国有土地上房屋被征收人在评估过程中有哪些注意事项

作者 吕国华

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价办法》等规定，国有土地上房屋被征收人在自己的房屋被评估时，应当注意哪些事项呢，本文进行了梳理和总结，希望能帮助到全国各地的被征收人。国有土地上房屋被征收人在评估过程中应当注意以下事项：

（一）与其他被征收人协商选定房地产评估机构。被征收人应当充分了解待选房地产评估机构的资质、信用等基本情况，选择资质优、信用好的房地产评估机构。

（二）参与确定房地产评估机构。在被征收人就选定房地产评估机构协商不成的情况下，房地产评估机构依法由多数决定或者随机选定，被征收人应当积极参与，充分监督房地产评估机构的确定过程。

（三）委托房地产评估机构。房地产评估机构经依法选定或者确定后，一般由征收人办理委托手续。但是，被征收人经协商一致的，也可以与房地产评估机构办理委托手续。委托手续既可以由全体或者多数被征收人办理，也可以由被征收人推选的代表办理委托手续。由被征收人委托评估机构的好处在于，在委托过程中及委托之后，被征收人有条件与房地产评估机构充分沟通，被征收人的意见更容易被房地产评估机构采纳，更有利于减少行政干预。

（四）配合房屋征收部门及其组织的有关单位对被征收房屋的调查，用以明确将来的评估对象，监督征收部门公布的调查结果是否属实。

（五）协助房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房地产估价师依法实地查勘的，且查勘结果属实的，被征收人应当在查勘结果上签字或盖章。房地产估价师实地查勘未依法进行或者查勘结果不属实的，被征收人应当要求房地产估价师予以更正，未更正的，被征收人可以在查勘结果上注明情况后再签字或者盖章。被征收人应当注意，房地产估价师实地查勘和房屋征收部门组织有关单位进行的调查不同，二者不能相互替代。

（六）被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，停产停业损失等补偿，不是必须评估的内容，可以直接通过协商确定。在协商不成的情况下，可以委托房地产评估机构通过评估确定。实践中，各地执行的停产停业补偿标准不一，很多地方是由政府单方面确定计算停产停业补偿的方式、方法，这是不符合国家规定的。根据法律规定，停产停业补偿只能通过两种方法确定，一是协商确定，二是评估确定；即停产停业补偿在协商不成的情况下，可以委托房地产评估机构通过评估确定。

（七）对房屋征收部门公示的初步评估结果有异议或者疑惑的，可以要求房地产估价师修正或者咨询房地产估价师。

（八）了解基本的评估知识，比如《国有土地上房屋征收评估办法》对评估目的、评估范围、评估方法、评估价值标准的规定。评估范围方面，注意院落等房屋占地外空地的补偿。评估方法方面，根据规定，可以同时选2种以上评估方法的，应当选用2中以上评估方法；有类似房地产交易实例的，应当选用市场法评估；由经济效益的，应当选用收益法评估；是在建工程的，应当选用假设开发法评估。评估的价值标准方面，对房屋价值的评估数额，不得低于被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，不得降低被征收人的原有生活水平、居住条件。

（九）及时接收房屋征收部门送达的估价报告。收到房屋征收部门转交的估价报告后，被征收人应当及时收取，及时收取估价报告才能发现报告存在的问题并为申请复核创造基础条件。收取估价报告时，应当在送达回证上注明收到的具体日期并签名，对送达回证拍照留存或者复印；没有送达回证的，应当要求征收部门工作人员在估价报告上写明具体送达日期。

（十）被征收人对估价报告上记载的评估结果有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内向房地产评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。建议被征收人通过邮寄的方式向房地产评估申请复核，以保留证据。邮寄之前，对书面的复核申请应当拍照留存或者复印。注意，不要向房屋征收部门申请复核，房屋征收部门没有复核评估结果的法定职权。房地产评估机构复核后重新出具估价报告或者未改变评估结果，被征收人仍有异议的，应当自收到上述复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。经鉴定评估报告存在技术问题，房地产评估机构重新出具评估报告，被征收人仍有异议的，可以再次申请复核、鉴定。

以上是国有土地上房屋被征收人在评估过程中的十大注意事项