为什么会出现“商改住”这样的怪现象？

在上海、北京，一直受资金热炒的商办类用房迎来整治风暴。近日，北京严查“商改住”在售项目，六项目被停网签，15家中介被停业整顿。在此之前，上海已于1月底开始对“类住宅”等商改住项目进行清查。业内人士预计，近期或将有更多中心热点城市加大对该类项目的整治。

此前，只听说过“住改商”，原因主要两个方面：一是提高房屋的利用价值。通过“住改商”，实现房屋价值最大化、效率最高化。尤其是沿街的房屋，更成为“住改商”的主力，相当一部分住房都派生了商业价值、经营价值；一是提高房屋的转让价值、拆迁价值。实践证明，凡是经过“住改商”的房屋，在转让和拆迁过程中，价值都会大幅提升，都能让房屋主人获得远高于没有“住改商”房屋主人的回报。很多没有进行“住改商”的居民，会在房屋转让和拆迁过程中感到很后悔。

令人想不到的是，仅仅几年时间，竟然来了个180度大转弯，在很多城市，开发商居然把规划中的商业房改成了商品房，进行“商改住”了。殊不知，按照规划，商业用房的价值是远高于居住用房的。最差的地段，商业用房的价值也会高出居住用房50%以上，为什么开发商会逆道而行，将商业用房改成居住用房呢？而且，不是个别现象，在北京，被查处的就有万科、恒大、龙湖等著名开发企业。那么，到底是什么原因让开发商做出这样的改变的呢？难道开发商不再追求效益最大化、利润最大化了吗？

显然不是，可能的原因，就是居住用房价格上涨速度远快于商业用房，导致居住用房价格已经与商业用房价格大幅拉近，甚至已经逼近商业用房价格，开发商为了尽快将房屋销售出去，减少资金占用，降低资金成本，防止资金积压风险，而采取的一种对策。这也意味着，居住用房价格上涨已经完全脱离了市场规律，脱离了商品房的内涵，而成为纯粹的投资品。“房子是用来住的”理念，并没有得到落实。

事实也是如此，房价上涨能够让居住和商业概念颠倒，开发商愿意将价值理应远高于居住用房的商业用房性能改掉，变成居住用房，可见，居住房的价格已经涨到什么水平了。因为，尽管经济运行状况不佳，商业用户价格并没有出现严重缩水，多数地方的商业用户价格仍然维持较高水平，上涨的只有居住用房，是居住用房的价格上涨失去了理性，才导致商业用房和居住用房的价格出现“倒挂”，至少，价差已经远没有原来那么大，开发商已经可以在两者的利益对比中弃商取住，这样的价格，对工薪阶层来说，自然只能望其项背了。

对开发商擅自改变房屋性质的行为，毫无疑问应当严厉查处。不仅如此，对已经销售出去的“商改住”房，能恢复原貌的，一定要恢复原貌，不能恢复的，要按相关规定对开发商实施查处，并坚决禁止开发商有新的行为发生。但是，对“商改住”反映出来的问题，却不能就此打住，不能因为处罚了开发商、纠正了开发商的不规范行为就认为问题解决了。开发商能够弃商取住，决不只是开发商的不规范行为，而是房价出现了严重问题，房价上涨已经完全没有理性可讲了。

虽然按照一城一策的要求，很多城市，也包括一些三、四线城市，都相继出台限购限贷政策，以遏制房价上涨，但从这些年来的经验教训看，限购限贷只能保得了一时，而保不了长远。政策一退出，房价上涨的内在动力更强，对居民的伤害也更大。最根本的手段，还是要加快开征房产税、物业税、遗产与赠予税等，把炒房、投机、投资可能获得的利益压到最低点。譬如对一套以上的商品房按照属性征收高额物业税，对一套以上住房收取遗产赠予税等。如果与居住没有关系的房屋被课以高额税收，投机和投资者无法从炒房、偏离投资和投机中获得暴利，甚至入不敷出，可能就没有几个人会去炒房了，也不会把房屋当作主要投资品了。在此基础上，如果还能加大保障房供应力度，多开发一些保障房、多增加一些廉租房，让中低收入阶层、尤其是低收入阶层居有所屋，房屋的市场价格、市场泡沫就会小得多。

“商改住”留给我们的，不只是开发商行为有多不规范。开发商天生就是吃的不规范行为的饭，天生就不可能自觉规范自己的行为。如果房价上涨没有失去理性，开发产即便想不规范，空间也不会那么大。问题的关键还在于，房价上涨不能没有理性。