谭浩俊：“超级地王”诞生，与百姓有多大关系？

8月17日11时19分，融信集团经过一个多小时的激烈竞争，成功竞得上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，最终成交价格110.1亿元，楼板价100315元/平方米，溢价率139%，扣除商业配套以及配建保障房，实际楼面价约11万元/平方米。这一地块同时也刷新了全国住宅地块的最高总价和单价，成为名符其实的“超级地王”。

据测算，10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，如果没有特殊情况发生，或者在建设过程中不出现偷工减料等方面的问题，未来项目售价毫无疑问将超过15万/㎡。

从竞拍过程来看，该地块的价格应当不是恶意炒作的结果，而是竞争激烈的产物。这也意味着，对在这一地块建设商品房，开发商是有信心的，也是相信能够赚钱的。不然，不会有18家开发商参与竞拍，竞价的轮次也达到了426轮。而且，国内著名的开发商也基本到齐，成为了一次开发商大聚会。

值得注意的是，“超级地王”的产生，是在上海出台了新的楼市调控政策以后，这是否意味着，新的楼市调控政策的作用已经趋于平淡，上海的楼市已经恢复到了调控之前的状态。那么，上海的房价也要进入到新的增长模式。因为，此次竞拍极可能是一个信号，亦即资金重新向一线城市回流的信号。

众所周知，去年下半年以来，一线城市曾经出现了房价持续上涨的现象。其中，深圳、上海、北京成为了房价上涨最快的一线城市。而且，在这轮上涨中，还夹杂着许多不规范因素，如房产中介扮演银行角色、P2P平台参与到炒房之中等，迫使一线城市不得不出台新的调控措施，遏制房价的过快上涨。

随着一线城市出台了楼市调控政策，很快地，部分二线城市又出现房价快速上涨的现象。特别是南京、苏州、合肥、厦门等城市，更是扮演了二线城市房价上涨的“领头羊”。这也预示着，炒房资金被一线城市的调控政策“赶”到了部分二线城市。最终，又迫使二线城市不得不出台楼市调控政策。特别是同在一个省的南京与苏州，几乎同时出台了调控政策，且被认为是史上最严。

本以为一、二线城市同时出台调控政策，楼市会安静一段时间，谁曾想，距离二线城市的楼市调控政策没有几天时间，就是与一线城市的楼市调控政策，也只有短短几个月时间，“超级地王”又出现了，而且是出在楼市调控政策比较严的上海。

不过，笔者倒认为，上海出现新“地王”，应当更符合市场化要求，符合市场对资源配置起决定性作用的目标。因为，在上海出台了新的楼市调控政策、土地供应量也有所增加的情况下，仍然诞生了“地王”，而且是史上最大“地王”，说明开发商相中的是上海这座城市、看中的是未来上海房价的走势，而没有完全受制于楼市调控政策。如果楼市调控政策出台以后，上海楼市立即陷入平静，倒反而是“行政市”的体现。

也正因为如此，未来房价的变化，更多的还是要看一线城市，看主要二线城市。也就是说，一线城市和主要二线城市仍然是房价上涨的高地，是房地产市场的“晴雨表”。而库存压力较大的二线城市和三、四线城市，则是楼市的“风险仪”。“晴雨表”所反映出现的，是开发商的目标暂时不会转向其他城市，而是重点在一线城市和主要二线城市，“风险仪”所体现出来的，则是三、四线城市去库存的任务依然十分艰巨，面临的风险也依然很大。只有当“晴雨表”和“风险仪”都趋于相对平稳，且不再是逆向运行时，楼市的风险才可能得到有效化解，房价上涨也好，下跌也罢，才能趋于理性。否则，仍然会处于非健康状态，并随时可能爆发风险。

从总体上讲，在楼市问题上，不能总把眼睛盯住房价、盯住“地王”，更多的应当看商品房的结构和布局是否合理，看政府在保障房建设方面是否尽力，看中低收入阶层的住房问题有没有解决。在什么社会形态下，总会有富人和穷人，自然，商品房也要有高价和低价之分。有钱人去购买高价房，无可厚非。关键是穷人的住房谁来帮助解决，这才是问题的关键。如果政府在保障房建设方面不作为，或作为不大，问题就严重了。过度关注房价本身，有时候会转移公众的注意力，给政府推卸责任提供方便。只要中低收入阶层的住房问题解决了，房价不再对中产阶层的生活产生影响，什么“地王”。什么高房价，都不是问题。