我对雅典民宿前景的分析和判断
来到希腊定居之后，我接触了多位经营民宿的华人朋友。我个人估算，过去几年来希腊投资置业的新华人，至少80%在未来3-5年内是不会来希腊定居的，他们名下的房子，有一些已经作为民宿正在运营，有一些正在准备变成民宿；对于在希腊定居的20%的新华人，估计至少五分之一拥有两套以上的房子，其中住一套自住，一套（准备）做民宿。我个人估计，到目前为止，新华人拥有的民宿，不少于500套；年底之前，应该会突破1000套。
那么，雅典民宿的未来走势会怎样呢？前景如何？是否值得投资呢？
位于雅典市中心的雅典希尔顿酒店
民宿和酒店是竞品，我们先看看雅典酒店业：
1、雅典酒店供过于求令房间价格下跌。希腊酒店业联合会研究结果称，从2015年到2018年底，雅典市中心新增了1500多间酒店客房，市郊也新增500多间，加上成千上万的短租民宿涌现市场，令雅典酒店入住率和价格双双下跌。
2、泛雅典酒店协会主席佐洛维茨指出，2019年1月份，雅典酒店入住率下降了8.7%，客房平均价格下降了10.1%；他同时警告称，雅典酒店价格下跌幅度是在众多竞争对手中最大的。
3、在2019年和未来几年，阿提卡地区还将新增约3500间酒店房间。
再看看希腊国际游客的情况：
希腊央行今年2月公布的数据显示，2018年到访希腊的国际游客数量达3012万人次，同比增长10.8%。在到访希腊的国际游客中，来自欧盟国家的游客数量约为2140万人次，其中德国游客数量同比增加18.2%至440万人次，是希腊最大游客来源国，英国游客下滑2%至290万人次；在非欧盟国家中，美国游客数量同比大幅增长26.9%至110万人次，俄罗斯游客数量下降1.6%至52万人次；综合各个信源的数据来看，中国游客数量在20万人次左右，去2017年大幅增长30%以上。
希腊国际游客的数量，从1995年的1000万人次增长到2018年的3000万次，23年的时间增长了3倍，年化增长率达到4.9%。2012年以来，希腊国际游客的增速更是超过了10%。展望未来5年，希腊国际游客的增速还会保持高位增长，但年化增长率大概率不会超过10%。
再看看雅典民宿的情况：
29岁的阿吉罗·福拉奇(Argiro Fouraci)最近开始出租她家很久前就拥有的五套公寓。她以前是教师，经济危机期间丢掉了工作，之后一直在艰难度日，直到她开始在爱彼迎上出租自家的房子，它们都位于卫城附近深受欢迎的库卡奇一带。她说，扣除税费和管理费后，她现在从每套公寓得到每月约400欧元的净收入。 纽约时报
过去5年间，包括雅典在内，希腊各旅游地的民宿业迎来了高速发展，希腊全境的民宿数量超过了10万套。根据希腊《每日报》的报道，截至2019年2月底，在Airbnb等平台上线的雅典民宿数量已经飙升到12300多套，房间数量已经超过雅典所有酒店的房间数量。
我们一起估算一下雅典需要多少客房：
据希华时讯的报道，泛雅典地区在2017年总共接待513万名游客，占访希游客总数的16.6%；换算一下，每六个国际游客才有一个在雅典过夜，我们假设每位在雅典旅游的国际游客都在雅典留宿3个晚上。
2018年希腊共接待3012万名国际游客，这意味着有500万名国际游客在雅典过夜；假设60%的国际游客是夫妻或情侣关系，住在一个房间，40%的游客单独住在一个房间。那么，500万国际游客共需要1500万个房间/天。假设酒店和民宿的平均的入住率是70%，那意味着每年需要5.87万个房间就可以满足500万国际游客在雅典的住宿需求。
雅典酒店入住率和价格双双下跌意味着什么？
希腊独立公共收入管理局2018年10月19日公布一项决定，凡进行Airbnb类短期租赁的希腊房产业主必须在电子平台的个人资料登记工作；所有通过Airbnb等在线平台进行短期房产租赁的业主，应该在每年的2月28日前向登记平台申报租金收入并交纳所得税——年收入12000欧以下，税率为15%，12000欧至30000欧元部分为35%，超过30000欧元以上部分为45%。
我相信，关于希腊政府出台上述关于民宿方面的法律法规，背后一定有希腊酒店住宿行业（资本）的推动。
雅典酒店入住率和价格双双下跌，这意味着雅典酒店住宿行业（资本）的利益受到了民宿的严重冲击，雅典酒店住宿行业势必采取进一步的行动，游说政府出台更多针对民宿的管制措施，大幅度提升民宿的经营成本。
基于以上分析，我认为在未来5年内：
1、雅典民宿将会超过2.5万套，供大于求；
2、民宿经营门槛和经营成本大幅提高；
3、民宿同质化严重，导致吸引力不断下降；
4、雅典民宿的入住率和价格会下跌；
5、雅典民宿的收益率将回落到5%以内。
我的建议是：
A.如果你只是打算赚点零花钱：
你喜欢，就继续做吧。
B.如果你打算专业做民宿：
1、首选雅典卫城周边的优质房屋；
2、优先租房，尽可能不买房；
3、尽快做大规模，通过规模效应来减低成本；
4、要做出特色，走个性化路线；
5、减少对平台的依赖，自主导流；
6、定位高端，不和低端民宿拼价格；
7、把民宿和旅游结合，为游客提供全程服务。
霍庆川
2019年6月16日于希腊雅典