长的质量的极致追求。对于旭辉来说，规模是很重要，但是除规模外，旭辉强调负债率、盈利能力两个财务指标，从而形成旭辉稳健的财务铁三角。

第一、规模策略：500亿前增长率30%～50%，500亿后为20-30%

近三年，旭辉的平均增长率是40%～50%，对规模指标旭辉有一个中长期的规划。500亿之前，都应保持在这个增长率区间；500亿以后，会逐步降至20%~30%，即规模扩大后，保持合理增长即可，净负债率应适当下降，从现在的70%左右降到50%左右，不再用这么高的杠杆。与此同时，随着持有物业的增加，然后可以稍微降低周转率，以时间换空间，把核心净利率往上抬。

做得太大也未必是一件好事，做到很极致的份额的话，可能有些项目就不挣钱了，就是为了规模而规模，失去本身创造价值的初衷了。”所以香港的房企，虽然净负债率不高，他们对利润率要求就会更高，要求达到14%～15%，增长率基本上就保持在20%，甚至10%都可以，只要挣钱即可。

第二、负债策略：设红线，调结构

1、设置70%负债率红线

对于百强房企而言，有些采取较为激进的融资策略，有的采取较为稳健的融资策略，旭辉一直的逻辑是稳健第一，旭辉在“发展中求稳健、稳健中求发展”核心理念指引下，强化对负债安全性的控制，比如对净负债率内部有很严格的控制指标，在未来一段时间内，旭辉强调净资产负债率长期控制在70%以内，瞬间不超过80%，这是红线。

面向未来，旭辉负债率也坚持动态调整策略，即在500亿高速发展期间净负债率稳定在70%左右，而在500亿之后，净资产负债率会控制在50%左右。当规模达到1000亿之后，旭辉净负债率会控制在30%左右。

2、精细的现金流管理

与负债率相匹配的是对现金流的完善管理，不仅有日资金报告管理、周资金会议管理、月资金平衡管理，销售回款率一贯也都比较高，基本都超过85%，上半年旭辉的销售回款率在93%。

年度角度，旭辉推行精细的全面预算管理，通过全面预算，旭辉实现了全面的流动性风险控制，基本上在这个月我就知道明年年底三张表的大致输出成果了，还可以知道，明年一季度有多少钱可以买地。

月度角度，旭辉对月度资金严格执行以收定支，收多少花多少钱，并实行六个月滚动管理，六个月以内比较大的收支一是投资，二是融资，因此，旭辉把收的钱，也就是经营现金流按“四三三”结构平衡，即40%付建安费用，30%付三费及税，这里就包括还贷款的利息，还有30%是发展的钱，如土地款支付。滚动六个月，就很好控制了流动性风险。

还有一个管理手段就是资金成本占用的计价。“股东的钱是最贵的”，旭辉把所有经营团队所花的钱都折算出资金占有成本，并与考核挂钩，比如，年底绩效很大一部分是根据当年创造的利润来计提奖金，而这个利润就要减掉你占用资金的成本。通过这种方式，所有的经营团队就有了一般房企没有的“全员成本意识”。

3、减少短期负债占比，优化负债结构

何为稳健？负债的结构比例很重要。自2012年在香港上市以后，IPO、发债，包括“银团”贷款等等，改变了旭辉负债中的长、短期结构比例，使得短期负债变得越来越少，这就能让整体资金链安全有了更大的保障。旭辉的短期负债（一年期以内）基本控制在10%左右，90%负债都是1年以上的期限，这就使得旭辉的流动性管理很从容、有弹性，在这样的资金短债比下，拿地的时机选择也会很从容，能够做到低点抄底拿地。

第三、盈利策略：管好ROE三大系数

有质量的增长核心体现在ROE（净资产收益率），其中，净资产收益率=销售净利率*总资产周转率*权益乘数，具体对这影响ROE三个系数各自策略如下：

首先销售净利率，整个行业利润率都在平均以1个点的速率在下降，但旭辉目前更多是底线管控，比如旭辉要求销售净利率必须高于12%或项目ROE大于20%，在拿地时，如果拿地的财务指标漏斗不满足上述两个条件就不要去拿，换句话说，旭辉拿了地，就一定要保证最后的销售净利润达到12%或ROE大于20%的保底线。另一方面，旭辉让核心团队进行项目跟投，确保职业经理人和公司的利益和股东的利益一致，最终相对获得更大利润率。

其次看资产周转率。上市前，旭辉的资产周转率为0.5，在业内处于前三名的位置。现在也在0.4～0.5之间。随着规模的扩大，周转率不可能长期保持在0.5，否则就是以价换量，销售净利润率就会受到影响。另外，在500亿以后，旭辉将开始增加持有资产，如投资新物业，这无疑会略微拉低一些周转率。

再次看权益乘数，权益乘数也即财务杠杆负债率，旭辉控制70%～80%这个范围内，不高不低正好，这个负债率是被评级机构所认可的合理范围。

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结语——财务与战略匹配

财务模型一定要与企业的经营模型相匹配，如果公司专门做高端做持有物业，那融资就不可能是短期的，得匹配中长期的钱；如果公司是强调高周转，那可以长短相匹配。尽力打造与企业战略与发展匹配的财务管理模式，正是旭辉财务道与术的第一准则。