购房人在哪些情况下可以要求退房?
本文作者：戴金花律师
小九2017年年底的时候买了房子，现在不想要了，想问能退房吗？其实能不能退房得视情况而定。
房屋买卖合同无效了，可以退房；
房屋买卖合同解除了，可以退房；
符合法律规定退房条件的，可以退房；
符合合同约定退房条件的，可以退房……
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通常情况下，购房人在哪些情况下可以要求退房呢？
1、出卖人迟延交付房屋
这种情况是目前购房人比较常见的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，购房人经催告开发商后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还房款及赔偿损失。
2、因不可归责双方的事由的无法办理贷款
这种情况也是目前比较常见的退房情况，也是最容易推诿责任的情况。
买房的时候可以贷款，付完首付，等到办理贷款的时候政策变了，变得不能贷款了，谁也没有想到。
容易混淆注意是，因为付款是购房人的义务，而非卖房人的责任。但是若是因不可归责双方的事由导致合同无法继续履行的，购房人有权要求开发商退房，并将已收的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。
3、无法办理房产证
近些年，因房地产发展的过于迅猛，导致一些开发商因没有缴纳土地出让金而手续不齐全、烂尾等，从而导致购房人无法办理房屋所有权登记的，这种情况购房人有权要求退房并赔偿损失。
4、房屋面积误差超过3%
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，且面积误差比绝对值超出3%，购房人有权退房并要求返还已付购房款及利息。
5、严重影响到正常居住使用的房屋质量问题
这里需要注意的是，不是所有的质量问题都可以退房，在司法实践中，只有房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求退房并赔偿损失。
6、房屋主体结构质量问题
这种情况下，比较典型的是上海的楼歪歪，最后拆除了。因此这种情况，分为两种情况，一种是因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，另一种是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。购房人都有退房并要求赔偿损失。
7、无法取得房屋
这种情况，最高院的司法解释规定了两种情况：
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
这两种情况导致房屋买卖合同目的不能实现，购房人无法确定房屋，购房人有权要求退房，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
8、没有商品房预售许可证
未取得商品房预售许可证，包括故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况，购房者有权要求退房并赔偿损失。
9、房屋存在抵押或者其他经济纠纷情况
曾经做过一个案子，购房人买了二手房，支付首付，也进行了网签备案，也入住了，半年后，发现门上有法院的封条。
一查才发现，原来买的房子不止有3个最高额抵押，还被出卖人的债权人查封了。这种情况下，购房者有权要求退房并要求赔偿损失。
10、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
以上这种情况，购房人有权要求退房，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
11、开发商开发手续不全，导致合同无效
目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。
由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
12、符合合同约定退房条件的，比如开发商没经购房人同意擅自变更设计
在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。
发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
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那么若是选择退房，具体该如何操作呢？
在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。大体把握以下原则：
1、协商解决，怎么方便怎么来；
2、若是可以签订正式的退房协议，务必签订正式的协议。
协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行、物业、装修损失、税费、搬离时间等问题；
3、若是协商不成，建议先找专业的房地产律师咨询最佳解决方案。
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