什么是投资人 EPC模式？

上篇文章说说片区综合开发的起源已经介绍了片区开发的起源，这篇文章将具体探讨现在主流的投资人+EPC模式。

政府想要发展却缺钱，社会投资人想发展也有钱，一拍即合，共同助力高质量发展。

在具体探讨投资人+EPC之前，先来看看北京京投ABO。

北京京投ABO

2016年，北京交通和北京京投达成授权经营协议，在授权经营协议中明确规定，京投公司提供北京市轨道交通项目的投资、建设、运营等整体服务。

先来看看交易路径，北京市政府授权京投公司负责轨道交通项目，并支付给北京京投公司相应的授权经营服务费，具体项目实施由北京京投公司负责，可以理解为只看结果，过程放权。

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具体内容可以分为两种情况。

第一种是如果对于市场化条件不成熟的项目，由京投公司通过公开竞争机制选择建设管理单位、运营单位，对轨道交通项目进行建设、管理和运营，建设资金由北京竞投公司出，后期轨道交通运营收入归北京京投。

这种模式基本就是BT。

第二种是市场化条件成熟的项目，由京投公司协助政策采取PPP模式进行实施。政府公开选择社会投资人，京投公司和社会投资人成立项目公司，由项目公司投入项目建设资金建设、管理、运营轨道交通项目。

两种路径中，轨道交通项目所需资金均由竞投公司/项目公司进行投入，可以使用自由资金或通过金融机构融资，政府只需出授权经营服务费即可，对于政府来说，所承担的资金压力小很多，而且轨道交通交给企业来做，效率也更高了些，何乐而不为呢。

再来看看资金路径。

根据协议约定，市政府每年向京投公司拨付295亿元授权经营服务费，用于轨道交通项目建设、更新改造和运营亏损补贴等，同时京投公司也需要充分发挥自身的融资功能，筹集项目建设、运营所需的剩余资金，保障项目顺利推进。

由资金路径可以看出，项目建设所需资金的的40%由政府支付服务费落实，60%由京投公司外部融资解决。

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基建项目投资巨大，回报期长，如果单纯采用传统政府投资模式预计难以运作，而采用ABO模式则把市政府由公共产品的供应者变成了监管者和制度制定者，京投公司由单一的投融资平台变成了市场资源的整合者，并提供公共产品和服务，也提升了北京市轨道交通服务水平。

这也就是2016年京投公司ABO的大致内容，后续基建设施中也探索出“铁路+土地综合开发”模式，这种模式实现了铁路建设和沿线土地综合开发的相统筹，带动沿线城镇化，有效提高周边土地的利用效率。

根据此模式，此后延伸出“基础设施+土地综合开发”模式，在F+EPC受限后，投资人+EPC应运而生，走出一条花路。

目前，尚未有具体关于ABO的文件发布。

投资人+EPC模式

接下来聊聊投资人+EPC模式，交易路径基本和PPP路径相似，基本就是右侧的加工变型。

• 授权实施主体

首先由政府授权已市场化经营的平台公司作为项目开发、投资、建设、运营的实施主体。

• 公开招标

由实施主体（平台公司）进行公开招标方式引入社会投资人（投资人+EPC），一般为两标并一标。

• 合作开发运营

由平台公司和社会投资人按照股比成立项目公司，由项目公司负责项目土地整理、勘察设计、基础设施和公共设施建设、运营等内容。

• 托底竞拍

社会投资人可选择区域内经营性土地进行竞拍。

• 退出机制

合作期满后，项目公司进行清算，或者社会资本方通过其他合法合规方式实现退出。

• 回报机制

一般项目资本金由股东按比例出资，剩余资金由社会投资人进行融资或使用自由资金。项目还款来源一般为土地出让金留存部分，按照约定的投资回报给到项目公司。

整个交易路径看着是十分简单的，但每一个步骤在具体操作过程中又十分复杂，展开都是一篇大文章，涉及各种条条框框的限制，也和政府态度密切相关，所以谈下来一个片区开发项目比拿一个招拍挂的地难多了。

政府要规避债务和隐形债务，所以每尝试一步都是在合法合规的边缘疯狂试探，基建项目投资大、周期长，对政府和社会投资人都是一种考验，需要设计好每一个环节，保证交易路径实现闭环以及合法合规。

现在很多公众号文章分析项目投资模式和合规性，可以研究一下，但更重要的是要形成自己的思考模式，去分析对与错。

上述交易路径只是最普遍简单的一种，需要根据每个项目具体情况进行重新设定和规划，如何包装项目，项目内容包含什么，项目如何进行平衡，投资回报如何计算，投资回报包含哪些内容等等。

这些内容也等之后慢慢说吧。

片区开发项目最核心的如何实现平衡，实现平衡之后才有上述的种种，毕竟天下没有免费的午餐。

既然这么多央企争先恐后来片区开发项目分一杯羹，可见片区开发的吸引力，下一篇文章打算讲讲片区开发项目的案例或者某家企业的投资模式，主要看精力吧。

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