商业地产，逆袭新路径
导语：时间终将证明，熬过最难的时候，我们将乘风破浪。
复工复产后，商业地产行业再次迸发出新生活力。借助资本与科技不断融入存量市场的契机，更多开发商和商业地产运营商下沉到对优质存量资产项目进行改造的队伍中。
行业危机四伏，面临巨大变革，商业地产企业在此多事之秋纷纷转型，探索突围之路。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
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商业地产走出至暗时刻
在复苏中乘风破浪
CBRE世邦魏理仕近日发布《2020年年中亚太区房地产市场展望》显示，今年以来亚太区工业物流板块表现强劲，写字楼需求正在回暖。世邦魏理仕预计大多数商业地产板块预计将在今年迎来复苏，并在2021年延续复苏势头。
同期发布的“世邦魏理仕复苏指数”显示，在亚太区主要城市中，成都整体市场恢复程度最高，台北、上海和北京分列第二、第四和第六位。武汉位列第十。
此外，据南京网上房地产数据，上周南京楼市商业地产销售市场共成交面积20024.54㎡，环比上涨59.93%。其中办公类产品成交6204.41㎡，环比下降10.81%，商铺类产品成交13820.13㎡，环比大涨148.39%。
从板块发布来看，办公成交量前三名为建邺区、鼓楼区和浦口区；商铺方面鼓楼区成交量位列第一，其次是江宁区和栖霞区。
随着近期商业地产销量的回升，市场信心也在缓慢恢复，尤其是中央一再强调“房住不炒”，一些投资客将目光从传统住宅转向新兴区域的商业地产市场，直接拉抬了写字楼与商铺的销量。
2020年下半年南京仍将有超过60万平方米的新增供应入市，以律师事务所、新媒体产业、新基建相关产业为代表的企业将积极扩张，新一代数字产业、智能5G、新医药与新健康等新产业将迎来增长机遇，同时，远程办公等办公模式的转变，也对企业未来选址产生深远影响。
虽然商业地产之路比想象的要难走，但是如果这一轮把资产泡沫打掉，把资产价格回归到理性，回归到市场化的程度，会对所有做资管的团队、人员来讲是一个巨大的机会，如今要是可以把商业地产做好就是神仙！
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商业地产不一定只做零售或办公楼
还有很多可能
疫情常态化，对商业地产带来的压力巨大，甚至将影响未来数年。办公楼整体供过于求，未来三年，深圳未来供应要占到当前总体存量的80%以上，上海在30%多。由于未来整体办公室市场的供应量加大，市场将会继续面临较大压力，去化速度也将进一步放缓，北上广深去化周期分别为16年、11年、10年和30年，预计未来一段时期，租金和出租率还会出现不同程度的下降。
“一铺养三代”成为历史，“包租公”的神话已不再。
8月12日，凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓在2020博鳌房地产论坛的“博鳌论剑之二：我们的20年”对话环节中表示，商业地产可以看成是一个城市发展的基础设施，每个城市在发展的阶段里面都需要商业地产支撑。从市场变化的角度来讲，商业地产也会受到冲击，例如疫情的发生对于商场、办公楼需求量的影响。不一定说商业地产就只能做零售，或者是只做办公楼。需要顺着市场的变化，把自己看成是一个基础设施，面对不同的需求，做出一定的转变。
危机对于优秀的商业而言，是历练，也加速了他们创新运营的脚步。我们并不难发现，在危机中寻找到了新的闪光点的商业综合体有着类似的特点——注重运营、不断提升消费者体验、不断提升线上化能力与线下的融合，这些特质让他们能够在复杂的环境中坚韧求生。
有人将写字楼开发比作是大型城市综合体的运营，围绕写字楼要布局综合业态，这不仅需要大资本的运作，在技术领域、人才储备等方面的要求也非常高。
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商业地产大变局时代
转型升级成提升抗风险能力关键
随着00后和90后成长，线下的消费业态也发生了变化，从产品形态、销售逻辑和消费群体都发生了一定的变化，这个变化主要是由带流量的IP、优质的产品和娱乐型玩法共同构成的，核心也是来自于大家对于线下娱乐和精神化消费的需求。
顺势而为，盘点饱含困难、动荡但坚定为创新和变革所做的努力，如今商业地产行业有了借势起航的基石，激起一朵朵浪花。
用服务给商业做加法，开发商致力于升级场景，打通线上线下数字化能力，并且协同品牌方，更有效率的通过各类渠道触达各场景用户。
在信息产业发展大潮下，互联网、大数据、人工智能同实体经济深度融合，推动中国产业技术变革、产业模式优化升级和企业形态发生根本性转变，这些信息科技因子正迅速渗透到商业地产行业中，从而逐步构建了商业地产全新发展的核心驱动。
未来商业地产企业营收的增长将不再局限于单一渠道及单一产品或服务形态，加速线上线下融合发展，加大线上营销投入和比重，推动营销模式持续升级，以平衡短期渠道受限为企业带来的经营风险。
从长远来看，商业地产企业借助互联网发展的东风，通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式，提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势。
联合办公，未来发展的趋势。以科技赋能绿色建筑、打造智能办公空间，与更高健康标准的物业管理体系双向发力，提升办公空间品质，助力未来办公空间升级发展。
未来十年，商业地产可谓是挑战与机遇并存，能否转变商业运营思想观念并能有时俱进的服务理念将决定着商业开发企业的生死存亡。同时，未来城市群将进入新一轮的商业发展机遇期。在数字化与全球化交融的时代，城市群的崛起将与中国的新经济产业发展同步，新经济发展的高度也必然是城市群未来发展的高度。
商业的宿命就是竞争。商业地产开发商们只有牢记服务美好生活的这一初心，把握城市更新和消费升级的时代机遇，通过塑造商业标杆构筑发展高地，才能挑战既往，才能无惧于未来。
《亚太区商业地产加快复苏 成都恢复程度最高》、《如今能把商业地产做好的是“神仙” 中国有很多》、《2020中国商业地产发展白皮书发布 疫情影响加速商业地产转型》