遇到问题物业，作为业主的你应如何维权？
1、王先生问：我们小区的业主委员会决定将楼顶的平台给某个公司使用做广告，我认为业主委员会的决议侵害了全体业主的利益，我能起诉吗？
答：依照物权法的规定，您若认为业主委员会决议侵害其合法权益的，可以请求人民法院撤销业主委员会的决定。但依据物权法的司法解释规定，您要撤销决议，要在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使，否则法院不予以受理。
2、郭女士问：我们小区刚刚成立业主委员会，到建委查询发现开发商代收的公共维修基金没有缴纳给建委，我们现在能怎么做？
答：你们可以召开业主大会，通过业主大会作出决议要求开发商将公共维修基金缴纳给建委，若是开发商不配合，则业主委员会可以作为诉讼主体起诉开发商。
3、牛女士问：我们小区的物业公司刚刚入住时，公布了物业服务细则，现在物业公司违反了物业服务细则的规定，但物业公司认为这不是物业服务合同的内容，所以对他们没有约束力，是这样吗？
答：物业服务公司的认识是错误的，物业服务企业公开作出的服务细则，应为物业服务合同的组成部分，这是最新合同法司法解释的规定。所以你们可以主张物业公司违约，要求其承担违约责任。
4、任女士问：我们和开发商签署的买卖合同中约定由开发商指定具有一级资质的物业服务公司为业主提供服务，但实际上提供服务的是三级资质的物业服务公司，我能主张开发商违约吗？能要求赔偿吗？
答：依照合同约定，您当然有权要求开发商承担违约责任，也可以要求赔偿。赔偿的标准就是一级资质的物业公司应收取的物业费和三级资质的物业服务应收取物业费的差额。
5、王女士问：我们小区2006年成立了筹备组，小区业主有52%以上同意成立业主委员会，未达2/3的要求，2007年物权法出台后只要求50%以上就可以成立业主委员会，那我们原有的选票还有效吗？
答：因为法律是不具有溯及力的，即法律不能对生效之前的行为有约束力。所以，2006年时的选票已经失去了效力，你们应该重新召开业主大会，重新投票。
6、刘先生问：我们小区物业服务不好，从2004年开始就拒绝交纳物业费，前几天物业公司起诉我交纳物业费，我想问从2004年到2007年之间的物业费，物业公司没有权利要求我支付了吧？
答：从理论上来说，物业公司追索物业费是有2年时效限制的，但是北京法院在审理这类纠纷的时候都会酌情考虑。建议您以超过诉讼时效为由进行抗辩，因为您若不提，法官是不能主动适用诉讼时效制度的，这是诉讼时效司法解释的新规定。
7、 马先生问：我们小区原来都是地面停车，每天3元，现在物业公司说要改成临时停车，每小时1元，物业公司这种行为合理吗？
答：首先要看业主和物业公司之间是否有关于地上停车场的管理公约或协议，若有约定，则依照约定处理。若没有约定，则应该由小区全体业主过半数通过才能改变停车收费方式，物业公司的单方决定是不合法的。
8、郭女士问：我们入住小区两年多了，有60%以上的业主都入住了，现在想成立业主委员会，在计算业主人数的时候，没有入住的业主也要计算进来吗？
答：依照物权法司法解释的规定，开发商已经出售但还没有交付的全部房屋都只是按照一人进行计算。这对小区业主成立业主委员会是非常有利的。
9、 王女士问：我刚刚买了一套二手房，已经交完房款且办理完了过户手续，但出卖方拒绝办理物业交接手续，因为物业那里还有电费、水费等费用没有结清，我该怎么办？
答：从房屋所有权角度来说，您已经是房屋的所有权人，若是出卖方拒不配合办理物业交接手续，您可以垫付原房主没有结清的电费、水费等费用，办理入住。待入住后，可以就自己垫付的费用要求原房主支付，否则可以提起诉讼。房屋物业交割是二手房买卖程序中的最后一道程序，建议购房人要在合同中进行明确的约定。
北京金诉律师事务所
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