瑞房的2017：214亿成绩单与“卖卖卖”逻辑 | 房企商业志
市场风云变幻，但瑞安房地产“卖卖卖”步伐却未曾停止。
文 | 宋莉娜
作为一家进入内陆超30年的港资商业地产企业，瑞安的发展轨迹有着时代变化烙印，亦透着“不一样”的底色。
时间回到1984年，瑞安集团进军内陆，并以上海新天地这个代表性项目惊艳亮相。随后的2004年，瑞安房地产在沪成立。
自此，瑞安房地产在内陆市场攻城略地，先后在大连、佛山等地囤下了多幅重要地块。土地储备与日俱增，但瑞安房地产的开发速度却相对较慢。
资金回笼慢，负债率渐高，这成了瑞安房地产不可回避的发展难题。于是乎，为降低负债，瑞安房地产主席罗康瑞于2015年正式提出轻资产战略。
虽说过去两年间房地产市场风云变幻，但瑞安房地产“卖卖卖”步伐却未曾停止，2017年也不例外。
据悉，过去一年间，瑞安房地产先后将重庆天地、大连天地、上海创智天地、瑞虹新城等项目股权进行出售。
不同于个别房企对内陆市场的断然退出，2017年瑞安房地产的成绩单还出现了新的土地进账。
值得注意的是，也正是这些买卖生意产生的“利差”保证了瑞安房地产的2017年成绩单的达标。
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213.66亿成绩单
1月5日，瑞安房地产有限公司发布物业销售简报。报告显示，2017年全年，公司累计合约物业销售额及其他资产处置额达到213.66亿元，同比减少7%。
2017年度合约物业累计已出售总建筑面积24.54万平方米，平均售价为每平方米人民 币4.24万元。另外，有2261个车位于2017年度售出。
具体看，213.66亿的成绩单包括住宅物业合约销售额86.76亿元，商业物业合约销售额17.39亿元和其他资产处置额109.51亿元。
虽说合约销售额大幅下滑，但瑞安房地产的上述成绩单还是跨过了“达标”红线。去年年中业绩会上，瑞安房地产主席罗康瑞宣布将原先既定的240亿元销售目标降低至210亿元。
对此，其给出解释是，“内陆目前对卖楼的限制很大，限购、限售、限贷、限价，而我们也不想降低售价，因为所持物业基本都在市中心，所以有一些无奈，没有太多办法。”
无疑，最后的结果证明了罗康瑞的猜测是正确的。就合约物业销售额而言，2017年度，瑞安房地产的住宅物业和商业物业合约销售额总共达到104.15亿元，同比去年更是下滑36%。
如此窘境之下，“卖卖卖”成了挽救局面的救命稻草。按照瑞安房地产公告数据，整个2017年其资产处置额达到109.51亿元。
尤其是在去年12月份，其单月合约物业销售额及其他资产处置额达到54.54亿元，其中包括住宅物业合约销售额15.72亿元，商业物业合约销售额0.13亿元和其他资产处置额38.69亿元。
其他资产处置额为出售上海瑞虹新城项目投资组合的49.5%权益所得。
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四项目“连连卖”
碍于“资金回笼慢，负债率渐高”这一现实，瑞安房地产主席罗康瑞于2015年正式提出轻资产战略。
随后几年间，瑞安房地产一直致力于收缩战线，并降低负债。2017年也不例外，且上演了四项目“连连卖”大戏。
2017年，瑞安房地产接连出售大连天地、上海创智天地及杨浦物业49%股权、上海瑞虹新城21.4%股权及重庆天地79.2%股权多处物业。
2017年瑞安房地产重要出售信息（资料来源：公司公告 制图：赢商网）
卖掉重庆天地8成股份
5 月 26 日，瑞安房地产发布公告表示，重庆天地 79.2% 的股权以 41.33 亿元的价格转手万科，瑞安将从中获利 17 亿元。万科携手瑞安共同开发重庆天地项目。
重庆天地项目总体量360万方，目前待开发体量约126万方，含住宅体量约70万方，商业体量约56万方。双方合作投资组合为位于重庆天地的一组未开发地块，地上总建筑面积87.08万平方米，以及一项位于重庆天地第B11-2/3号地块的在建工程，地上总建筑面积为38.84万平方米。
出让创智天地股权
9 月 30 日，瑞安房地产宣布其全资附属公司以人民币 29.49 亿元出售变现上海创智天地和杨浦物业49%权益。交易后瑞安房地产将继续持有51%权益。
