【世界投资者周】盘点公募REITs的“前世今生”
REITs是不动产投资信托基金简称，英文全称为Real Estate Investment Trusts。是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,1960年9月14日，美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》,允许设立REITs，并将REITs定义为：有多个受托人作为管理者，并拥有可转让受益权益份额的非公司型组织。
美国REITs经历了60年的发展，已成为全球最为成熟的REITs市场。目前全球REITs的总市值约为2万亿美元，其中美国占比超六成。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。
早些年间，由于市场环境、制度因素等限制，国内没有标准化REITs，均为类REITs产品，以私募方式发行，只有合格投资者才能参与，投资门槛较高。
2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动；
2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品；
直到2020年8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，标志着国内公募REITs正式落地。
REITs在国内已具备较为巨大的市场需求
从2020年到2021年，我们迎来了中国公募REITs元年。直至今年的4月30日，是公募REITs试点工作启动的首个365天。在这天，中国证监会和国家发展改革委联合颁布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着基础设施公募REITs试点正式拉开帷幕。
首批获得证监会准许注册的公募REITs共计9单，其中博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“蛇口产园”）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“盐港REIT”）、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（简称“张江REIT”）、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“东吴苏园”）和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“普洛斯”）5单项目底层资产属于产业园区、仓储物流的产权类项目，其余4单为经营权类项目。
中国公募REITs市场的未来
REITs代表着全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范。
经过多年的发展，我国在基础设施领域已经储备了相当可观的体量，且一些基础设施资产的收益稳定性非常高，非常适合做成公募REITs项目；另一方面，就加快项目资金周转的角度，基础设施投资是往往非常消耗企业的资本金，比如修建一条铁路或高速公路，投资回收的期限往往比较长，负责基础设施建设和运营的企业需承担较大的资金压力。
而公募REITs可以部分解决这类企业资产周转率低、资金占用时间长的困境，加快企业资金流转，有利于国家基础设施项目建设的发展。所以，在我们看来中国公募REITs市场的未来呈现一片向好的光景。
（本期内容由博时基金提供）