详解城投土地开发业务
城投企业在很长一段时间内承担着中国地方政府基础设施投融资的职能。从城投企业主营业务类型来看，土地开发业务是城投企业开展最广泛的业务，几乎全部城投企业均有不同程度的涉猎。
土地作为地方政府最为便捷可用的优质资产，常常被作为重要的政府支持向城投企业注入，成为城投企业最为优质的资产之一，此外土地出让后的收入也成为城投企业最重要的收入和还款来源。
城投企业的土地开发业务具有很强的政策性，随着土地融资政策的演进，城投企业土地开发业务的运作模式也逐步规范。目前，城投企业主要通过市场化方式取得土地使用权，土地开发业务主要为通过委托代建方式开展的土地一级开发；在委托代建模式下，城投企业不承担融资职能，但存在因资金结算滞后而造成长期资金占用的问题；未来，随着土地出让收入用于农业农村比例的逐步提高，城投企业土地开发业务的资金来源受到挤压，业务经营风险将加大。
区域房地产市场库存高企、房价呈下跌状态。在此情况下，地方政府为稳定区域房地产市场价格，通常会放缓区域土地供应，推迟地块上市流转。
存量土地开发的规模过大，没有考虑到市场的消化能力。部分城投企业所处区域可出让土地规模较大，超过区域经济发展对新增建设用地的需求，未来土地出让存在较大不确定性，加剧区域城投企业资金周转和付息压力。
开发的土地拆迁成本过高。这种情况主要出现在旧城区的地块，相关地块征收补偿成本较高，而区域内土地整体增值速度较慢，土地开发业务难以收回成本。
开发地块位于经济发展尚不明确的园区或城市边缘。这种情况下，土地出让进度受周边相关配套设施建设和招商引资的进度等影响较大，若招商不及预期，地块将难以出让。
城投企业土地开发业务资金受挤压，业务经营风险加大。2017年5月财预[2017]50号要求“不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”；2020年9月中办、国办《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》明确，从“十四五”第一年开始，各省（自治区、直辖市）分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例；到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。受上述政策影响，未来城投企业从政府土地出让收入中获取的资金将面临一定程度的压缩。
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