上海创智天地项目公司及杨浦项目公司的物业包括上海创智天地项目的零售商铺、办公室、酒店、停车位及会所。上海创智天地位于杨浦区，是瑞安房地产旗下知识型社区产品系列之旗舰项目。项目包括创智天地广场、创智坊、创智天地企业中心、INNOSPACE+、江湾翰林、大 学路及江湾体育中心。交易完成后，瑞安房地产旗下中国新天地将继续维持对有关物业的资产管理权，同时可扩展创智天地品牌，并于出售事项后获取经常性管理费。
全面退出大连天地项目
11月14日，亿达中国、瑞安房地产和瑞安建业分别发布公告，宣布签署大连天地并购协议。交易完成后，大连天地项目成为亿达中国全资子公司。
瑞安房地产称，公司全资附属创域作为卖方，向亿达中国旗下万盈国际出售富岸集团61.54%的股权及相关贷款，代价合计31.6亿元人民币。预期确认亏损约人民币4.95亿元。
交割后，瑞安集团完全退出大连天地项目。
转让瑞虹新城21.4%股权
12月19日，瑞安房地产出售上海瑞虹新城项目商业物业组合的49.5%权益，总价为人民币38.69亿元，买方为中国人寿保险集团(“国寿集团”)旗下之全资附属公司国寿基金。
根据协议，国寿集团会收购持有合作投资组合及剩余投资组合的上海瑞虹新城有限公司之21.4%股权，相当于合作投资组合之49.5%权益。合作投资组合包括该项目的一组已开发房地产，即月亮湾、 星星堂及瑞虹坊3区，相关可销售及可出租总建筑面积为110795平方米；以及一幅正在开发的地块，即位于10号地块上总建筑面积为282665平方米的在建工程（太阳宫），以及562个配套车位。
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一买一开与一签
四项目“连连卖”后，截至目前，瑞安房地产在国内仅剩下7个发展项目，分别位于上海、武汉、重庆、佛山四个主要城市的黄金地段。
土地储备方面，截至去年年中，瑞房房地产的土储总建筑面积已从2014年底的1230万平方米降至1170万平方米。
与此同时，截至2017年6月30日，瑞安房地产的净资产负债率相比2015年已经下降了30%至57%。
早在2017年初，罗康瑞表示，希望至2017年底集团负债比率降至约50%-55%。虽然年底具体数据不得而知，但下半年卖掉三个优质资产的部分股权避让会继续降低瑞安房地产的负债率。
按照瑞安此前透露的轻资产战略，除了“卖卖卖”以外，即在合适时机以理想价格出售成熟资产，实现资产价值，加速资金周转，创造稳健的财务基础；其还旨在通过不同合作模式开发新项目。
2017年8月，成都成华区政府和瑞安集团签订合作协议，香港瑞安集团将投资60亿在成华区建设成都新天地项目。
资料显示，该项目位于成都东客站枢纽经济集聚区中央绿轴公园（工程名）以北，占地122亩，项目将被打造成为集时尚购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、特色风情商业街、商务公寓、精品住宅等多业态于一体的城市综合体。
“一签”之外，整个2017年，瑞安还有“一买”和“一开”。2017年12月20日，其收购2栋位于中国上海市杨浦区新江湾城的办公室大楼，即建发君逸大厦，对价约人民币11.44亿元。
建发君逸大厦位于中国上海市杨浦区新江湾城。可供出售建筑面积约4.53万平方米。有关建筑工程已于2017年9月竣工，目前仍有部分项目待最终验收，验收预期2017年12月31日或之前完成。
“该物业的地理位置接近公司旗下的上海创智天地项目，而收购事项将扩充及加强创智天地品牌，同时扩大公司在上海不断发展且日趋成熟的办公室市场部分中的办公室项目组合。”瑞安方面表示。
而“一开”则指过去的2017年其仅有一个购物中心开业。去年6月13日，瑞虹天地月亮湾正式开业，项目为瑞虹新城商业的一部分。
月亮湾是继上海新天地、虹桥天地之后，瑞安房地产在上海的又一“天地系列”商业。商业面积6.4万平方米，是55万方瑞虹天地项目二期产品。
与其他两座商场不同，月亮湾打造音乐娱乐主题，引进一系列音乐主题特色商户，并着力打造音乐艺术活动，带来了差异化定位的社区型商业。
其40%的餐饮、30%的零售、15%的生活服务、15%的休闲娱乐的业态配比不仅满足了周边居民消费需求，也成了音乐爱好者的新去处。
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