最高法司法观点：品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除以后，应否赋予商品房按揭贷款合同的当事人请求解...
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
作者：最高人民法院民事审判第一庭
来源：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
商品房担保贷款合同并不是商品房买卖合同的从合同。那么，它们之间是一种什么关系呢？我们认为：两者之间系具有紧密联系但又相互独立的合同关系。说联系紧密的理由是：（1）买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作为购楼款。实践中，在买受人（借款人）与银行（贷款人）签订了商品房按揭贷款合同之后，银行会依照合同约定将贷款直接打给出卖人，买受人不得也无法将该贷款挪作他用；（2）现实中的的买受人一般是普通百姓，他们的付款能力，尤其是一次性付款能力较弱。同样，其取得贷款之后的还款能力也很难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此，银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房（含现房及期房）作为担保物为贷款合同提供担保。即此，买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性。从二者的相互依存关系来看，与合同联立中相互依存结合的情形相似。至于两个合同之间的相互独立性主要体现在前已述及的效力与消灭之上的非从属性中。
买受人（按揭贷款合同的借款人）与银行签订贷款合同的目的如仅仅解释为取得贷款，即使不能说是不尽正确的，至少也是不全面的。在今后相当长的一段时期内，对于我国大多数买房人来说，买房置业仍可说是事关其一生的大事。他们借得银行贷款的目的就是为了买房，这是单纯而确定的。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，依相应的处理原则，买受人对原来欲购得之房屋将因人民法院的生效民事判决而确定地丧失期待及占有使用。而此时，按揭贷款合同的仍然存续对借款人而言已经毫无疑义。其订立商品房按揭贷款合同时所期望之利益业已不复存在。
主编：侯国跃
来源：最高人民法院商品房买卖合同司法解释精释精解
基于现阶段购房作为多数人头等大事的社会现实，商品房买卖合同的效力直接影响到商品房按揭贷款合同的效力。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件；根据《商品房买卖合同解释》第二十三条的规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”，可以得出，担保贷款合同与商品房买卖合同具有紧密联系但又相互独立。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，应认为商品房按揭贷款合同的目的不能实现，进而类推适用《合同法》第九十四条的规定，赋予购房者（按揭贷款合同的借款人）有法定解除权。因为，结合实际情况，在买受人没有能力支付购房款，或因商品房买卖合同被确认为无效、被撤销、解除，使买受人的贷款目的失去意义时，若不允许当事人解除合同，对买受人或贷款银行都是极为不利的。
本院经审查认为,(一)关于案涉《商品房买卖合同》《补充协议》是否符合合同撤销权行使的法定条件。首先,依据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定:“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事实后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中,诉争房屋截止到一审起诉时尚未办理房屋交接手续,孙丽萍购买诉争房屋时唐人公司将诉争房屋作为售楼处使用,孙丽萍因此收取唐人公司租金,但不能由此认定孙丽萍已经验收接收诉争房屋。根据原审查明的事实,孙丽萍于2015年7月在工地现场发现搭起的车库阳光棚后即与唐人公司工作人员进行协商,而唐人公司未能证明孙丽萍知道搭建阳光棚的时间早于2015年7月,因此二审判决认定孙丽萍2016年3月起诉至人民法院未超过法定除斥期间不缺乏理据。
其次,依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”一、二审中,双方当事人均认可诉争房屋系该商场的“楼王”,高于其他商服的价格。孙丽萍在签订案涉《商品房买卖合同》《补充协议》时,唐人公司并未向孙丽萍提示车库出口建筑车库棚的情况。且诉争房屋销售时尚未完工,孙丽萍客观上也不能了解车库出口增加车库棚的情况。而孙丽萍购买房屋目的在于商业投资与经营,诉争房屋门外的车库棚与房屋中未配备烟道、燃气设施基础设施等因素对商业价值影响重大。据此,二审判决认定由于唐人公司销售时未告知孙丽萍诉争房屋的真实情况,导致孙丽萍陷入错误认识进而作出不真实意思表示,依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定撤销案涉《商品房买卖合同》《补充协议》,于法有据。唐人公司提出的二审判决认定孙丽萍主张行使合同撤销权的基本事实错误、法律适用错误的再审申请理由不能成立。
(二)关于是否应当解除案涉《个人贷款合同(抵押、保证)》的问题。孙丽萍诉请解除《个人贷款合同(抵押、保证)》,光大银行虽未提出独立的诉讼请求,即未行使《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定的“担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求”的相应权利。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”本案中,孙丽萍与唐人公司签订的《商品房买卖合同》被撤销,致使孙丽萍与光大银行签订的《个人贷款合同(抵押、保证)》的目的已经部分无法实现,故二审判决依据孙丽萍的请求部分解除案涉《个人贷款合同(抵押、保证)》,适用法律并无不当,故光大银行、唐人公司的该项再审申请理由不能成立。
(三)关于免除孙丽萍承担返还按揭贷款责任是否正确的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。案涉《商品房买卖合同》系唐人公司的原因被撤销,《个人贷款合同(抵押、保证)》也被依法解除,而唐人公司已经收取的款项包括孙丽萍交纳的购房款及光大银行发放的购房贷款。光大银行作为原审第三人并未提出要求孙丽萍偿还贷款的诉请,故原审判决由唐人公司将收受的购房贷款及利息返还光大银行并无不当。若光大银行认为孙丽萍应承担偿还贷款的合同责任可另行主张权利,但光大银行受偿总额不得超过案涉《个人贷款合同(抵押、保证)》确定的权利范围。光大银行的该项再审申请理由不能成立。