中小房企上市，危矣？
导语：自2018年正荣地产(6158.HK)港股上市开始，港股掀起一轮内房企业上市潮。但在这波热潮中，部分中小房企的上市之路并不顺遂。不少中小房企递交的招股书，出现“递交-失效-递交”循环的情况，有的甚至在招股书失效后，就再无下文。
虽然通往港交所的赛道很拥挤，一个接一个遇阻，但仍有“幸运儿”诞生。10月8日晚间，金辉控股通过港交所聆讯，是继6月底港龙中国后，又一家通过聆讯即将上市的内房企。10月23日晚间，祥生控股集团有限公司通过港交所聆讯，用时142天。
距离2021的新年钟声，只剩下60多天，2020年房企上市的数量大概率将低于往年。不做大做强，不会“小而美”，只会“小而没”。无规模就无市场，现在很多中小型房企向中大型房企跨越就需要借力资本市场。生存，不易！
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
在房企＂强者恒强＂的竞争格局下，中小房企显然不甘心轻易放弃房地产领域。聚焦资本市场、积极寻求股票上市，已成为目前中小房企拓展融资渠道的重要方式。中小房企上市绝非赶时髦，上市是企业成长必须走的一条路。
2019年，共有13家房企申请港股上市，但最后仅有6家成功上市，分别为：德信中国、银城国际、中梁控股、中国天保、新力控股、景业名邦、汇景控股。
近日，行业排名TOP40的金辉控股（集团）有限公司通过港交所上市聆讯，这意味着金辉控股登陆资本市场又迈出了关键一步，港交所也将迎来一家规模准千亿的房地产商。
今年以来，已有超过10家房企传出赴港上市的消息，但是，截至今年10月21日，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、中国文旅5家房企的招股书已经失效，大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产还在港交所排队等候上市。这些房企未来究竟能否成功登陆资本市场，还有待时间检验。
自身规模相对较小，是这波上市房企存在的共性。通过各机构发布的2019年销售额排行榜可以看到，除祥生地产销售额超过千亿外，其余等待IPO的房企销售规模在200-700亿元之间不等。同时，其中大部分房企杠杆率偏高，数据显示，截至2019年末，大唐地产净负债率为119.2%；实地地产净资产负债率为225%；上坤地产净负债率为118.8%。
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中小房企赴港IPO门槛提升
房地产资本"门票"越来越贵
随着发展的加快、规模的扩张，中小型房企遇到了一道难以越过的关卡——融资。
当前，在国内房企融资渠道逐步收紧的背景下，房企们不约而同的选择最后一条出路：赴港上市。其目的，一是通过上市融得一笔资金，二是上市之后知名度提高，方便拓展业务，三是上市后企业融资更为多元，如股权融资、海外债券融资等。
与A股相比，香港资本市场更看重财务、回报的稳健和业绩的可持续性。近年来，行业分化严重，中小房企在拿地、融资、销售溢价等方面的劣势越来越明显，财务表现大受影响。
今年以来愈加严厉的调控政策，以及监管层对房企融资的“三条红线”管理，会加剧中小房企的劣势，在基本的财务指标不能达标的情况下，这些企业上市的难度必然会加大。
港股上市的门槛在提高，热点转移、选手素质降低、市场趋冷，这是中小房企冲刺港股IPO需要面临的“三大门槛”。
目前大多数赴港上市的房企负债率很高，寄希望上市后以“新债还旧债”的方式缓解资金压力，而这背后则是市场对潜在风险及房企偿债能力的担忧。
在传统房企的资本“风口”逐渐远去的同时，物管行业反而迎来上市热潮，且无论股价还是市盈率，都高于传统房企。2019年登陆港股的保利物业，每股定价达到35.1港元，募资净额为45.79亿港元。而同年上市的千亿房企中梁控股，每股定价仅为5.2-6.88港元，募资净额仅为29.18亿港元。
据统计，今年以来，已有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务和正荣服务6家物管企业登陆资本市场，另有14家企业已递表排队等待中。
近两年来，房企拆分物业上市的现象逐渐增多，处在行业龙头地位的万科物业无疑是行业关注的重点。因此，万科高管层一直对万科物业何时走向资本市场三缄其口。如在3月份的业绩会上郁亮还表示，万科物业短期内不会上市，等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时，万科物业才会考虑。
而在万科（SZ.000002）北方区域媒体交流会上，郁亮透露，万科物业一定会上市，但时间还没确定。郁亮称，在万科的设想中，未来能够上市的业务都会上市，去接受市场的考验，但时机要拿捏好，最担心万科物业在资本中迷失初心，想先把业务做的扎实。
出路与选择
房地产市场自政府提出房住不炒基调以来，竞争日趋激烈，分化也日渐严重，没有上市的企业相对缺少融资渠道和品牌知名度，会严重影响竞争力。
十年后，预计行业内将有七类企业能生存下去：1.上市公司；2.大型国企；3.超大规模；4.区域深耕；5.独特IP群；6.产融集团；7.资产运营证券化。中小型房企捕捉行业机遇的出路在于，要么成为以上7种类型中的一种企业，要么与他们合作。
不做大做强，不会“小而美”，只会“小而没”。无规模就无市场，现在很多中小型房企向中大型房企跨越就需要借力资本市场。
如果真的没有特别的优势，上市也难以成功，在现时竞争激烈的市场状况下，可能考虑出售业务或出售股权也是一种出路。
一方面，近年来申请登陆港股的部分中小房企进度不佳。目前正在等待IPO的几家房企中，万创国际递交的招股书已经经历了四次失效，海伦堡地产、奥山控股、大唐地产也已经失效两次。另一方面，即使登陆港股，中小房企募资规模、股价表现也可能不及预期。
在扎堆谋求港股上市，堪称房企“近亲”的企业——物业管理企业，则在资本市场上享受到了完全不同的待遇。
2019年，雅生活以1.5亿收购兰州城关51%的股权；以1.3亿收购青岛华仁90%的股权；以1.1亿收购哈尔滨景阳60%的股权；以2亿收购广州粤华51%的股权，为公共服务板块奠定基础；以15.6亿收购中民物业及新中民物业60%的股权，达到跨越式规模增长，实现全业态全产业链布局。
进入资本市场，中小企业想要提升估值和股价，需要在商业模式方面进行一些必要的创新，赋予企业以新的价值以及衍生收入和附加收入方面，给资本市场提供更多的想象空间。
中小型房企生存启示录
[2]《年内第2家房企IPO在即 房地产资本"船票"越来越少？》，21世界经济报道
[3]《中小房企上市如何迈过“三大门槛”？》，每日经济新闻
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