深圳“史诗级”土地拍卖释放什么信号
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深圳“史诗级”土地拍卖释放什么信号
（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）
6月24日下午15时，深圳开启了一次堪称“史诗级”的土地竞拍。此次土拍，从举锤到结束，只用了短短15分钟时间，5宗地块就最终以近224亿元成交，相当于去年全年成交量的一半，最高楼面限价也快赶上周边房价。
据悉，此次竞拍，仅房企缴纳的保证金就超过了1100亿元，更有几家知名房企开启5块连拍模式，每家需缴纳保证金达80亿元。这也从一个侧面说明，房企对此次深圳的土地竞拍热情是非常高的，参与欲也非常强的。即便参拍企业没有此前媒体报道的80家之多，37家房企参拍，也足以说明房企对此次竞拍的关注度了。
尤其值得注意的是，此次出让的土地，还必须配备人才房。所谓人才房，显然是为照顾人才购买所配备的住房，是受价格限制的住房。最终，5宗土地总建筑面积为69.78万平方米，需配建人才房面积共计13.67万平米，占总建筑面积的20%。
那么，深圳的此次“史诗级”土地拍卖，到底释放出什么样的信号呢？笔者认为，主要释放出两大信号。一是楼市调控不会放松；二是未来楼市分化明显。从楼市调控的角度来看，虽然竞拍很激烈，房企参拍的热情很高、积极性很强，但是，这并不是楼市调控放松的信号。原因在两大方面：一方面，是受深圳土地供应紧张的影响，房企对深圳未来土地供应不看好，迫切希望通过此次竞拍，储存一些在深圳的开发资源，以便于更好地在深圳扎根和服务；另一方面，此次土地竞拍，设定了限价，除为了人才房建设需要外，也是为了稳定市场预期、稳定居民心理、稳定购房者情绪，避免恶性抢拍，避免土地价格过高，继而更好地坚持“房住不炒”定位；另一方面，所以出现这么多开发企业抢拍深圳的5宗土地，也进一步说明楼市调控预期趋紧。而且，开发企业对土地的追踪度越高，调控趋紧的预期也更强烈，从而增强楼市调控信心，稳定楼市调控预期。
从未来楼市变化情况来看，一线城市将呈现土地供应偏紧、市场供需矛盾突出、房价上涨压力加大的格局，而三、四线城市则会呈现库存压力不减、房价下跌压力加大的格局。中国社会科学院财经战略研究院最新发布的《中国住房市场发展月度分析报告》也指出，部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。这也预示着，未来楼市很有可能出现一线城市继续面临较大的房价上涨压力、三四线城市则面临房价下行压力，二线城市保持平稳的格局。
而从深圳此次土地拍卖的情况来看，房企所以疯狂地抢拍土地，很重要的一点，也可能是博弈未来深圳房价上涨。因为，既然土地供应趋紧，且市场需求仍然旺盛，特别是人才引进步伐加快，会成为未来深圳房地产市场一支庞大的购房大军，且政府为了稳定房价，控制了土地价格。一定程度上，也给了此次拍土地更大的利润空间。即便20%是人才房，价格会相对便宜，但与未来房价上涨的潜力相比，对房企来说，仍然是有利可图，且利润空间不会小的。
深圳的情况，也极有可能在其他一线城市和少数热点二线城市身上存在。用控制地价的方式稳定房价，能够对整个市场的房价稳定起到积极作用。但是，也可能给未来房价上涨增添了压力。如何才能有效消化这一部分房价上涨的压力，对一线城市和少量热点二线城市未来房价的稳定是非常重要的。可能的是，在“房住不炒”定位下，其他城市的房价都出现一定幅度下降，整个楼市都趋于稳定下降过程，从而使一线城市的房价也难上涨，才有可能将限制地价留下的房价上涨空间控制住。而要做到这一点，需要进一步稳定楼市调控，因城施策，不让房价出现此消彼涨现象。同时，加快住房租赁市场发展步伐，增加租赁房供应，完善住房租赁市场制度，制定住房租赁规则，打击抬高租房价格行为，确保住房租赁市场健康有序发展。如果租房比重能够提高到50%左右，对稳定房地产市场、稳定房价等将起到十分关键的作用。